Dự án nhà ở, kinh doanh thương mại: Nhà nước thu hồi hay đấu thầu chọn nhà đầu tư?

Thỏa thuận giá cao vẫn “dở khóc dở cười”

Về việc thực hiện dự án nhà ở thương mại, dự án hỗn hợp nhà ở và kinh doanh thương mại, dịch vụ, dự thảo luật đưa ra hai phương án: Phương án 1, dự án nhà ở thương mại, dự án hỗn hợp nhà ở và kinh doanh thương mại, dịch vụ thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư có sử dụng đất. Phương án 2 quy định dự án nhà ở thương mại, dự án hỗn hợp nhà ở và kinh doanh thương mại, dịch vụ gắn với tiêu chí, điều kiện cụ thể thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.

ĐBQH Trần Văn Tuấn (Bắc Giang) băn khoăn bởi dự thảo luật đã liệt kê 31 trường hợp thu hồi cụ thể, nhưng vẫn chưa thể giải quyết triệt để một trong những bất cập lớn nhất hiện nay là khi Nhà nước thu hồi đất, người có đất được bồi thường theo bảng giá đất do Nhà nước ban hành, trong khi doanh nghiệp và người có đất thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án thì giá đất thường cao hơn. Theo ông, đây chính là nguyên nhân dẫn đến tình trạng người dân luôn cảm thấy thiệt thòi, thiếu sự đồng thuận khi Nhà nước thu hồi đất.

“Nhiều trường hợp doanh nghiệp phải mất nhiều năm để thỏa thuận, có trường hợp phải “đi đêm” để thỏa thuận với giá cao hơn, thiếu công bằng với số còn lại, song doanh nghiệp vẫn rơi vào tình trạng “dở khóc, dở cười” khi đã thỏa thuận chuyển nhượng được trên 90% diện tích, thậm chí còn cao hơn mà vẫn không thể triển khai dự án dù chỉ còn số ít không đồng thuận”.

ĐBQH Trần Văn Tuấn

“Nhiều trường hợp doanh nghiệp phải mất nhiều năm để thỏa thuận, có trường hợp phải “đi đêm” để thỏa thuận với giá cao hơn, thiếu công bằng với số còn lại, song doanh nghiệp vẫn rơi vào tình trạng “dở khóc dở cười” khi đã thỏa thuận chuyển nhượng được trên 90% diện tích, thậm chí còn cao hơn mà vẫn không thể triển khai dự án dù chỉ còn số ít không đồng thuận”, đại biểu dẫn chứng. Ông đề xuất Quốc hội xem xét, chỉnh sửa, bổ sung Điều 79 và các điều khoản liên quan trong dự thảo luật theo hướng: Nhà nước thu hồi đất đối với các trường hợp thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội, nhất là thu hồi để chuyển đổi mục đích sử dụng thực hiện dự án.

ĐBQH Mai Thị Phương Hoa (Nam Định) lại đưa ra phương án khác, đó là giữ toàn bộ nội dung của phương án 1 nhưng tách ra quy định thành một điều riêng và không nằm trong những trường hợp Nhà nước thu hồi đất vì phát triển kinh tế - xã hội và vì lợi ích quốc gia, công cộng. “Chúng tôi ủng hộ việc Nhà nước đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư để giải quyết vấn đề chênh lệch về địa tô, nhưng nội dung này không nên quy định tại Điều 79 của dự thảo luật mà nên tách ra quy định thành một điểm riêng biệt”, bà Hoa góp ý.

ĐBQH Nguyễn Quang Huân (Bình Dương) đồng tình cần kiểm soát địa tô chênh lệch, nhưng nên phân biệt hai loại địa tô. “Nếu chúng ta kiểm soát chặt quá sẽ không khuyến khích nhà đầu tư và sẽ làm kìm hãm phát triển kinh tế - xã hội. Nếu buông lỏng thì có thể sẽ phục vụ cho lợi ích của thiểu số người”, ông Huân nói. Ông cho rằng, để đấu thầu được, phải thu hồi đất, đất đấy phải của Nhà nước, Nhà nước phải là chủ thể thì mới mang đi đấu thầu được.

Khoảng trống pháp lý với dự án đầu tư nước ngoài

Tại phiên họp, ĐBQH Trần Thị Vân (Bắc Ninh) đồng tình với phương án người Việt Nam định cư ở nước ngoài có quốc tịch Việt Nam, là công dân Việt Nam thì có đầy đủ quyền liên quan đất đai như công dân Việt Nam ở trong nước. Điều này góp phần thu hút bà con kiều bào đầu tư, góp phần thúc đẩy tăng trưởng từ nguồn kiều hối.

Trong khi đó, ĐBQH Nguyễn Thị Xuân (Đắk Lắk) cho rằng, nếu quy định như dự thảo luật, thì còn nhiều vấn đề đặt ra. Đại biểu viện dẫn, theo quy định tại khoản 4, Điều 3 của Luật Quốc tịch, người Việt Nam định cư ở nước ngoài bao gồm: người có quốc tịch Việt Nam và người Việt Nam không có quốc tịch Việt Nam đang cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài. Quy định như trên vẫn có hai đối tượng về người Việt Nam định cư ở nước ngoài là người có quốc tịch Việt Nam và người không có quốc tịch Việt Nam.

Từ đó, ĐBQH đoàn Đắk Lắk đề nghị dự thảo luật cần phân định rõ quyền của người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài có quốc tịch và người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài không còn quốc tịch Việt Nam để đảm bảo quyền lợi cho công dân Việt Nam. Nữ ĐBQH tỉnh Đắk Lắk cũng băn khoăn, khi công dân Việt Nam định cư ở nước ngoài thường không sinh sống, làm việc ở trong nước và có thể dẫn đến tình trạng trường hợp có tranh chấp về đất đai; việc sử dụng đất không thường xuyên, gây lãng phí về nguồn lực.

Về đất đai đối với khu vực đầu tư nước ngoài, Phó Chủ nhiệm Ủy ban Tư pháp Mai Thị Phương Hoa cho rằng, từ năm 2013 trở về trước, các dự án đầu tư nước ngoài thuộc diện Nhà nước thu hồi đất để cho nhà đầu tư nước ngoài thuê đất. Nhưng khi Luật Đất đai được ban hành thì các dự án này không thuộc diện thu hồi đất nữa và cũng không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Do vậy, thời gian qua có khoảng trống pháp lý đối với các dự án đầu tư nước ngoài.

Đến nay dự thảo luật đã bổ sung quy định dự án đầu tư nước ngoài được Quốc hội hoặc Chính phủ quyết định chủ trương đầu tư thì được thu hồi đất, hoặc được phép thương lượng nhận quyền sử dụng đất trong phạm vi dự án. Theo bà Hoa, quy định này là cần thiết và phù hợp, nhất là trong bối cảnh nước ta sắp phải thực hiện quy định về thuế tối thiểu toàn cầu. Có như vậy mới thu hút được nhà đầu tư nước ngoài mới và không làm nản lòng các nhà đầu tư nước ngoài hiện hữu.