Giá đất nền “nhảy múa” khắp nơi, gỡ bằng cách nào?

KHẮP NƠI "SỐT ĐẤT’

Sau Tết Nguyên đán đến nay, giá đất tại nhiều địa phương tăng phi mã. Mới đây nhất, sau thông tin Hà Nội chuẩn bị phê duyệt đồ án Quy hoạch phân khu đô thị sông Hồng vào tháng 6 tới, đất nền vùng ven sông Hồng đoạn chảy qua Hà Nội đã tăng dựng đứng.

Theo ghi nhận, hơn nửa tháng qua, các con đường ven khu vực bãi sông Hồng như: Tàm Xá, Vĩnh Ngọc, Hải Bối tấp nập nhà đầu tư về xem đất. Các văn phòng môi giới bất động sản cũng trở nên sôi động hơn bao giờ hết. Thậm chí, nhiều người dân quanh các khu vực đang làm nghề khác cũng tạm thời dừng lại để tập trung làm cò đất, môi giới kiếm lời.

Theo khảo sát của PV BizLIVE, chỉ trong vòng nửa tháng qua, giá đất lại các khu vực "hot" thuộc huyện Đông Anh đã tăng 20-30%. Hiện tại, khu vực "đất vàng" Vĩnh Ngọc, khu vườn đào cạnh trung tâm Đông Anh đang ở mức 80-100 triệu đồng/m2 đất dịch vụ.

Các khu vực Tiên Dương, Nguyên Khê và Tàm Xá, Hải Bối ghi nhận sự tăng giá đột ngột từ mức 20-30 triệu đồng/m2 ở thời điểm tháng 1/2020 lên mức 30-50 triệu đồng/m2. Cá biệt nhiều lô đất mặt đường đẹp có giá 60-80 triệu đồng/m2…

Không chỉ tại Hà Nội, hồi đầu tháng 2 vừa qua, sau khi lãnh đạo Bình Phước đến huyện Hớn Quản để khảo sát vị trí lập dự án xây dựng sân bay lưỡng dụng với quy mô 500 ha, thông tin này ngay lập tức được các nhóm môi giới từ nhiều tỉnh thành nắm bắt và tập trung về hai xã An Khương, xã Tân Lợi để "thổi giá" những mảnh đất vốn đang được phủ kín bằng cây cao su, khiến giá đất tại đây tăng dựng đứng.

Đáng chú ý, khảo sát của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho thấy, sau Tết, giá đất tại nhiều địa phương sôi sục, trung bình tăng 10% sau một tháng, cá biệt có nơi tăng 2-3 lần trong 1-2 tháng.

LO NGẠI GIÁ ĐẤT TĂNG CAO SẼ ĐỂ LẠI HỆ LỤY XẤU

Trước tình trạng sốt đất lan rộng tại nhiều địa phương, chia sẻ với phóng viên, ông Đặng Văn Quang - Giám đốc Công ty Quản lý và Đầu tư Bất động sản Thái Nam cho rằng, có nhiều nguyên nhân tăng giá đất tại Hà Nội hiện nay, trong đó phải nói đến hiệu ứng lan toả, dây chuyền.

Theo ông Quang, mặc dù không trực tiếp liên quan tới quy hoạch mới hoặc từ huyện lên quận... nhưng khi có thông tin giá đất ở những nơi đó tăng thì "đất của tôi" chắc cũng có giá trị hơn. Đôi khi bất động sản ở TP.HCM tăng thì Hà Nội cũng có xu hướng tăng và ngược lại.

Một nguyên nhân khác theo ông Quang, do lãi suất ngân hàng giảm khiến bất động sản trở thành một kênh đầu tư cạnh tranh hơn so với việc gửi tiền vào ngân hàng trong ngắn hạn.

Cùng với đó, đại dịch Covid-19 đã làm suy giảm niềm tin của giới đầu tư vào các cấu phần khác của nền kinh tế như sản xuất, du lịch, bán lẻ, các startup... Đặc biệt, đất nền với tâm lý của người Việt là không bao giờ mất giá - là một kênh trú ẩn cho những giai đoạn bất định.

"Sự làm giá, thổi giá dựa trên những tin đồn thất thiệt của một lực lượng môi giới ngày càng đông đảo, ngày càng chuyên nghiệp trên nền tảng của một môi trường kém minh bạch về thông tin, đặc biệt là thông tin quy hoạch đã hạ gục các nhà đầu tư phong trào, kém chuyên nghiệp. Rồi những thông tin giả hoặc thông tin không được kiểm chứng đã vô tình hay cố ý phát tán qua các trang mạng xã hội cũng là một nguyên nhân tạo sóng cho đất tăng giá", ông Quang nói.

Theo ông Giám đốc Công ty Quản lý và Đầu tư Bất động sản Thái Nam, các hành vi mua bán, môi giới bằng cách liên kết phát tán thông tin giả; qua đó tạo nên ‘sốt giá’ giả tác động xấu đến thị trường và xã hội.

Trong khi đó, ông Nguyễn Văn Đính, Tổng Thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam thì cảnh báo, việc tăng giá đất quá cao sẽ gây ra nhiều hệ quả.

Đầu tiên sẽ hút nguồn lực của các nhà đầu tư cả nước lao vào vòng xoáy tăng giá đất đai, làm giảm nguồn lực đầu tư phát triển sản xuất ở nhiều ngành, lĩnh vực khác của quốc gia. Việc này sẽ làm nhiều loại tài nguyên trên đất đai bị xâm phạm, chuyển đổi chức năng không phù hợp quy định pháp luật. Gây lãng phí tài nguyên, ảnh hưởng phát triển kinh tế, thậm chí gây bất ổn cho địa phương tại những khu vực đó.

Tiếp đến sẽ cản trở việc kêu gọi, thu hút đầu tư chính thống vào các địa phương bởi tăng giá đất kéo theo hàng loạt các chi phí khác tăng theo, đặc biệt là chi phí đền bù giải phóng mặt bằng…

Đồng thời sẽ làm tăng chi phí phát triển nhà ở, càng khó hơn cho việc thực thi các chính sách để phát triển nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội của Chính phủ.

Ngoài ra sẽ gây bất ổn cho thị trường bất động sản toàn quốc nói chung và các khu vực nóng sốt nói riêng. Ảnh hưởng đến sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản Việt Nam và triển khai các chính sách về phát triển nhà ở của Nhà nước.

Riêng GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, hiện tượng "sốt" đất xảy ra một phần là do tác động của Luật Đất đai 2013 khi mở rộng quy định về phân lô bán nền.

Theo ông Võ, các quốc gia trên thế giới dùng hình thức phân lô bán nền chỉ để giải quyết nhà ở đô thị, không đưa vào thương mại. Vì vậy, việc đưa đất nền vào thương mại là điều rất tối kỵ.

"Về nguyên tắc, thị trường bất động sản phải khai thác giá trị đầu tư trên đất chứ không phải chờ tăng giá đất để gặt hái lợi nhuận. Bỏ tiền vào bất động sản để khi tăng giá thì bán đi là một hành động làm hại nền kinh tế", nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường nêu quan điểm.

GỠ BẰNG CÁCH NÀO?

Trước tình trạng trên, để chặn sốt đất, ông Đính cho rằng, chính quyền các địa phương phải vào cuộc quyết liệt để kiểm soát mọi hoạt động sử dụng đất đai, thực hiện các dự án đầu tư, giao dịch đất đai... đảm bảo thực hiện theo đúng quy định pháp luật.

Cùng với đó, cần phải gắn trách nhiệm của lãnh đạo địa phương đối với các hiện tượng sốt đất; quản lý các đối tượng tham gia chuỗi rao, chào bán, tổ chức giao dịch... trên địa bàn.

Cung cấp đầy đủ thông tin về chủ trương phát triển kinh tế, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trên địa bàn. Kịp thời phát hiện và xử lý hoạt động tung tin thất thiệt, gây ảnh hưởng đến thị trường, đặc biệt là những tin tức tạo dựng làm sốt đất, bất ổn ở địa phương.

"Nhà nước cần thiết phải điều chỉnh pháp luật theo hướng số hóa quy hoạch, sản phẩm bất động sản để người dân có thể thuận tiện tra cứu thông tin. Đồng thời, quản lý các sàn giao dịch và môi giới bất động sản được chặt chẽ, hiệu quả hơn", ông Đính nêu quan điểm.

Trong khi đó, GS. Đặng Hùng Võ cho rằng, tại mỗi địa phương, việc cắt sốt đất có thể thực hiện bằng 3 việc, bao gồm: Tạm dừng việc cho chuyển mục đích sử dụng đất vì quy hoạch kỳ tới chưa được phê duyệt; giải tán các "chợ cóc" bất động sản do giới "cò nhà đất" lập ra; đề nghị báo chí vào cuộc để đăng tải những thông tin chính xác về tình trạng quy hoạch, những rủi ro gặp phải… nhằm không để hình thành hiệu ứng đám đông.

Bên cạnh đó, theo chuyên gia này, Ngân hàng Nhà nước cần chỉ đạo các ngân hàng thương mại tạm thời không cung cấp tín dụng cho kinh doanh bất động sản, nhằm ngăn chặn tình trạng "nổ" bong bóng bất động sản gây ra khủng hoảng tài chính.

Các địa phương cần dựa trên Nghị định 148/2020/NĐ-CP về sửa đổi, bổ sung các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai theo hướng thông qua Hội đồng nhân dân một quy trình thống nhất về giải quyết đất đai cho các dự án đầu tư, nhằm đẩy nhanh việc phê duyệt dự án đầu tư bất động sản. Việc này sẽ loại bỏ được tâm lý e ngại thiếu cung nhà ở trong vài ba năm tới.

"Ngoài ra, chính quyền cấp tỉnh cần chuẩn bị những nội dung đổi mới về quản lý đất đai hướng tới một thị trường bất động sản bền vững để chung tay xây dựng Luật Đất đai sửa đổi", GS. Đặng Hùng Võ nhấn mạnh.