Giá bán căn hộ trên dưới 50 triệu đồng mỗi m2 ở Tp.HCM có hợp lý?

Đó là khẳng định của bà Phạm Ngọc Thiên Thanh, Phó giám đốc bộ phận Nghiên cứu và tư vấn của CBRE Việt Nam trong cuộc trò chuyện mới đây.

Theo bà Thanh, giá bán căn hộ tại Tp.HCM ghi nhận trong quý 1/2024 trung bình là 61 triệu/m2. Giá căn hộ bán tại Tp.HCM tăng mạnh nhất trong năm 2022, tăng 18% so với năm 2021, với 90% lượng căn chào bán trong năm 2022 thuộc phân khúc cao cấp. Các quận xa trung tâm cũng dần đón nhận nhiều hơn sự có mặt của các dự án cao cấp, tuy mức giá có mềm hơn so với mức giá của các dự án cùng phân khúc tại trung tâm hoặc quận 2.

Trong hơn một năm vừa qua, giá bán căn hộ tại Tp.HCM gần như đi ngang. Riêng quý 1/2024 giá sơ cấp trung bình giảm nhẹ 2-3% theo năm, mặc dù nguồn cung mới hạn chế. Điều này cùng với các chính sách giãn thanh toán từ chủ đầu tư đã hỗ trợ thanh khoản rất nhiều cho thị trường căn hộ Tp.HCM.

Theo ghi nhânh, gần đây một số chủ đầu tư có dự án ra thị trường Tp.HCM liên tục đưa ra chính sách hỗ trợ người mua rất tốt. Giãn tiến độ và đưa ra mức thanh toán nhẹ nhàng đang tạo cơ hội sở hữu nhà cho số đông.

Chẳng hạn, tại Tp.HCM dự án căn hộ Akari City của Nam Long ngay mặt tiền Võ Văn Kiệt, quận Bình Tân đang chào giá từ 45 triệu đồng/m2 kèm chính sách bán hàng hấp dẫn. Theo đó, chủ đầu tư hỗ trợ người mua thanh toán 40% chia nhỏ thành 5 đợt đến khi nhận nhà vào tháng 12/2024. Trong đó, ngân hàng giải ngân đối ứng từ đợt thứ 3. Như vậy, khách hàng chỉ cần vốn tự có 30%, ngân hàng hỗ trợ cho vay đến 70% giá trị sản phẩm. Không trả gốc trong 2 năm, chỉ trả duy nhất số tiền lãi suất cố định 1%/ năm - tương đươg 2,5 triệu đồng/tháng đến hết tháng 8/2026. Chi phí trả góp này gây chú ý khi giá trị còn thấp hơn cả giá đi thuê nhà hàng tháng.

Về giá thuê căn hộ, hiện các căn hộ đã hoàn thiện tại dự án này đang cho thuê dao động ở mức 10-12 triệu đồng/tháng. Vì thế, nhà đầu tư tìm mua căn hộ để đầu tư khai thác cho thuê sinh dòng tiền góp phần tạo thanh khoản khá tốt cho dự án.

Tương tự, tại dự án căn hộ Flora Panorama Mizuki Park (Bình Chánh) đã hoàn thiện có giá bán từ 46 triệu đồng/m2, chủ đầu tư này cũng đang hỗ trợ người mua với chính sách "An nhàn thanh toán". Theo đó, ngân hàng sẽ cho vay lên đến 70%, không trả gốc trong vòng 2 năm, chỉ trả lãi suất cố định 2%/năm trong 24 tháng, tương đương khoảng 4 triệu đồng/tháng, nhận nhà tháng 12/2024. 

Khi được hỏi: Mức giá bán căn hộ trên dưới 50 triệu đồng/m2 tại Tp.HCM có hợp lý. Giá này liệu còn biến động tăng nữa hay không?, bà Thiên Thanh cho hay: Mức giá bán căn hộ có hợp lý hay không sẽ phụ thuộc vào nhiều yếu tố như: Vị trí, chất lượng xây dựng, tiện ích, chất lượng quản lý cũng như ngân sách của người mua nhà.

"Khi đặt trong bối cảnh nguồn cung căn hộ sẽ còn tương đối hạn chế trong ngắn hạn thì mức giá sơ cấp tại Tp.HCM dự kiến sẽ còn dư địa để tăng. Tuy nhiên sẽ khó có mức tăng ấn tượng như giai đoạn 2019-2022. Ngoài ra, khi các bộ luật đất đai mới có hiệu lực, các chi phí phát triển dự án sẽ có xu hướng tăng, dẫn tới giá nhà sẽ tiếp tục được điều chỉnh theo hướng đi lên trong thời gian tới", bà Thanh nhấn mạnh.

Theo bà , điều gì sẽ xảy ra khi rất ít dự án căn hộ có sản phẩm ra thị trường Tp.HCM trong năm 2024. Cuộc chơi chủ yếu vẫn là một số doanh nghiệp quen thuộc như Nam Long, Khang Điền, Vinhomes… điều này có cản trở thanh khoản của phân khúc này tại Tp.HCM?

Bà Phạm Ngọc Thiên Thanh: Nguồn cung chào bán mới trong năm 2023 tại Tp.HCM thấp nhất trong 10 năm trở lại đây. Trong quý 1/2024, Tp.HCM chỉ có 495 căn hộ được chào bán mới, là nguồn cung theo quý thấp nhất trong 15 năm trở lại đây. Hầu hết nguồn cung mở bán đều từ giai đoạn kế tiếp của các dự án đã mở bán trước đây, không có dự án mới.

Lý do chính là vì các vấn đề tắc nghẽn pháp lý vẫn đang diễn ra. Với những nỗ lực của nhà nước trong thời gian gần đây, chúng tôi kỳ vọng nguồn cung mới tại Tp.HCM sẽ dần phục hồi. Các chủ đầu tư có dự án mở bán trong thời gian gần đây như Nam Long, Khang Điền, Vinhomes… đều là các chủ đầu tư có tiềm lực tài chính tốt, quỹ đất sạch dồi dào. Nhờ vậy, các chủ đầu tư này có thể đưa ra các điều khoản thanh toán hấp dẫn, hỗ trợ người mua nhà có nhu cầu ở thực.

Ví dụ như người mua nhà chỉ phải thanh toán 25% -40% giá trị căn hộ là có thể nhận nhà và ở ngay. Trong 495 căn hộ chào bán mới trong quý 1/2024, thị trường ghi nhận bán được 605 căn, bao gồm căn hộ của các dự án đã chào bán trong các quý trước. Như vậy có thể thấy thanh khoản của thị trường đang hồi phục và vẫn giữ ở mức khả quan.

Tiềm năng của thị trường căn hộ Tp.HCM dưới góc nhìn của bà?

Bà Phạm Ngọc Thiên Thanh: Tp.HCM với nền kinh tế năng động và là trung tâm kinh tế tài chính lớn nhất của Việt Nam, cùng với lực lượng dân số dồi dào, bao gồm cả dân bản địa và tỷ lệ di cư tăng đều qua các năm, luôn được coi là thị trường có nhiều tiềm năng lớn cho bất động sản, nhất là mảng bất động sản nhà ở, căn hộ bán.

Căn hộ bán ở Tp.HCM có số lượng cao nhất trong cả nước, lũy kế tính từ năm 1999 đến nay có hơn 343 ngàn căn. Tốc độ tăng giá trung bình trên thị trường sơ cấp trong 5 năm trở lại đây của loại hình căn hộ bán Tp.HCM ghi nhận là 9%/năm, tốc độ tăng giá trung bình của thị trường thứ cấp mua đi bán lại là 5% năm.

Ngoài lợi nhuận từ giá trị gia tăng, căn hộ còn có lợi nhuận cho thuê ổn định. Đối tượng thuê căn hộ đa dạng, từ gia đình trẻ, người độc thân chưa có khả năng mua nhà đến người lao động là người nước ngoài. Tỷ suất cho thuê được tính bằng thu nhập từ cho thuê một năm chia cho giá trị căn hộ tại Tp.HCM là từ 4-5%. Tuy không cao như những năm trước nhưng vẫn khá hấp dẫn khi so sánh với các kênh đầu tư khác và đảm bảo nguồn thu nhập ổn định.

Khu vực nào tại Tp.HCM theo bà căn hộ còn cơ hội phát triển? vì sao?

Bà Phạm Ngọc Thiên Thanh: Tại Tp.HCM, khu vực phía Đông nhờ vào đầu tư hạ tầng mạnh mẽ sẽ tiếp tục là động lực tăng trưởng về nguồn cung của cả thành phố trong thời gian tới. Đây cũng là khu vực chứng kiến mức tăng giá ngoạn mục trong nhiều năm vừa qua với các sản cao cấp đến từ các chủ đầu tư trong nước cũng như nước ngoài.

Bên cạnh đó, khu vực phía Tây, bao gồm các quận như Bình Tân, Bình Chánh… cũng còn tiềm năng phát triển nhờ vào quỹ đất còn tương đối dồi dào so với các quận còn lại. Mức giá nhà ở khu vực này nhìn chung vẫn còn ở mức phù hợp túi tiền của nhiều người mua nhà hơn so với các khu vực còn lại, vì vậy đây cũng sẽ là khu vực dự kiến còn dư địa để phát triển.

Bà nghĩ sao về việc giá căn hộ Hà Nội đang tăng mạnh thời gian gần đây, trong khi thị trường căn hộ Tp.HCM có phần chậm nhịp?

Bà Phạm Ngọc Thiên Thanh: Giá căn hộ tại Hà Nội tăng mạnh trong thời gian đến từ nhiều yếu tố, bao gồm diễn biến nguồn cung mới hạn chế đã diễn ra kéo dài ở cả Tp.HCM và Hà Nội. Bên cạnh đó, mặt bằng lãi suất được duy trì ở mức thấp trong 4 quý vừa qua đã giúp cho khả năng tiếp cận vốn vay dễ dàng hơn, thúc đẩy các nhà đầu tư tìm kiếm các kênh đầu tư ngoài tiền gửi ngân hàng.

Từ năm 2023 đến nay, nhiều nhà đầu tư cũng đã nhìn nhận thấy tiềm năng tăng giá tại thị trường Hà Nội khi giá chung cư ở Hà Nội vẫn đang “rẻ” hơn so với các sản phẩm cùng phân khúc tại Tp.HCM.

Đối với thị trường Tp.HCM, do thị trường chung cư đã trải qua một giai đoạn tăng giá mạnh mẽ từ giai đoạn 2015-2022, nên việc mức tăng giá có phần chậm lại trong giai đoạn này, nhưng đây không phải sự chậm nhịp, thậm chí thị trường căn hộ Tp.HCM đã đi trước một vài năm so với thị trường Hà Nội.