Giá bất động sản đi lên, thanh khoản đi xuống tại những khu vực xung quanh Vành đai 4

Giá đất tiếp tục tăng

Những ngày đầu tháng 7, giá bất động sản vùng quy hoạch đường Vành đai 4 như Văn Giang (Hưng Yên); Thường Tín, Mê Linh (Hà Nội)... vẫn tiếp tục tăng dù thị trường nói chung không có nhiều giao dịch.

Đơn cử như lô đất hơn 400m2 tại làng Hoàng Trạch, Mễ Sở, Hưng Yên, khoảng nửa năm trước, chủ nhà chào bán giá 13,5 triệu đồng/m2, nay giá lô đất trên đã tăng giá bán lên thấp nhất 15,5 triệu đồng/m2.

Cách đó không xa, lô đất 80m2 được giới thiệu gần chợ Mễ Sở và đường rộng rãi hơn, thời điểm trước được chào bán giá 16,5 triệu đồng/m2 thì nay cũng đã tăng lên hơn 19 triệu đồng/m2.

Một mảnh đất khác, được trả giá mua đúng bằng với giá chào bán cách đó nửa năm, nhưng chủ nhà không muốn bán. “Giá đất mỗi ngày một lên, nửa năm trước còn mua được, giờ làm gì còn giá đó. Những nhà xung quanh lên 5 - 7 giá tôi báo như vậy vẫn là thiện chí, đây là giá cứng rồi. Không mua thì tôi vẫn để đấy”.

Tương tự tại xã Bắc Phú, huyện Sóc Sơn, nơi đây thuộc địa phận Hà Nội nhưng vốn là một xã thuần nông.

Trước khi có thông tin về tuyến đường Vành đai 4, giá bán dao động chỉ từ 1- 3 triệu đồng/m2. Thế nhưng, đến nay giá đã tăng lên 5 - 7 triệu đồng/m2.

Anh Nguyễn Thành, người dân địa phương cho biết: “Xưa nay đất ở đây được bán bằng sào (360m2/sào), mỗi sào 300 - 400 triệu đồng. Tuy nhiên giờ tất cả đều được phân lô nhỏ 70 - 100m2, mỗi mét vuông gần chục triệu đồng. Thế nhưng khách vẫn tranh nhau hỏi mua”.

Tại Mê Linh, ngoài quy hoạch tuyến đường chạy qua thì thông tin quy hoạch lên phố cũng khiến bất động sản khu vực này tiếp tục tăng giá từ 10 - 20%. 

Theo anh Nguyễn Tuấn, môi giới bất động sản trong khu vực cho biết, mới chỉ khoảng 3 tuần sau các phiên đấu giá, lượng nhà đầu tư về đây khảo giá cũng trở nên nhiều hơn trước đó. Theo đó, giá rao bán cũng bắt đầu tăng.

Theo khảo sát, hiện nay một số khu đấu giá đất, đất thổ cư tại thị trấn Quang Minh đang được rao bán với mức từ 40 - 45 triệu đồng/m2, trong khi cách đây 1 tháng giá chỉ khoảng 35 - 40 triệu đồng/m2. Tại xã Tiền Phong, những lô đất nằm ở mặt đường lớn đang dao động 32 - 37 triệu đồng/m2, còn ở mặt đường ngõ cũng từ 20 - 23 triệu đồng/m2, tăng khoảng 15 - 20% so với trước thời điểm đấu giá. Các khu vực khác giá rao bán cũng từ 15 - 25 triệu đồng/m2, mức giá này đã tăng so với cách đây 1 tháng.

Theo anh Tuấn cho hay, người đổ về khu vực Mê Linh khảo giá chủ yếu quan tâm tới tuyến đường Vành đai 4, thông tin lên phố,... Bên cạnh đó, nhiều người đánh giá khu Mê Linh đang là vùng trũng về giá ven Thủ đô.

Dù lượng người đổ về tìm hiểu và mức giá tăng lên, nhưng anh Tuấn cũng phải thừa nhận là giao dịch thành công cực ít. “Thị trường bây giờ nhà đầu tư cũng rất dè chừng, kể các có khách hỏi nhưng để đến bước cuối cùng giao dịch vẫn rất khó, không như cách đây khoảng 3 - 4 tháng. Theo tôi, để thị trường khu vực này sôi động trở lại phải chờ đến khi Vành đai 4 bắt đầu khởi công hoặc chuyển biến mới về việc nâng cấp lên phố hay thông tin về quy hoạch hạ tầng mới”, anh Tuấn nói.

Trong khi đó, theo báo cáo thị trường chung của Bộ Xây dựng, các khu vực đường Vành đai 4 đi qua huyện Hoài Đức, gần cụm công nghiệp Dương Liễu, cầu vượt Song Phương đang có giá hơn 100 triệu đồng/m2; khu vực gần dự án Vinhomes Wonder Park Đan Phượng giá khoảng 150 triệu đồng/m2…

Nhà đầu tư cần lưu ý trước khi xuống tiền

Ông Vũ Cương Quyết, Tổng giám đốc Công ty CP Dịch vụ và Địa ốc Đất Xanh Miền Bắc (Đất Xanh Miền Bắc) cũng cho rằng, rủi ro rất dễ xảy ra với những nhà đầu tư “non” kinh nghiệm. Bởi một dự án giao thông trọng điểm bao giờ cũng mất nhiều thời gian hoàn thành. Những nhà đầu tư mới, không dồi dào tiềm lực, phải sử dụng nguồn vay gánh lãi suất sẽ rất có thể xảy ra những rủi ro về trả nợ, buộc phải bán tháo.

“Đường Vành đai 4 đã thông qua chủ trương. Thế nhưng thực tế triển khai như thế nào, thời gian hoàn thiện đi vào vận hành là bao lâu và giá đất sẽ tăng bao nhiêu thì chưa thực sự có cơ sở khẳng định”, ông Quyết nói.

Cùng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, việc “dựa hơi” hạ tầng để đẩy giá bán bất động sản chính là chiêu thức của các “đội lái” để tạo sóng thị trường.

Hạ tầng giao thông được xây dựng mới, mở rộng thực sự đem lại giá trị lớn cho bất động sản lân cận, nhưng cần lưu ý rằng việc thực hiện các dự án hạ tầng này mang tính dài hơi. Bởi thế, việc đầu tư chỉ thích hợp với những người có nguồn tài chính nhàn rỗi.

Bên cạnh đó, với các tuyến đường vành đai và hướng tâm đã hiện hữu, chẳng hạn như Đại lộ Thăng Long đã để lại bài học cho các nhà đầu tư: hai bên đường thường được rào lại để đảm bảo an toàn và không thể đỗ xe... Do đó, các diện tích ven đường cũng khó đưa vào kinh doanh dịch vụ, dẫn đến việc bất động sản không gia tăng giá trị hoặc có tăng nhưng giá trị không cao.

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu, Savills Hà Nội, phân tích rằng, bất động sản nói chung, phân khúc nhà ở nói riêng, là một kênh trú ẩn dòng tiền an toàn ở nhiều phương diện. Tuy nhiên, các sản phẩm này cũng sẽ có những rủi ro nhất định nếu nhà đầu tư không nhìn nhận thị trường một cách tổng quan và toàn diện.

Thứ nhất, trước khi đưa ra quyết định mua, nhà đầu tư cần đánh giá tính hợp lý của mức giá hiện tại. Cụ thể, có hai yếu tố giới đầu tư cần xem xét: giá giao dịch của dự án trong 1 - 2 năm về trước và điều kiện phát triển hạ tầng.

Thứ hai, điều kiện pháp lý của dự án là yếu tố cần giới đầu tư đặc biệt lưu tâm. Đây được coi như một “lá chắn” cho giới đầu tư nếu điều kiện pháp lý tốt. Một ví dụ điển hình là sổ hồng (hay Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở) đối với các sản phẩm. Khi điều kiện pháp lý đã được kiểm chứng, dự án bất động sản có khả năng gia tăng tính thanh khoản, giúp các hoạt động chuyển nhượng, cho thuê và kinh doanh trong tương lai dễ dàng hơn.

Mặt khác, đối với các dự án không đảm bảo tính pháp lý, nhà đầu tư sẽ có khả năng gặp phải những rủi ro không đáng có như tình trạng tranh chấp tài sản giữa các bên khi chuyển nhượng hay sang tên, đổi chủ. Bởi vậy, kiểm tra tính pháp lý là điều kiện tiên quyết trước khi nhà đầu tư thực hiện giao dịch.  

Thứ ba, cần quan tâm về tầm quan trọng của việc chuẩn bị một lộ trình đầu tư rõ ràng. Ngay từ giai đoạn tìm hiểu và khảo sát thị trường, giới đầu tư nên tìm đến các sản phẩm được phát triển bởi chủ đầu tư uy tín, có kinh nghiệm trong việc phát triển bất động sản, tại khu vực được đầu tư bài bản về cơ sở hạ tầng. Điều này cũng góp phần đảm bảo giá trị bất động sản và có thể gia tăng tính thanh khoản cho dự án bất động sản trong dài hạn.