Dự báo nguồn cung căn hộ tiếp tục thiếu hụt, người mua nhà gặp khó

Nỗi lo tắc nghẽn về pháp lý, vướng mắc về thủ tục

9 tháng đầu năm 2023, thị trường Bất động sản Việt Nam chịu tác động bởi nhiều sự kiện lớn. Việc lãi suất cho vay mua BĐS hạ nhiệt hay chính sách cho vay để trả trước hạn khoản vay cũ tại ngân hàng khác cũng chưa thể giúp thị trường sôi động thêm bởi doanh nghiệp và người dân vẫn còn khó khăn khi tiếp cận nguồn vốn.

Bên cạnh đó, quy định hiện hành tại luật số 03/2022/QH15 sửa đổi 9 luật trong đó sửa Khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở năm 2014 về các loại đất được làm nhà ở thương mại (NOTM): Nếu một khu đất muốn làm dự án NOTM thì chỉ cần có ít nhất 1m2 là đất ở, phần còn lại là các loại đất khác như đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, đất sản xuất kinh doanh hay thương mại dịch vụ.

Trong khi đó, tại Điều 128 Dự thảo Luật Đất đai quy định: Nếu muốn chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện nhà ở thương mại thì doanh nghiệp phải đang có quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất phi nông nghiệp không phải đất ở, đã nộp tiền sử dụng đất hoặc đã nộp tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.

Vấn đề đặt ra ở đây là dự thảo đã loại bỏ yếu tố đất nông nghiệp. Như vậy, nếu doanh nghiệp đang có khu đất bao gồm đất ở và đất nông nghiệp thì sẽ phải mất thêm một công đoạn là chuyển đổi phần đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp không phải đất ở. Mà điều này ai cũng biết đâu phải dễ dàng gì bởi không có một quy định hay hướng dẫn nào rõ ràng để doanh nghiệp có thể thực hiện.

Theo các chuyên gia kinh tế và nhiều chủ đầu tư, trong khi pháp lý BĐS còn nhiều vướng mắc chưa được tháo gỡ thì dự thảo trên khiến cho thị trường có nguy cơ khó chồng khó. Về dài hạn, dự báo sẽ vô cùng khó khăn để phát triển quỹ nhà ở mới, còn các dự án trước đây đã được phê duyệt, giờ xem xét lại thì vẫn bị coi là dự án treo. Vì thế, nguồn cung BĐS vốn đã ít lại càng trở nên khan hiếm hơn.

Mặt bằng căn hộ 3PN Zen Tower – Feliz Homes

Người mua nhà có quá ít lựa chọn

Theo Báo cáo Thị trường Quý III và 9 tháng 2023 của Datxanh Services, nguồn cung sơ cấp căn hộ ở Hà Nội và các tỉnh lân cận chủ yếu tập trung vào các dự án quy mô lớn ở vùng ven và giỏ hàng các dự án hiện hữu, mà không có dự án mới. Riêng trong Quý III/2023, nguồn cung mới giảm đến 66%, giá bán sơ cấp bình quân giảm 3%-5% theo năm.

Có thể thấy, mặc dù nhiều ngân hàng đã hạ lãi suất vay mua BĐS nhưng lại không có BĐS để mua. Hay dù BĐS là kênh trú ẩn an toàn trong thời kỳ làm phát và vật giá tăng cao nhưng kể cả những người "mạnh vì gạo, bạo vì tiền", không bị phụ thuộc vào đòn bẩy tài chính cũng không có hàng mà đầu tư.

Với người tiềm lực mạnh đã khó vậy, người có nhu cầu ở thực lại càng khó hơn khi yêu cầu về không gian sống đòi hỏi ngày một tăng lên theo thời gian. Làm thế nào để vừa gần trung tâm tiện di chuyển công việc, học tập là một chuyện, ở nơi đó còn phải nhiều ưu điểm vượt bậc hơn so với nhà thổ cư trong ngõ ngách. Theo đó, giữa một "rừng bê tông" san sát của Hà Nội, việc chung cư có nhiều cây xanh và tiện ích là đòi hỏi cần thiết.

Tuy nhiên, dự án mới lại không có, còn các chủ đầu tư hiện hữu thì luôn cố gắng bù đắp chi phí và tối đa hóa lợi nhuận bằng cách xây nhiều nhà nhất có thể. Có chăng sót lại Feliz Homes nhưng cũng chỉ còn lại số lượng nhỏ căn hộ có thể bán ra.

Nằm giáp ranh giữa quận Hai Bà Trưng và Hoàng Mai, cách hồ Hoàn Kiếm 4,5km, Feliz Homes gây ấn tượng thị trường BĐS Hà Nội mấy năm nay với mật độ xây dựng nhà ở chỉ khoảng 25%. Gần 80% diện tích dự án dành cho cây xanh, mặt nước, giao thông và hơn 40 tiện ích ngoại khu, gần 40.000m2 diện tích đỗ xe và 5.000m2 trung tâm thương mại.

Ban công căn hộ 114m2 – Khu vườn trên cao rộng gần 17m2

Feliz Homes có 3 tòa tháp thì 2 tòa đã bán hết từ lâu và bàn giao cho cư dân vào thi công nội thất, tòa còn lại là Zen Tower đang hoàn thiện giai đoạn cuối cùng, số lượng còn rất ít nên cũng chỉ ra hàng nhỏ giọt. Mới đây, Zen Tower vừa tung quỹ căn hộ đẹp nhất kèm ưu đãi lãi suất 0% và ân hạn gốc trong 12 tháng, lập tức được đón nhận rất tích cực bởi hầu hết các khách hàng đã đăng ký và chờ đợi từ nhiều tháng trước. Feliz Homes cũng chiết khấu đến 4% cho khách hàng thanh toán sớm và tặng ngay 50 triệu cho các căn hộ 114m2. Đúng như dự báo của giới địa ốc về Zen Tower, căn hộ đẹp kèm chính sách tốt "Mua nhà ở ngay – 1 năm sau thanh toán", khách hàng hầu như không cần mất nhiều thời gian để quyết định vì đây được coi là lựa chọn tốt nhất nội đô hiện nay.

Hàng ngày, căn hộ mẫu Feliz Homes tại 92 Mai Động – ngay bên cạnh dự án đón hàng trăm khách quan tâm đến thăm quan, khảo sát.