"Gặp khó” vì chênh lệch cung cầu: Làm gì để vực dậy thị trường bất động sản?

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, thị trường bất động sản từ cuối năm 2021 và 6 tháng đầu năm 2022 đã thích ứng, từng bước phục hồi trở lại nhưng cũng chỉ bằng 44% so với cùng kỳ năm 2017 và đang có một số dấu hiệu đáng quan ngại.

Cụ thể, đó là tình trạng lệch pha cung cầu, rất thiếu nguồn cung dự án, rất thiếu nguồn cung nhà ở, nhất là nhà ở bình dân, nhà ở xã hội và nhà lưu trú công nhân. Cùng với đó, hoạt động chuyển nhượng dự án vẫn bị "ách tắc" do vướng mắc quy định pháp luật buộc bên chuyển nhượng dự án nhà ở thương mại phải có "sổ đỏ" .

Ngoài ra, thị trường đang có dấu hiệu giảm tốc, phát triển chậm lại, trầm lắng; Doanh nghiệp bất động sản có dấu hiệu "hụt hơi", giảm thanh khoản, khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng, nguồn vốn trái phiếu; Nhà đầu tư thứ cấp đang khó khăn vì thị trường thứ cấp cũng đang trầm lắng; Người có nhu cầu thật khó tạo lập được nhà ở hơn trước đây…

Trước tình trạng trên, ông Châu cho rằng để vực dậy thị trường bất động sản, trước hết cần thực hiện phổ biến phương thức đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất công khai, minh bạch để các doanh nghiệp trong nước và nước ngoài được tiếp cận nguồn lực đất đai công bằng.

Thứ hai, thực hiện cơ chế hoán đổi các diện tích đất công nằm xen kẽ trong dự án nhà ở thương mại theo phương thức chủ đầu tư giao lại cho Nhà nước khoảng 25-30% diện tích đất ở của dự án (hoặc tỷ lệ % do Nhà nước quy định) để sử dụng cho các mục đích an sinh xã hội hoặc đấu giá đất để bổ sung ngân sách địa phương.

Thứ ba, đề nghị Ngân hàng Nhà nước thực hiện chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ, không siết chặt tín dụng một cách bất hợp lý nhưng tăng cường kiểm tra, giám sát, không buông lỏng quản lý Nhà nước, đảm bảo sử dụng vốn đúng mục đích, tránh rủi ro cho thị trường, với nghệ thuật điều hành mềm dẻo, linh hoạt, có hiệu quả.

Thứ tư, Bộ Tài chính cần đề xuất sửa đổi Nghị định 153/2020/NĐ-CP theo hướng chấn chỉnh hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp an toàn, lành mạnh, nhất là trái phiếu riêng lẻ để hoạt động phát hành trái phiếu trở thành kênh huy động vốn xã hội hóa hiệu quả cho nền kinh tế và thị trường bất động sản.

Thứ năm, cần tiếp tục sửa đổi khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 bổ sung thêm trường hợp nhà đầu tư "có quyền sử dụng đất khác không phải là đất ở phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, đô thị, nhà ở" thì được công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại và phải thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất, nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật về đất đai như Tờ trình số 535/TTr-CP ngày 01/12/2021 của Chính phủ trước đây, để đảm bảo sự thống nhất, đồng bộ với khoản 1 Điều 73, điểm b khoản 1 Điều 169, khoản 2 Điều 191 và khoản 1 Điều 193 Luật Đất đai 2013 và khoản 4 Điều 29 Luật Đầu tư 2020.

Thứ sáu, Hiệp hội kiến nghị Thủ tướng Chính phủ xem xét chỉ đạo cho phép chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, khu đô thị nếu có nhu cầu thì được quyền đầu tư xây dựng, kinh doanh trên phần đất thương mại, dịch vụ của dự án như công trình y tế, giáo dục, công viên vui chơi giải trí, công viên chuyên đề, để đảm bảo quyền tự chủ kinh doanh của doanh nghiệp, bởi lẽ doanh nghiệp đã tạo lập quỹ đất và bỏ vốn đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng của dự án.

Thứ bảy, Hiệp hội kiến nghị tại thời điểm hiện nay, chưa nên quy định "sở hữu căn hộ nhà chung cư có thời hạn (50 năm, 70 năm)" để phù hợp tâm tư, nguyện vọng của người dân muốn được sở hữu căn hộ nhà chung cư đi đôi với quyền sử dụng đất ở ổn định lâu dài để không gây biến động trên thị trường bất động sản và trong xã hội.

Thứ tám, cần bổ sung cơ chế chính sách ưu đãi một phần (có thể bằng phân nửa chính sách ưu đãi nhà ở xã hội) để phát triển nhà ở giá phù hợp với thu nhập của người thu nhập trung bình, thu nhập thấp đô thị theo đề xuất của Bộ Xây dựng.

Ngoài ra, Bộ Tài nguyên Môi trường cần bổ sung vào dự thảo "Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định thi hành Luật Đất đai" quy định về cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng là căn hộ du lịch, biệt thự du lịch và công trình khác (công trình phục vụ mục đích lưu trú, du lịch, gọi chung là condotel) trên đất thương mại, dịch vụ mà trước đây đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ gắn với "quyền sử dụng đất ở không hình thành đơn vị ở ổn định lâu dài" trái pháp luật đã bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền thu hồi, hủy bỏ Giấy chứng nhận, được quyền sử dụng đất theo thời hạn sử dụng đất của dự án, tối đa không quá 50 năm để khách hàng yên tâm và có lý có tình…