Giá đất lại 'sốt ảo', ngăn chặn bằng cách nào?

Theo báo cáo mới đây của Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng OneHousing, tính đến quý II/2024, mặt bằng giá căn hộ sơ cấp toàn thị trường trung bình đạt khoảng 65 triệu đồng/m2, tăng 25% theo quý và 29,8% theo năm.

Mức giá căn hộ tại khu Tây đang cao nhất toàn thị trường khoảng 70 triệu đồng/m2, trong khi mặt bằng giá khu Đông thấp hơn mặt bằng chung của thị trường, khoảng 56 triệu đồng/m2. Như vậy có thể thấy nguồn cung căn hộ sơ cấp dưới 50 triệu đồng/m2 đang vắng bóng trên thị trường.

Đặc biệt mới đây, giá đất có dấu hiệu "sốt ảo" khi tại 2 phiên đấu giá đất ở huyện Thanh Oai và Hoài Đức đã vượt 100 triệu đồng/m2, cao gấp nhiều lần giá khởi điểm. Các chuyên gia cho rằng, giá đất đấu giá ở khu vực chưa có hạ tầng, tiện ích, dân cư thưa thớt mà cao như vậy là bất thường, có dấu hiệu sốt ảo.

Trước nguy cơ giá đất nguy cơ sốt ảo, GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, cho rằng, để ngăn chặn cần dùng biện pháp thuế chứ không nên dùng mệnh lệnh hành chính. " Tôi cho rằng, nếu không dùng đến biện pháp thuế sẽ không bao giờ ngăn chặn được tình trạng sốt đất ảo. Thực tế, những năm qua, sốt đất vẫn lặp lại mà chưa xử lý triệt để được, mặc dù có nhiều biện pháp được triển khai cùng lúc ", ông Võ nêu quan điểm.

Chính vì vậy, theo ông, biện pháp hiệu quả và căn cơ nhất hiện nay là đánh thuế nhà đất. " Nếu biện pháp này chưa được áp dụng thì khó có thể hạ được “sốt” giá đất. 10 năm nay, tôi đã nói vấn đề này rồi, nhưng chưa bao giờ áp dụng việc đánh thuế. Đầu tiên, thuế bất động sản sẽ chặn sốt đất, ngăn ngừa đầu cơ, tích trữ bất động sản dưới dạng có nhà đất nhưng để hoang hóa hoặc giữ đất nhưng đầu tư cầm chừng, sử dụng đất không hiệu quả ”, ông Võ phân tích.

Ông Võ cũng nhấn mạnh, chỉ khi đầu cơ được kiểm soát, giá bất động sản mới có thể giảm, từ đó tạo điều kiện nâng cao năng lực cạnh tranh của nền kinh tế, đồng thời người có thu nhập trung bình và thu nhập thấp dễ dàng tiếp cận nhà ở.

Đặc biệt, theo ông Võ, nếu áp thuế bất động sản sẽ ngăn chặn tình trạng sốt đất cục bộ xảy ra trong quá trình đô thị hóa như: thành lập các khu kinh tế mới, chuyển từ huyện thành quận...Đồng thời, việc áp dụng đánh thuế lũy tiến vào những trường hợp nhận chuyển nhượng rồi sau đó chuyển nhượng ngay trong thời gian ngắn cũng là một giải pháp hiệu quả.

Cụ thể, với những trường hợp "lướt sóng", mua nhanh bán nhanh thì cần đánh thuế cao và có mức thuế riêng đánh vào giá trị tài sản tăng thêm do đầu tư của người khác mang lại. Ông Võ cũng lưu ý, cần xem lại cách đánh thuế bất động sản hiện nay theo hướng không chỉ để tăng thuế mà quan trọng phải để việc áp thuế đạt hiệu quả cao.

Đồng quan điểm, ông Giang Anh Tuấn, Giám đốc sàn bất động sản Tuấn Anh, cũng cho hay, để hạn chế những cơn sốt đất ảo thì cần đánh thuế chuyển nhượng cao.

Nhà nước cần đánh thuế cao những nhà đầu tư mua đi bán lại trong thời gian ngắn, khoảng 2 - 3 năm hay những người sở hữu nhiều bất động sản và những bất động sản không được đưa vào sử dụng. Đồng thời, Nhà nước cũng cần đánh thuế những người có nhiều bất động sản và đánh thuế ở mức cao nếu không đưa đất vào sử dụng. " Hiện nay, Nhà nước có chính sách thu hồi đất, chậm đưa vào sử dụng nhưng chỉ áp dụng với những dự án chứ chưa với cá nhân ", ông Tuấn nhận xét.

Trong khi đó, theo kiến trúc sư Phạm Thanh Tùng, Chánh văn phòng Hội Kiến trúc sư Việt Nam, việc mập mờ thông tin quy hoạch chính là một trong những nguồn cơn của các đợt sốt đất ảo xảy ra tại nhiều địa phương trên cả nước. Nếu thông tin quy hoạch không được công bố hoặc công bố thiếu đầy đủ sẽ tạo cơ hội cho các cá nhân, tổ chức lợi dụng quy hoạch để tạo sóng đẩy giá, gây sốt đất ảo, làm rối loạn thị trường và trục lợi cá nhân.

Chính vì vậy, theo ông Tùng, để ngăn chặn sốt đất ảo, cần phải công khai quy hoạch và thực hiện một cách nghiêm túc để người dân nắm rõ thông tin. Đặc biệt, người dân cũng cần hiểu đúng về quy hoạch, phải từ quy hoạch chung đến quy hoạch phân khu, dựa trên cơ sở đó để đầu tư đúng.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam nhấn mạnh, chính quyền địa phương cần vào cuộc trong việc công khai minh bạch thông tin nhà đất, xử lý mạnh tay những tin đồn thất thiệt, những đầu nậu cấu kết với cán bộ địa phương tạo dựng đất ảo.

Trên thực tế, hoạt động của nhiều sàn giao dịch, môi giới bất động sản hiện còn quản lý lỏng lẻo hoặc mức độ xử lý nhẹ nhàng, chưa cương quyết.

" Các cơ quan chính quyền cần xử lý những tin đồn thất thiệt. Đồng thời minh bạch thông tin để ai cũng có thể tiếp cận được dễ dàng, tránh trường hợp họ phải nghe qua đầu nậu các thông tin không chính xác ", ông Đính cho hay.

Ông Đính cũng khuyến nghị các nhà đầu tư không nên tham gia vào thị trường khi thấy có hiện tượng sốt ảo hay những thị trường không chính thống, không phù hợp các quy định của pháp luật. Cần nghiên cứu những dự án tuân thủ đủ các quy định của pháp luật cho phép đưa vào thị trường để giao dịch.