Giá liên tục tăng, thanh khoản thấp, thấy gì từ câu chuyện “ngược” của thị trường bất động sản?

Thế nhưng, có một thực tế, thanh khoản dường như không tương xứng với mức độ tăng giá của bất động sản.

Ghi nhận cho thấy, mặt bằng giá của tất cả các phân khúc trên thị trường đều tăng mạnh so với cùng kì năm ngoái. Ở Tp.HCM, bình quân giá căn hộ hạng C đã tiệm cận mốc 60 triệu đồng/m2, trong khi mặt bằng kinh doanh trên đường Nguyễn Huệ (quận 1) cũng được nâng từ mức 22 triệu đồng/tháng cho diện tích 40 m2 hồi tháng 1 lên thành 30 triệu đồng/tháng cho căn chỉ 25 m2. Trong khi đó, nửa năm qua, giá đất nền ở Long An, Đăk Nông, Bình Phước... đã tăng hơn 30%. Thậm chí, một căn biệt thự ở Đồng Nai còn tăng đến 20% giá trị sau chưa đầy 2 tháng.

Cụ thể ,để trong giai đoạn 2016 - nay, giá nhà phố liền thổ tăng trung bình 2,5-3 lần, ở thị trường tỉnh tăng tận 10 lần, thậm chí hơn ở 1 vài khu vực.

Từ tháng 10 đến nay, sau khi mở cửa cho đi lại thì chỉ có nhà phố thành phố giữ giá, còn thị trường vùng ven và đất tỉnh đã lập mặt bằng giá mới so với thời điểm Quý 2/2021 trước bùng dịch. Vùng ven như Q.9, Hóc Môn, Củ Chi tăng 10% đến 20%. Ví dụ, nền đất 106m2 Q.9 trước dịch giao dịch 4,8 tỷ thì nay rao 5,5 tỷ; đất Củ Chi 220m2 trước dịch 2,8 tỷ nay rao 3,6 tỷ, 500m2 từ 3,4 tỷ lên 4,4 tỷ, 222m2 đất Hóc Môn trước 3,5 tỷ nay rao 4,2 tỷ. Thị trường đất tỉnh như Phú Mỹ, Định Quán, Bình Phước, Long An, Đăk Nông tăng trên 30%, so với thời điểm này hồi giữa năm 2020 thì đất tỉnh đã tăng hơn gấp đôi.

Theo các chuyên gia, những yếu tố về lạm phát, dịch bệnh hiện nay càng đẩy giá bất động sản lên cao hơn nữa.

Ông Lê Quốc Kiên, nhà đầu tư kì cựu cho rằng, với những người đang nắm giữ tài sản bất động sản, thì càng lạm phát, vật giá càng leo thang, thì họ lại càng tăng giá bán để chống trượt giá (trừ những người bị kẹt tài chính phải giảm 5%-10% để ra hàng). Khi toàn thị trường ai ai cũng đẩy giá bán lên thì tự khắc sẽ lập mặt bằng giá mới. Khi thị trường có mặt bằng giá mới thì tự khắc cơ sở định giá của các đơn vị thẩm định và ngân hàng cũng tăng lên theo.

Theo đó, các dự án BĐS hình thành trong tương lai khi mở bán cũng tính sẵn giá tương lai của 2-3 năm sau khi bàn giao sản phẩm, và chắc chắn họ cũng tính luôn phần lạm phát vào mức giá này. Điều này vô hình chung cũng đẩy giá hiện tại của toàn bộ thị trường lên theo.

Tuy vậy, theo nhà đầu tư kì cựu này, trong 1-2 năm tới, thị trường BĐS sẽ xuất hiện nghịch lý giá bất động sản sẽ tiếp tục được neo cao nhưng thanh khoản chậm, ai cũng sở hữu tài sản nhưng không ai có tiền.

Giá BĐS liên tục tăng nhưng thanh khoản không tương xứng

Tại tọa đàm "Giải mã những cơn sốt đất" mới đây, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc nhà ở CBRE Việt Nam cho hay, nếu giai đoạn 2018-2019 giá đất chỉ tăng ở một số khu vực ở Tp.HCM như Quận 9, Q.Thủ Đức (cũ) nương theo các dự án lớn, thì 2 năm trở lại đây, diễn biến này xuất hiện và lan rộng trên bình diện cả nước.

Ông Kiệt lý giải kinh tế Việt Nam dù chịu ảnh hưởng của Covid-19 vẫn có tốc độ tăng trưởng tương đối tốt. Các thông tin quy hoạch vùng, địa phương, triển khai kết nối hạ tầng cũng được công bố, trong khi nhiều doanh nghiệp ngoại phát triển khu công nghiệp, dự án nghỉ dưỡng... dẫn đến tâm lý đầu tư đón đầu, đẩy giá bất động sản lên cao.

Mặt khác, trong bối cảnh lạm phát cao, các nhà đầu tư có nhu cầu tìm kênh neo giữ tài sản mà bất động sản là một trong những kênh an toàn, hiệu quả nhất.

Ông Phan Công Chánh, chuyên gia BĐS cá nhân cũng cho hay, dòng tiền trong nước đang dồi dào, đặc biệt nhiều nhà đầu tư chứng khoán với mức tăng 2-4 lần lợi nhuận trong năm qua đang có xu hướng chuyển sang đầu tư bất động sản để hạn chế rủi ro. Trong khi đó, nguồn cung ở các đô thị lớn như Hà Nội, Tp.HCM gần như đã đạt ngưỡng, còn các địa phương khác cũng ngặt nghèo với chủ đầu tư. Thiếu nguồn cung làm giá đất tăng, đặc biệt ở các địa phương mới nổi. Chưa kể, sự kiện đấu giá đất Thủ Thiêm vừa qua được coi như một cơn tâm chấn, có sức lan tỏa đẩy mặt bằng chung giá bất động sản tăng lên.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt cũng đánh giá 2022 sẽ là năm bản lề cho giai đoạn phát triển tiếp theo của nền kinh tế, sau những xáo trộn bởi dịch bệnh vừa qua. Do đó, giá bất động sản sẽ tiếp tục tăng, nhưng tốc độ tăng nhanh hay chậm còn phụ thuộc vào khả năng hấp thụ và độ chấp nhận của thị trường. Nguồn cung năm 2022-2023 cũng sẽ phục hồi, tạo đà tăng cho thời gian tới.

Tuy nhiên, khi lạm phát diễn ra, mặc dù giá bất động sản tăng lên nhưng thị trường không có khả năng mua, tính thanh khoản không có. Đồng thời, nhiều nhà đầu tư cũng dùng các đòn bẩy tài chính để đầu tư bất động sản, khiến tài sản có thanh khoản thấp trở thành một gánh nặng lớn cho họ cũng như gây áp lực lên hệ thống ngân hàng.

Chia sẻ thêm về điều này, ông Kiên cho rằng, điểm nghịch lý của thị trường BĐS là tuy người bán đưa ra mặt bằng giá mới, nhưng giao dịch thanh khoản rất chậm. Lý do : Người bán thì tính thêm phần "trượt giá", "phát triển hạ tầng" và "lợi nhuận" vào giá trị tài sản, người mua lại kỳ vọng giá giảm nhờ dịch bệnh và chờ mua với giá bằng hoặc thấp 5% - 10% so với quý 2/2021. Do đó, người bán nếu không áp lực vay sẽ không giảm giá, giữ luôn giá bán kỳ vọng làm mặt bằng giá mới. Giao dịch chỉ xuất hiện nhiều ở người bán bị áp lực ngân hàng hoặc muốn thanh khoản nhanh nên chấp nhận bán bằng thời điểm quý 2/2021, hoặc giảm tối đa 5% để có giao dịch. Đó chính là lý do chúng ta thấy nghịch lý "Thị trường đâu đâu cũng thấy tăng giá, nhưng đâu đâu cũng thấy than thở không bán được hàng".

"Phần lớn nhà đầu tư đã bắt đầu dồn tiền mua BĐS từ giữa 2020 (Thời điểm dịch bệnh bắt đầu). Đến 2021, tình hình dịch bệnh khó khăn hơn nên hầu như không ai làm ăn được gì, trong khi rủi ro lạm phát quá cao, thông tin về việc phát triển hạ tầng của nhà nước liên tục được triển khai, nên họ không những không ra hàng, mà còn tiếp tục mua thêm. Do đó, trừ những người đã chốt lời ra được hàng và tiếp tục tái đầu tư", ông Kiên cho hay.

Theo một số chuyên gia, những người có thể "ôm" tài sản trong 3-5 năm sẽ đẩy dòng vốn từ chỗ cao đã chốt lời về vùng trũng giá còn rẻ, với kỳ vọng nhân nhiều lần giá trị tài sản như giai đoạn 2016-2021. Còn những nhà đầu tư vốn mỏng chỉ "ôm" được 1-2 năm, thậm chí dưới 1 năm, sẽ dần quay về khu vực gần trung tâm, lợi nhuận ít hơn nhưng dễ thanh khoản hơn để đề phòng rủi ro.

Chuyên gia Phan Công Chánh cũng cho rằng nên đa dạng hóa danh mục đầu tư trong bối cảnh này. Bên cạnh việc tập trung vào các nhu cầu ở thực với phân khúc căn hộ mức giá trung bình, nhà ở giá rẻ hay đất nền ven đô, đất nền tỉnh, nhà đầu tư có thể nhắm đến các dự án BĐS nghỉ dưỡng ở các thị trường đang phát triển như Quy Nhơn, Phan Thiết... với mức giá còn thấp, dư địa tăng trưởng còn cao.