Đông dân như Trung Quốc còn bế tắc trong tình trạng khủng hoảng nhà ở giá rẻ: Mọc lên như nấm nhưng không ai mua, hạ giá kịch sàn vẫn "ế hàng" vì chất lượng quá tệ

Khi Bắc Kinh đưa ra mức giá trần cho gần 2/3 số căn hộ vào cuối năm 2016, trong một phần của chương trình cung cấp nhà ở cho hàng triệu người dân thuộc tầng lớp trung lưu, thì một loạt các chung cư giá rẻ bắt đầu "mọc lên như nấm" ở vùng ngoại ô thành phố. 3 năm sau, nơi này trở thành những ngôi nhà chất lượng kém, chật chội và hầu như đều trống trơn. 

Bắc Kinh đối mặt với một thực tế khó giải quyết khi là một thủ đô với rất nhiều khu căn hộ, toà nhà lớn được xây dựng "ngổn ngang". Trong khi đó, chính quyền thành phố này đã thắt chặt quy định mua nhà để kiểm soát giá cả khi mức giá của loại tài sản này tăng lên tới gần 30% trong 12 tháng tính đến tháng 9/2016.

Kể từ đó, khoảng 60% các lô đất được bán cho các nhà phát triển bất động sản ở Bắc Kinh đều đi kèm điều kiện. Khi hoàn thiện, các căn hộ không được phép bán cao hơn với mức giá cố định và 70% các căn hộ phải nhỏ hơn 90m2 (trong khi 1/3 số đó có diện tích như một sân tennis). Ngoài ra, người mua cũng bị cấm bán lại nhà để lấy lãi trong vòng 8 năm.

Trong khi đó, ở những nước khác, không có nhiều nhà hoạch định chính sách có khả năng để đưa ra những quyết định chi tiết đến như vậy. Các thành phố trên khắp thế giới, từ Sydney tới Singapore, Berlin đến New York, đều đang đối diện với khó khăn về vấn đề nhà ở giá rẻ, đặc biệt là dành cho nhóm người mua thu nhập thấp và trung bình. Họ cũng đưa ra một loạt các biện pháp để khắc phục, các chính phủ đã áp thuế bổ sung đối với người mua đến từ nước ngoài hoặc yêu cầu đóng tiền thuê dài hạn bảo vệ quyền lợi người cho thuê, kiểm soát trường hợp giá nhà tăng cao.

Ngược lại, chính phủ Trung Quốc có một loạt đòn bẩy để kiểm soát, khiến cho sự sai lầm ở Bắc Kinh trở nên khó giải quyết hơn. Chính sách giới hạn giá nhà được đưa ra lần đầu tiên trong lịch sử kéo dài 30 năm của thị trường nhà ở của quốc gia này (quyền sở hữu nhà ở đến năm 1998 mới được hợp pháp hoá), khi giới chức đã tìm cách kiểm soát chi phí căn hộ trước khi xây dựng.

Giá nhà ở Bắc Kinh tăng nhanh hơn so với New York.

Zhang Dawei, giám đốc nghiên cứu của Centaline Group, nhận định: "Những dự án được thực hiện một cách chậm chạp này khi bán ra đã khiến mọi người bất ngờ."

Cuối năm 2016, giá nhà trung bình ở Mentougou, phía Tây Bắc Kinh, cao gần gấp đôi so với một ngôi nhà ở New Jersey tính trên cơ sở 1m2. Theo đó, Oxford Economics đã xếp hạng Bắc Kinh là đô thị có giá nhà cao thứ 3 thế giới.

Bởi vậy, các nhà chức trách và phát triển bất động sản cho rằng, những ngôi nhà giá rẻ hơn, thấp hơn khoảng 20%, sẽ "đắt hàng như tôm tươi". Khi các chung cư đầu tiên thuộc chương trình này được đưa ra thị trường vào giữa năm 2018, thì một số chủ dự án thậm chí còn không bận tâm đến các showroom bởi tự tin rằng nhu cầu đối với phân khúc này sẽ rất cao và các căn hộ sẽ không bị "ế".

Ban đầu, số lượng đặt mua không hề thấp nhưng tâm lý chán nản nhanh chóng xuất hiện. Người mua chần chừ vì chất lượng ở một số căn hộ được giao, tường vẫn phủ xi măng, khiến họ phải mua gạch ốp để sửa lại hay thậm chí hệ thống dây điện còn lộ ra ngoài. Chưa dừng ở đó, nhiều người dân ở ngoại ô Bắc Kinh còn gặp khó khăn khi ở cách bến tàu điện ngầm tới 3km, điều này gây trở ngại cho các gia đình trẻ vì nhu cầu sử dụng phương tiện công cộng của họ khá cao.

China Index Holdings ước tính, tổng cộng khoảng 51.000 ngôi nhà đã được hoàn thiện và đi vào sử dụng theo chương trình này của Bắc Kinh, đến giữa tháng 12 thì 46% đã được bán. Việc này tạo ra tình huống nguồn cung bị thiếu hụt ở thị trường nhà ở mới tại thủ đô bỗng nhiên trở thành nguồn cung vượt mức. Theo Guo Yi - trưởng bộ phận nghiên cứu của United Harvest, nhận định, trước đây, một căn hộ đều có ít nhất 2 người trả giá thì giờ đây 2 căn nhà mới có 1 người mua.

Tình trạng này thậm chí còn diễn ra ở những thành phố lớn khác. Thâm Quyến, Hàng Châu và Trường Sa cũng áp dụng các chương trình tương tự nhằm hạn chế tối đa mức giá bán căn hộ.

Một khu chung cư giá rẻ ở Bắc Kinh đang trong quá trình hoàn thành.

Wang là một người mua nhà cảm thấy không hài lòng về những gì mình đã trải nghiệm.

Yinghai Bắc Kinh là một dự án hiện vẫn còn một phần đang trong quá trình xây dựng ở khu vực phía nam quận Đại Hưng. Các căn hộ này có cửa sổ rất nhỏ, ánh sáng ban ngày hầu như không thể lọt qua, khu vực đỗ xe có diện tích rất hẹp và trạm biến áp lớn thì ở ngay bên cạnh. Wang chia sẻ: "Tôi từng cảm thấy mình may mắn, cho rằng điều kiện sống của mình có thể được cải thiện mà không tốn nhiều chi phí. Tuy nhiên, một số thứ như cửa sổ, khiến tôi cảm thấy đây là khu nhà công dành cho người nghèo."

Trong một nỗ lực được đưa ra nhằm thay đổi tình trạng những căn hộ không có người mua, giới chức cùng các nhà phát triển bất động sản đã phải hạ giá. Tại quận Hexi, phía đông nam Bắc Kinh, 6 dự án với mức giá được giới hạn đang được hoàn thiện trong một khu vực nhỏ. Các nhà phát biển bắt đầu hạ giá và "trận chiến giá" bắt đầu diễn ra, theo một nhân viên bán hàng tiết lộ. Người này ước tính, giá nhà ở một số khu đã giảm tới 10%.

Còn đối với nhiều nhà phát triển, thì khu đất này không hề rẻ khi đấu thầu và bắt đầu xây dựng. Zhang đến từ Centaline cho biết, các bên xây dựng phải siết chặt chi phí xây dựng để bù đắp cho mức giá bán ra sau này. Ông ước tính, khoảng 80% công ty thua lỗ khi thực hiện dự án. Quan chức của thành phố Bắc Kinh cũng lo ngại về vấn đề này. Tại một dự án ở Hồ Qinglong, chính phủ yêu cầu các nhà phát triển không tiếp tục hạ giá.

Dẫu vậy, kế hoạch xây nhà giá rẻ cho 9 triệu người dân thuộc tầng lớp trung lưu của Bắc Kinh đã đạt được một số thành công. Vào một buổi tối mùa đông, Chen đi dạo cùng con trai 3 tuổi ở khu Yinghai Bắc Kinh và chỉ tay về phía một căn hộ đang trong quá trình hoàn thành với vẻ mặt rất phấn khởi. Anh thường xuyên đến để kiểm tra tiến độ xây dựng. Căn hộ có đủ mọi "điểm yếu" như anh Wang miêu tả, nhưng Chen không hề thất vọng. Anh chia sẻ: "Tôi không để tâm đến những điều nhỏ nhặt ấy. Nếu đó không phải là một căn hộ được giới hạn mức giá, thì tôi sẽ không bao giờ có thể mua nó."

Tham khảo Bloomberg