Giá bất động sản liên tục tăng mạnh, chuyên gia vạch rõ lý do

Tại Hội nghị góp ý sửa đổi chính sách, pháp luật để phát triển nhà ở và thị trường bất động sản do VNREA tổ chức, Luật sư Trương Thanh Đức, Trọng tài viên Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam chia sẻ, chúng ta đã sửa luật gần 100 lần nhưng kết quả vẫn chưa thực sự hiệu quả.

“Hiện nay, có một thực trạng là so với thu nhập thì giá bất động sản của Việt Nam đang quá cao. Điều này là do nhu cầu cao, chênh lệch cung cầu lớn, khan hiếm sản phẩm và đó cũng là hệ lụy của việc vướng mắc pháp luật.

Nếu cầu cao các nhà phát triển bất động sản cần phải cân bằng. Cách tốt nhất là cho phép chuyển đổi đất khác thành đất ở để khơi thông thị trường. Nếu chúng ta chặn đứng, các bộ luật không đi trước mà chỉ sửa lẻ tẻ sẽ không giải quyết được các bất cập. Thực tế có những dự án 10 năm vẫn bế tắc vì vướng luật không thể giải quyết”, vị chuyên gia nói.

Luật sư Trương Thanh Đức, Trọng tài viên Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam.

Theo ông Đức, về nhu cầu, cách đây vài năm chỉ tăng vài phần trăm, nhưng gần đây nhu cầu bất động sản tăng vài chục phần trăm trong khi nguồn cung không tăng lên quá nhanh.

“Tôi cho rằng, thị trường bao giờ cũng phải dư thừa còn nếu cứ tăng giá, thiếu nguồn cung thì không phải kinh tế thị trường. Cung thiếu thì quy luật sẽ tăng giá, gây khó khăn, làm gia tăng cơ chế xin cho”, chuyên gia chỉ rõ.

Rất nhiều bộ luật đã sửa nhưng dù sửa thông thoáng hay chặt chẽ hay không cũng không quan trọng mà phải tạo ra được thị trường bền vững thay vì méo mó như hiện nay.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hội đồng quản trị GP Invest chia sẻ, hiện nay, bất động sản là một chuyên ngành phức tạp nhưng có nhiệm vụ thúc đẩy hàng loạt các ngành kinh tế khác, nên phải có sự tháo gỡ cho thị trường bất động sản. Nhưng theo thống kê, các luật tác động vào bất động sản đang có khoảng 12 Luật, còn liên quan thì có tới 60 Luật. Nếu xét về thủ tục hành chính thì một dự án theo tính toán của chúng tôi thì phải có 36 con dấu một dự án mới hoàn thành. Thậm chí theo ý kiến của một luật sư thì có tới 120 con dấu nếu tính cả những quy định không chính thức. Có thể nói là thủ tục hành chính về bất động sản vô cùng phức tạp.

Tuy nhiên, các thủ tục pháp lý càng phức tạp hơn, chúng tôi thường gọi là “ma trận”. Vậy sửa như thế nào? Chúng tôi tán đồng quan điểm phải lấy Luật Đất đai, Luật Đầu tư làm 2 luật nền để từ đó các luật chuyên ngành lấy 2 Luật này làm cơ sở sửa đổi thì mới tháo gỡ được. Trong khi các Luật khó có thể đồng nhất thì phải có luật nền mới giải quyết được những tranh cãi.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hội đồng quản trị GP Invest.

Tại Luật Đất đai, sự ra đời của Nghị định 30 không cho phép chuyển đổi các luật đất khác sang đất ở đang khiến lượng lớn dự án bị ách tắc (hiện có khoảng 400 dự án tại Hà Nội, TP.HCM đang vướng) gây khó khăn, cản trở doanh nghiệp. Do đó, việc đầu tiên là phải sửa đổi Nghị định 30.

Bên cạnh đó, vướng mắc nhất chính là trách nhiệm giải phóng mặt bằng, đất đai do cơ quan Nhà nước chịu trách nhiệm giải phóng chứ không phải doanh nghiệp có trách nhiệm đi giải phóng. Cần giải quyết rõ về trách nhiệm này.

Bên cạnh đó là câu chuyện kế hoạch sử dụng đất, việc duyệt dự án, định giá đất... cũng cần xem lại. 

Về Luật Nhà ở, đầu tiên là vấn đề chung cư. Số lượng chung cư tại Hà Nội và TP.HCM hiện nay rất lớn nhưng Nghị định quản lý chung cư hết sức phi lý.

Việc bảo hành nhà chung cư các bộ luật quy định khác nhau, do đó tôi cho rằng cần phải theo Luật Xây dựng là bảo hành 24 tháng.

Cùng với đó, câu chuyện trách nhiệm quản lý của ban quản trị thế nào thì các bộ luật chưa đề cập và chưa có chế tài xử lý nếu ban quản trị có sai phạm một cách rõ ràng.

Ngoài ra, với câu chuyện cải tạo chung cư cũ: Đây là điểm nóng trong phát triển đô thị, dẫn đến không thể không cải tạo chung cư cũ. Tôi cho rằng, Bộ Xây dựng chuyên về vấn đề này nên tổ chức cuộc họp với các cơ quan liên quan để biến câu chuyện cải tạo nhà ở chung cư cũ thành vấn đề đặc biệt, nhanh chóng cần tháo gỡ.

GS. TS. Nguyễn Quang Tuyến, Phó Chủ tịch Hội đồng Đại học Luật Hà Nội cũng cho biết, hệ thống pháp luật về kinh doanh bất động sản còn tồn tại một số điểm nghẽn cần tháo gỡ để góp phần phục hồi sự phát triển của thị trường bất động sản sau đại dịch Covid-19.

Muốn vậy theo ông Tuyến, cần có sự tìm hiểu, đánh giá để nhận diện những điểm nghẽn giữa một số đạo luật có liên quan trực tiếp đến thị trường bất động sản, bao gồm: Luật Đất đai năm 2013, Luật Đấu thầu năm 2013, Luật Nhà ở năm 2015, Luật Quy hoạch đô thị năm 2009 và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014.

"Mặt khác, mâu thuẫn trong các bộ luật hiện nay có nhiều điều chưa phù hợp nhưng cũng đánh giá ở mặt tích cực không nên nhìn tiêu cực. Bởi vì thị trường đang có những biến động, sang một giai đoạn mới sẽ có những điều trong luật chưa hợp lý cần sửa đổi", ông Tuyến nhấn mạnh.