Giá BĐS tăng mạnh là do thiếu hụt nguồn cung?

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới , hiện nay cả nước có hàng ngàn dự án BĐS chờ kí duyệt để triển khai. Những vướng mắc về thủ tục, quy trình cấp, duyệt dự án khiến suốt những năm qua thị trường BĐS thiếu hụt nguồn cung mới. Đây chính là nguyên nhân khiến giá BĐS liên tục thiết lập mặt bằng giá mới.

Vị chuyên gia này thừa nhận, hiện nay thị trường chưa ngăn được các cơn sốt đất triệt để. Dự báo giá BĐS vẫn đà tăng, nguồn cung dự án vẫn thiếu hụt. Rõ ràng, nguồn cung khan hiếm trong bối cảnh đầu tư tăng và dòng tiền liên tục đổ vào BĐS thì ắt xảy ra việc tăng giá BĐS.

"Nếu thị trường dồi dào nguồn cung thì cung – cầu tự điều tiết. Khi cung nhiều, CĐT bán giá cao sẽ không ai mua, phải điều tiết lại cho hợp lý với nguồn cầu, giá BĐS lúc đó sẽ cân bằng lại", ông Đính nhấn mạnh.

Thực tế cho thấy, trong suốt 2 năm qua, giá BĐS vẫn tăng ở hầu hết các phân khúc. Thậm chí, ngay trong thời điểm dịch bệnh, giá BĐS vẫn không có dấu hiệu hạ nhiệt.

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao CBRE cũng cho rằng, tại Tp.HCM, nguồn cung mới chỉ ghi nhận sản phẩm thuộc phân khúc cao cấp. Nguồn cung khan hiếm khiến tỷ lệ hấp thụ của thị trường đạt mức rất cao, đặc biệt tại Tp.HCM. Doanh số bán nhà phố, biệt thự bị ảnh hưởng do dịch Covid-19 trong quý 3/2021 nhưng nhu cầu vẫn giữ ổn định.

Giám đốc cấp cao CBRE cho rằng, dự kiến giá căn hộ sơ cấp tiếp tục đà tăng trong tương lai do chi phí đất tăng, chi phí xây dựng leo thang, nhiều sản phẩm mới ở phân khúc cao hơn, lượng cầu ổn định và nguồn cung tạm thời còn nhiều hạn chế.

"Đặc biệt, nhu cầu nhà phố, biệt thự ở mức cao, tạo triển vọng mạnh mẽ. Cơ sở hạ tầng ngày càng phát triển tạo động lực cho nguồn cung và giá BĐS gắn liền thổ tiếp tục tăng ở các đô thị lớn, như Hà Nội và Tp.HCM", bà Dung nhấn mạnh.

Báo cáo quý 4/2021 của Savills Việt Nam cũng chỉ ra, nguồn cung sơ cấp căn hộ trong quý cuối năm có sự cải thiện, đạt gần 7.820 căn, lượng nguồn cung theo quý nhiều nhất trong năm 2021, tăng 160% theo quý nhưng giảm 31% theo năm.

Nguồn cung mới chiếm 72% nguồn cung sơ cấp với hơn 5.600 căn từ năm dự án mới và các giai đoạn tiếp theo của chín dự án hiện hữu và trong đó, căn hộ Hạng B chiếm 75%. Kể từ cuối năm 2019, nguồn cung sơ cấp biến động. Nguồn cung mới trong Q4/2021 cao đáng kể so con số hơn 350 căn vào Q3, nhưng vẫn giảm 33% theo năm.

Tính cả năm 2021, nguồn cung đạt gần 11.700 căn, mức thấp nhất trong vòng 5 năm qua và giảm 54% theo năm. Hạng B chiếm 62% nguồn cung sơ cấp, theo sau là Hạng C với 31% thị phần.

Tương tự, ở phân khúc nhà phố - biệt thự, nguồn cung ghi nhận tiếp tục khan hiếm. Tính cả năm 2021, nguồn cung tiếp tục khan hiếm trong bối cảnh dịch bệnh bùng phát. Nguồn cung sơ cấp Biệt thự/ Nhà phố giảm 65% theo năm còn khoảng 1.200 căn, thấp nhất kể từ năm 2016. Nhà phố thương mại (NPTM) có hơn 200 căn, giảm 85% theo năm, và chỉ chiếm 17% tổng nguồn cung sơ cấp. Nhà phố liền kề chiếm 62% thị phần.

Riêng, trong quý 4/2021, nguồn cung sơ cấp gần 400 căn, giảm 23% theo quý và 58% theo năm. Không có dự án mới được mở bán trong quý này, nguồn cung mới khoảng hơn 170 căn đến từ các giai đoạn mở bán tiếp theo của ba dự án hiện hữu tại các quận ngoài trung tâm gồm Quận 9, 12 và Gò Vấp. Trong đó, nhà phố liền kề chiếm 63% nguồn cung mới. Nguồn cung tiếp tục khan hiếm khi các chủ đầu tư dời kế hoạch mở bán bảy dự án sang năm 2022.

Chính nguồn cung hạn chế kéo theo mặt bằng giá căn hộ tiếp tục xu hướng tăng. Theo Savills, tại Tp.HCM, trong quý 4 có 5 dự án đã tăng giá bán lên đến 11% theo quý do giá cao ở các giai đoạn mở bán mới hoặc ở những căn cuối ở những dự án có tiến độ xây dựng tốt.

Hiện, thị trường rất khó để tìm kiếm căn hộ bình dân đáp ứng lượng nhu cầu nhà ở lớn.

Cũng từng quan điểm về vấn đề này, ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc R&D DKRA Việt Nam nhìn nhận, các dự án ra hàng vào cuối năm nay và nửa đầu năm 2022 có thể sẽ chịu áp lực tăng giá do giá vật liệu xây dựng tăng cao, yếu tố lạm phát cũng như nguồn cung mới không được dồi dào. Việc giảm giá bất động sản là rất khó xảy ra.

Vị chuyên gia này cũng nhìn thẳng vào những khó khăn, thách thức thị trường đã và đang đối mặt trong thời gian qua cũng như trong thời gian tới là: Nguồn cung mới vẫn hạn chế, không được dồi dào; Nhiều dự án vẫn chưa được tháo gỡ vướng mắc về pháp lý. Một số vấn đề về pháp lý vẫn chưa theo kịp sự thay đổi và phát triển của thị trường. Bên cạnh đó, sự bất hợp lý về cung cầu giữa các phân khúc: Nhà ở vừa túi tiền đã gần như biến mất 2 năm trở lại đây, trong khi đó giá bất động sản liên tục tăng ở mọi phân khúc, thậm chí là "kỷ lục" mặt bằng giá luôn bị xô đổ. Mức giá đã tăng cao trong mấy năm qua, từ năm 2020 và ngay cả trong nửa Quý 2/2021, dù bị ảnh hưởng của dịch bệnh.