Dự án "ma" xuất hiện tràn lan, khách hàng làm sao để thoát khỏi "bẫy" giăng sẵn?

Mới đây, UBND Q.12, TP.HCM cho biết, vừa ra quyết định xử phạt hành chính và buộc tháo dỡ chín dự án phân lô bán nền trái phép ở P.Thạnh Xuân, Q.12.

Theo UBND Q.12, qua kiểm tra, lực lượng chức năng phát hiện chín khu vực bị các đối tượng tự ý san lấp mặt bằng, đầu tư hạ tầng kỹ thuật để phân lô, bán nền. Trong khi đó, các khu vực này đều không đủ điều kiện để chuyển mục đích sử dụng đất ở, cấp giấy phép xây dựng và tách thửa. Nhiều khu vực đang là đất quy hoạch công trình công cộng, y tế, giáo dục, công viên cây xanh nhưng các đối tượng vẫn ngang nhiên vẽ dự án phân lô bán nền ra thị trường.

Theo UBND Q.12, hoạt động xây dựng, san lấp, đầu tư hạ tầng trái phép trên đất nông nghiệp... tại quận này đang rất phức tạp, nhất là ở P.Thạnh Xuân. Các hoạt động vi phạm này thường diễn ra vào các ngày nghỉ lễ và ban đêm, gây khó khăn cho cơ quan chức năng trong kiểm tra và xử lý.

Trước đó không lâu, ông Trần Nguyễn Hoàng - Chủ tịch UBND P.Phú Thuận Quận 7, khẳng định: "Trên địa bàn P.Phú Thuận, Q.7, TP.HCM không có bất kỳ dự án nào mang tên Dự án khu dân cư Venica Garden".

Theo UBND P.Phú Thuận, hiện nay trên mạng xã hội có nhiều thông tin liên quan đến việc phân lô bán nền thuộc dự án Khu dân cư Venica Graden tại khu phố 3, đường Đào Trí, P.Phú Thuận, Q.7, TP.HCM. Tuy nhiên, qua rà soát UBND P.Phú Thuận khẳng định, hiện nay trên địa bàn phường không có dự án Khu dân cư Venica Graden.

Theo ghi nhận của chúng tôi, hiện trên mạng đang có rất nhiều thông tin quảng cáo Dự án Venica Garden có tổng diện tích khoảng 10.000 m2 với khoảng 118 nền, giá chỉ 2,8 tỷ đồng/nền. Diện tích các lô đất từ 50 - 75m2. Khách hàng mua đặt cọc ngay 100 triệu đồng, 7 ngày sau thanh toán tiếp 30%, sau đó tiếp tục thanh toán số tiền còn lại.

Dự án đưa ra nhiều chương trình khuyến mại và quảng cáo có "cánh": quà tặng lên đến 10 chỉ vàng cho mỗi khách chỉ trong 1 đợt; cam kết mua lại lợi nhuận 10% trong 6 tháng; dự án nằm cạnh sông và các dự án tỉ đô... Theo các thông tin giới thiệu trên mạng, dự án do Công ty Kim Tây Nam làm chủ đầu tư.

Một dự án khác có tên An Lạc Riverside trên đường Nguyễn Hữu Trí, thị trấn Tân Túc, Huyện Bình Chánh, cũng đang rao bán rầm rộ trên mạng. Dự án có quy mô hơn 15,3ha với khoảng 650 nền, do Công ty TNHH Xây dựng - Thương mại - Dịch vụ phát triển bất động sản An Lạc Tân làm chủ đầu tư. Toàn bộ dự án hiện nay chỉ là bãi đất trống, cỏ mọc um tùm, xung quanh được rào lại, dựng cổng hoành tráng như sắp xây dựng. Thế nhưng, đến nay, dự án vẫn chưa có bất kỳ giấy tờ pháp lý nào để có thể khởi công xây dựng.

Qua tìm hiểu được biết, hiện dự án đang trong quá trình hoàn thiện thủ tục pháp lý, đang điều chỉnh quy hoạch chi tiết 1/500 do công tác giải phóng mặt bằng không đạt được. Dự án hiện giờ chưa được chấp thuận đầu tư, chưa công nhận chủ đầu tư nên chưa có giấy phép xây dựng và giấy cho phép huy động vốn của Sở Xây dựng TPHCM.

Trong khi đó, theo đại diện UBND phường Linh Trung, quận Thủ Đức, thời gian qua trên địa bàn phường xuất hiện thông tin một số đối tượng tự ý vẽ phân lô tại bãi đất trống thuộc tổ 5, khu phố 6, phường Linh Trung, quận Thủ Đức để bán. Qua xác minh, cán bộ phường phát hiện Công ty cổ phần đầu tư Angle Lina (trụ sở tại 92/B20 Tôn Thất Thuyết, quận 4) và Công ty Bất động sản Hoàng Ân Gruop (trụ sở 254 Linh Trung, khu phố 1, phường Linh Trung, quận Thủ Đức) tham gia phân phối, mua bán tại khu đất này.

Tuy nhiên vị trí bãi đất trống trên là khu đất nằm trong quy hoạch Đại học quốc gia TPHCM, đang đợi thực hiện các chính sách giải tỏa đền bù. Nhận thấy sự việc có dấu hiệu lừa đảo, nay UBND phường thông báo đến nhân dân sống trên địa bàn phường và các khu vực lân cận được biết để tránh bị lừa đảo, đảm bảo an ninh trật tự trên địa bàn. UBND phường Linh Trung cũng khẳng định không có dự án nhà ở nào tại khu vực trên.

Với những trường hợp trên, các chuyên gia cho rằng khi thị trường bất động sản tăng trưởng nóng, người dân thường có tâm lý đua nhau mua đất nền và nhà ở trong các dự án, các khu dân cư theo lời chào mời của môi giới và bỏ qua bước kiểm tra tính pháp lý của dự án. Có tình trạng một số dự án chưa đầy đủ thủ tục pháp lý nhưng đã tự ý rao bán sản phẩm qua các tổ chức, cá nhân chuyên môi giới bất động sản, các trang mạng xã hội, trên internet…

Do thiếu thủ tục pháp lý, chủ đầu tư thường liên kết với các sàn giao dịch bất động sản lách luật bằng hình thức ký kết với khách hàng hợp đồng đặt cọc, hợp đồng đặt giữ chỗ. Trên thực tế, theo Điều 17, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 chỉ có 2 loại hợp đồng thể hiện quan hệ mua bán đất nền và nhà ở là Hợp đồng mua bán nhà và Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Chỉ khi các bên đã ký các loại hợp đồng này mới thực sự là mua bán đất nền hoặc nhà ở trong các dự án nhà ở.

Còn hình thức ký hợp đồng đặt giữ chỗ chỉ là hợp đồng dân sự giữa 2 bên nên nếu xảy ra rủi ro, bản thân người mua khó tránh khỏi những thiệt hại về tài chính. Những rủi ro người mua thường gặp phải như: chủ đầu tư không hoàn thiện và bàn giao dự án theo đúng thời gian cam kết; chủ đầu tư không đủ năng lực thực hiện dự án nên bị Nhà nước ra quyết định thu hồi; cùng một sản phẩm bất động sản nhưng đơn vị môi giới hay chủ đầu tư ký hợp đồng đặt giữ chỗ với nhiều khách hàng khác nhau; vị trí đất mua theo hợp đồng đặt chỗ thực chất không phải là đất ở mà là đất dịch vụ thương mại và có thời hạn thuê…

Theo luật sư Nguyễn Trường (Đoàn Luật sư TPHCM), việc các "cò" đất, công ty bất động sản ngang nhiên vẽ dự án "ma", rao bán là trái pháp luật. Cách xử lý của các cơ quan chức năng hiện nay chủ yếu mang tính chất tuyên truyền, giải quyết hậu quả trong khi lẽ ra phải có giải pháp ngăn chặn ngay từ đầu. Nếu cơ quan quản lý nhà nước muốn, hoàn toàn có thể xử lý một cách nhanh chóng.

Chẳng hạn, hiện nay, các cá nhân, tổ chức lợi dụng sự thiếu hiểu biết của người dân để đưa hợp đồng qua thừa phát lại thay vì thực hiện ở văn phòng công chứng nhưng theo quy định, thừa phát lại không có chức năng công chứng hồ sơ nhà đất. Sở Tư pháp TPHCM cần yêu cầu các văn phòng thừa phát lại chấm dứt chứng nhận cho hồ sơ mua bán đất trái pháp luật.

Bên cạnh đó, để lừa đảo được người mua, các đối tượng phải đưa thông tin lên mạng rao bán. Việc rao bán này là trái quy định pháp luật nên chắc chắn các đối tượng đều rao trên các trang web lậu, cơ quan chức năng chỉ cần nghiêm khắc đóng các website này là ngăn chặn được hậu quả.

"Luật cũng quy định rất rõ, các sàn giao dịch bất động sản chỉ được bán dự án bất động sản có đầy đủ tính pháp lý, có trách nhiệm cung cấp đầy đủ hồ sơ dự án cho khách hàng khi có yêu cầu... Chỉ cần căn cứ vào các quy định trên, cơ quan chức năng hoàn toàn có thể xử lý các sàn giao dịch bất động sản hành vi kinh doanh trái quy định pháp luật", Luật sự Trường phân tích thêm.

Do vậy, trước khi muốn không bị rơi vào cảnh "tiền mất đất cũng không có", khách hàng nên chú ý đến yếu tố quan trọng này là các loại đất được phép kinh doanh quyền sử dụng đất phải có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai; không có tranh chấp về quyền sử dụng đất; quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; đất còn trong thời hạn sử dụng đất.

Đối với nhà ở hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh phải đảm bảo các điều kiện sau: Đã có giấy tờ về quyền sử dụng đất; hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt; Giấy phép xây dựng; giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.

"Đặc biệt, dự án đó đã có thông báo đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai của Sở Xây dựng TPHCM hoặc các địa phương khác. Đã được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng", ông Ngô Quang Phúc, Tổng Giám đốc Phú Đông Group cho biết thêm.

Trên thực tế, các chuyên gia đều cho rằng trách nhiệm của chủ đầu tư là phải công khai trên trang thông tin điện tử và tại trụ sở Ban quản lý dự án của mình các thông tin về tên dự án, địa điểm đầu tư xây dựng, quy mô, quy hoạch chi tiết của dự án, tiến độ thực hiện, mục tiêu đầu tư, số lượng nhà ở, tổng diện tích sàn xây dựng nhà ở, hình thức kinh doanh nhà ở…

Song song đó, các chủ đầu tư phải báo cáo định kỳ bằng văn bản tình hình triển khai, kết quả thực hiện dự án và khi kết thúc dự án đến Sở Xây dựng và các cơ quan liên quan. Chủ đầu tư phải thực hiện đầy đủ các cam kết trong hợp đồng kinh doanh sản phẩm của dự án, bàn giao nhà ở và các giấy tờ liên quan đến giao dịch nhà ở cho khách hàng; thực hiện giao dịch mua bán nhà ở và kinh doanh quyền sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

"Điều này đồng nghĩa với việc người mua có quyền yêu cầu chủ đầu tư cung cấp các giấy tờ liên quan tính pháp lý của dự án. Người mua cũng có thể chủ động liên hệ với các cơ quan chức năng, nhất là Sở Xây dựng để được cung cấp những thông tin chính xác nhất về dự án trước khi đưa ra quyết định đầu tư về dự án", một chuyên gia BĐS cho biết.