Giá bất động sản ở khu Đông Tp.HCM hiện nay như thế nào?

Chia sẻ về việc thành lập “Thành phố Thủ Đức”, ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc R&D DKRA Vietnam cho rằng, không thể phủ nhận rằng, nếu Tp.Thủ Đức được thành lập và triển khai tốt thì sẽ mang lại những lợi ích thiết yếu.

Cụ thể, giảm áp lực về giao thông, dân số, hoạt động kinh doanh/văn hóa … cho trung tâm hiện hữu là Q1 – Q3 – Phú Nhuận – Bình Thạnh. Đồng thời, thúc đẩy sự phát triển chung của Tp.HCM.

Hiện trạng của khu Đông là đã phát triển mạnh trong vòng 5 năm qua ở mọi lĩnh vực từ hạ tầng giao thông, thị trường BĐS, phát triển kinh tế, mức độ đô thị hóa ….; Quy hoạch Khu Đông thành một đô thị sáng tạo với 3 trụ cột Giáo dục đào tạo nhân lực – Công Nghệ cao – Thương mại Tài chính.

Bên cạnh đó, khu đô thị Thủ Thiêm đang hình thành kỳ vọng là Trung tâm Kinh tế tài chính hành chính mới của Tp.HCM, mặc dù sự kết nối các cầu Thủ Thiêm hiện nay chưa tốt, chưa thực sự thuận tiện…ngoài ra, các dự án hạ tầng giao thông đang và sẽ xây dựng: Metro số 1, sự kết nối với các khu vực lân cận…

Những lo ngại về việc ăn theo TP.Thủ Đức để thổi giá BĐS đã được các chuyên gia trong ngành khuyến cáo

Tuy vậy, vị chuyên gia này cũng chỉ ra các thách thức hiện tại của khu Đông Tp.HCM.

Cụ thể, thời gian đầu tư xây dựng 20 – 30 năm là một thời gian rất dài. Cho nên cũng chưa nói trước được điều gì.

Vốn đầu tư xây dựng từ đâu? Ngân sách Tp hiện nay mới chỉ được giữ lại 18% tổng số thu đang rất khó khăn cho việc đầu tư nhiều lĩnh vực của Tp. Nay việc đầu tư một thành phố mới với nhiều hạng mục thì cần một khoản vốn rất khổng lồ, dĩ nhiên dù có sự phối hợp đầu tư của lĩnh vực tư nhân nhưng dù sao thì ngân sách TP vẫn phải chia sẻ cho khu Đông. Mặc dù đã có luật đầu tư PPP nhưng cũng không thể phó mặc hoặc phụ thuộc vào nguồn vốn này. Vẫn cần phải có nguồn vốn lớn từ ngân sách, đặc biệt đối với dự án mang tính công ích và an sinh xã hội.

Bên cạnh đó, vấn đề nhân lực – nhân sự không chỉ là của cư dân, của người lao động mà bao gồm cả năng lực trình độ quản lý của lãnh đạo chính quyền. Đây mới thực sự là nan giải.

Theo ông Hoàng, tổ chức chính quyền – liệu có trở thành một đặc khu Hành chính – Kinh tế trong một thành phố hay không? Hậu quả của nó ra sao thì chưa đoán định được.

Ngoài ra, các tiện ích xã hội vốn chỉ tập trung ở các quận trung tâm cũ thì sắp tới sẽ xây dựng cái gì và như thế nào ở TP mới để thay thế và đáp ứng nhu cầu? vấn đề triển khai quy hoạch chung và riêng cho từng khu vực, bao gồm cả quy hoạch các khu dân cư hiện hữu với những người dân đã ở đây lâu đời.

Về nhà ở, theo ông Hoàng, đầu tiên và cũng là quan trọng nhất khi người ta nghĩ đến việc thành lập TP mới, tức là nghĩ đến nhà ở và BĐS. Liệu đây có trở thành khu đô thị của người giàu, người có thu nhập cao? Vậy còn những người có nhu cầu nhà ở lần đầu, nhà ở trung bình của người trẻ khi chưa đủ tài chính cho nhà ở cao cấp?

Chưa kể, thách thức về việc đầu cơ đẩy giả BĐS đã tăng quá nhanh (sau này đền bù giải tỏa sẽ rất tốn kém cho ngân sách TP và CĐT, khó khăn cho quy trình thủ tục…). Khi mới có thông tin đề xuất Tp Thủ Đức thì giá đất đã tăng mạnh.

“Quan trọng nhất rằng vẽ ra các quy hoạch với nhiều bức tranh tầm nhìn, nhưng thực tế năng lực triển khai và quyết tâm triển khai mới quyết định được nó có thành công hay không. Một ví dụ đơn giản là hệ thống giao thông đường sắt đô thị có quy hoạch từ rất lâu, nhưng đến nay đã 20 năm vẫn chưa xong”, ông Hoàng chia sẻ.

Vị chuyên gia này cho hay, có một hiện tượng rõ thấy nhất hiện nay là BĐS ăn theo Tp.Thủ Đức để thổi giá. Thực tế dù mới chỉ là ý tưởng và chủ trương đề xuất nhưng trong 3 – 4 tháng qua, giá BĐS ở đây đã tăng mạnh và một trong các lý do tăng giá là do được lập thành phố mới. Mới đây khi mới có thông tin là trung tâm của Tp mới Thủ Đức là ở P. Trường Thọ thì giá đất rao bán ở khu này đang được đẩy lên rất cao đến mức chóng mặt.

“Triển khai quy hoạch các tiện ích phải làm trước rồi mới bán nhà để thu hút dân cư (chế tài trách nhiệm), tăng trách nhiệm của CĐT khi triển khai dự án để tránh tình trạng khi CĐT bán nhà và giao nhà xong nhưng tiện ích thì không biết đến khi nào mới có, chỉ có dân là chịu thiệt. Đã đến lúc cần phải nâng cao năng lực CĐT tránh tình trạng tay không bắt giặc”, ông Hoàng nêu đề xuất.

Cũng bàn về câu chuyện này, ông Trần Khánh Quang, Chuyên gia BĐS nhận định, BĐS khu Đông thành phố đang có giá rất cao. Nhiều dự án căn hộ sau khi mở bán trong vòng 12-18 tháng đã tăng giá gấp đôi, dù chưa giao nhà và chất lượng nhà có thể không tương xứng với mức giá đó.

Ví dụ, với chi phí xây dựng 12 triệu đồng/m2, chủ đầu tư mở bán giá 60 triệu đồng/m2, sau đó sản phẩm bị thị trường đẩy lên đến 100 triệu đồng/m2 trong khi chủ đầu tư không hề có nhu cầu tăng chi phí xây dựng sẽ khiến giá bán vượt xa chất lượng nhà ở.

Trao đổi trên báo chí, ông Quang đánh giá kết nối hạ tầng ở thành phố phía Đông hiện nay vẫn chưa tương xứng để phát triển các dự án cao cấp 4.000-5.000 USD/m2. Trong bán kính 3 km quanh khu vực còn thiếu các tiện ích cao cấp về mặt xã hội như bệnh viện, trường học, khu vui chơi, tài chính... Chỉ tiện ích nội khu dự án chưa nói lên được giá trị của những sản phẩm cao cấp. Đây là điều mà Phú Mỹ Hưng đã thực hiện được một cách khá đồng bộ.

một bộ phận giới đầu cơ dù không có nhu cầu sử dụng vẫn muốn mua để đấy. Nhóm khách hàng này ít khi quan tâm đến việc có thể cho thuê được hay không mà chỉ mua để chờ giá thị trường tăng lên. Điều này vô tình đẩy giá bất động sản trong khu vực lên rất cao.