Giá đất nền rục rịch có chuyển biến trước thời điểm siết chặt phân lô, bán nền, liệu "sốt đất" có xảy ra?

Một điểm mới quan trọng trong Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định không cho phân lô bán nền tại 105 thành phố, thị xã, tức tăng thêm 81 thành phố, thị xã so với quy định hiện hành.  

Các chuyên gia cũng nhận định việc cấm phân lô bán nền tại các đô thị loại đặc biệt, loại 1, loại 2, loại 3 khi Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực sẽ tác động rất lớn tới cơ cấu phân khúc sản phẩm bất động sản.

Đặc biệt, trước thời điểm hiệu lực của Luật Kinh doanh bất động sản (có thể từ 1/8/2024), thời gian gần đây, tại nhiều thị trường ven và các tỉnh đã xuất hiện các nhà đầu tư đổ xô đi săn đất nền khiến phân khúc này bắt đầu có hiện tượng lên giá. Song, về lâu dài, nhiều ý kiến đưa ra đều đồng tình việc siết phân lô bán nền sẽ giúp thị trường minh bạch, loại bỏ tình trạng giá sốt ảo.

Mới đây, chuyên gia Batdongsan.com.vn cho biết từ quý 1 đến hết quý 3/2024 sẽ xuất hiện “điểm đảo chiều” của thị trường bất động sản. Phải đến quý 2/2025 khi tâm lý của nhà đầu tư tự tin vào kinh tế và lợi suất, lúc này đất nền mới có thể nhận được nhiều sự quan tâm.

Năm 2024 vẫn là năm của chung cư và đến giữa 2025 đất nền mới khởi sắc. Đầu năm 2026, thị trường bất động sản nói chung bước vào giai đoạn ổn định và lúc này sân chơi mới thực sự ghi nhận sự trở lại của nhiều loại hình đa dạng, trong đó đất nền mới lấy lại phong độ.

Cũng theo chuyên gia Batdongsan.com.vn, sau khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, thị trường đất nền sẽ có nhiều sự thay đổi lớn từ nguồn cung cho đến hoạt động giao dịch. Phân khúc đất nền diễn biến theo hướng tích cực hơn, giảm tải tình trạng sốt đất, ảo giá, tạo sóng thị trường. Thay vào đó là một chu kỳ mới với phân khúc đất nền phát triển ổn định, minh bạch và bền vững hơn.

Từng đưa ra đánh giá tác động của Luật mới đến thị trường bất động sản, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, quy định mới sẽ như phễu lọc, giúp loại bỏ những chủ đầu tư chỉ xin đất làm dự án rồi phân lô bán nền, không đem lại hiệu quả kinh tế cho đất nước. Thậm chí có những dự án phân lô bán nền xong rồi bỏ hoang.

"Siết phân lô bán nền trong Luật mới đã quy định chặt chẽ ở phía chủ đầu tư. Còn các hoạt động tách thửa thổi giá ăn theo hạ tầng vẫn cần những quy định quản lý chặt chẽ hơn nữa. Các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2024, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 cần rõ ràng chi tiết hơn để loại bỏ tình trạng thổi giá đất nền", ông Đính cho hay.

Còn quan điểm của ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Property Guru Việt Nam khu vực miền Nam thì cho rằng, quy định mới cũng có thể khiến cho thị trường đất nền chịu nhiều ảnh hưởng cả về nguồn cung, tệp khách hàng lẫn giá bán.

Ông Tuấn cho biết, có đến hơn 90% nguồn cung mua bán đất nền là những sản phẩm được các cá nhân tự phân lô, tách thửa, sau đó lập dự án bán hàng. Loại hình này có diện tích, giá bán phù hợp, nguồn hàng phong phú, phù hợp với tài chính của nhiều người và dễ tiếp cận hơn. Nó có thể "ăn theo" hạ tầng hoặc các dự án chính quy, giá bán rẻ hơn so với những dự án đất nền đã hoàn thiện quy hoạch. Vì thế, đất nền tự tách thửa sẽ được ưa chuộng hơn so với đất nền chính quy.

Thị trường đất nền trong thời gian tới có thể xuất hiện một lượng lớn sản phẩm có diện tích lớn của các nhà đầu tư ôm đất với mục đích phân lô tách thửa để rao bán. Chủ đất nếu muốn thoát hàng sẽ phải chấp nhận giảm giá, cắt lỗ. Siết phân lô bán nền không hạn chế cơn sốt đất trong dài hạn nhưng có thể hạn chế sốt đất trong ngắn hạn, ông Tuấn nhận định.

Đồng quan điểm, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA) cho biết, trong ngắn hạn, việc siết phân lô, tách thửa có thể làm giảm sức hút của đất nền, giá đất phân lô, tách thửa đang có sẵn có thể bị đẩy lên cao... Nhưng về lâu dài sẽ giúp thị trường này phát triển theo hướng minh bạch, bền vững, ngăn chặn tình trạng đầu cơ, làm giá, lãng phí nguồn lực đất đai đã diễn ra nhiều năm qua.

Cũng dự báo khó có cơn sốt đất nền xảy ra, ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc Mảng dịch vụ tư vấn & Phát triển dự án thuộc DKRA Group cho biết, trong tương lai khi thị trường hồi phục trở lại (giai đoạn 2025 - 2026), những dự án đã được phê duyệt hay đã mở bán sẽ tăng giá với mức độ nhất định. Và ở chu kỳ bất động sản mới lần này sẽ không còn hiện tượng sốt ảo, giá tăng nóng, hạn chế xảy ra tình trạng bong bóng. Thị trường cũng sẽ phát triển theo hướng ổn định và bền vững hơn.