Giá nhà ở trên thu nhập của người dân Việt cao so với nước phát triển: Lý do khiến lãi suất cho vay giảm tích cực nhưng…ế

Báo cáo ngành ngân hàng mới công bố của Công ty Chứng khoán VPBank (VPBankS) đưa ra nhận định, động lực tăng trưởng tín dụng bền vững chính đến từ nhu cầu vốn của người dân. Trong đó, chủ yếu phần lớn tín dụng được thúc đẩy bởi ngành bất động sản.

Tính đến cuối quý II/2024, dư nợ cho vay BĐS đạt 3,083 triệu tỷ, tăng 6,8% so với đầu năm, chiếm tỷ lệ 21,4% tổng dư nợ tín dụng toàn nền kinh tế.

Báo cáo của đơn vị này nhận định, bất động sản là một lĩnh vực hấp dẫn đối với hoạt động cho vay ngân hàng do nhu cầu cao và ổn định, cùng với tài sản thế chấp mạnh, giúp giảm rủi ro nợ xấu. Tuy nhiên, sự tăng trưởng của thị trường có thể không bền vững, gây ra rủi ro nếu giá trị tài sản giảm.

Ngoài ra, các khoản vay bất động sản là dài hạn, có thể ràng buộc vốn và hạn chế khả năng theo đuổi các cơ hội sinh lời khác của ngân hàng. Do nhu cầu vốn cho nhà ở là rất lớn nên còn rất nhiều dư địa cho vay cho ngành ngân hàng, tuy nhiên, tiềm ẩn rủi ro nợ xấu gia tăng. Đáng chú ý đó là dù lãi suất cho vay mua nhà đã giảm tích cực trong một năm qua nhưng do giá nhà vẫn neo ở mức cao, chưa có nhiều dấu hiệu chuyển biến tích cực.

Báo cáo của VPBankS ghi nhận, nhu cầu "an cư lập nghiệp"- có nhà ở vẫn là nhu cầu chủ yếu của người dân. Hiện nay, tỷ lệ giá nhà ở trên thu nhập của người dân Việt Nam đã tăng và đang ở mức khá cao so với các nước phát triển, thậm chí so với nước đang phát triển như Indonesia.

Một thống kê của Fidelity cho thấy, đối với hầu hết khách hàng cá nhân và hộ gia đình, tỷ lệ này thường nên ở mức 3 - 5 lần. Tại Việt Nam tỷ lệ này đang gấp khoảng 4-5 lần so với tỷ lệ khuyến nghị. Đây là lý do khiến VPBankS kỳ vọng các chính sách, cơ chế điều hòa giá nhà đất cho phù hợp với mức thu nhập của người dân và gói tín dụng 120.000 tỷ đồng cho vay nhà ở xã hội... sẽ hỗ trợ thúc đẩy tăng trưởng tín dụng bền vững hơn.

Số liệu thống kê cho thấy, đến đầu tháng 7/2024, tỷ lệ giải ngân của gói tín dụng 120.000 tỷ đồng cho vay nhà ở xã hội mới đạt 1% (trong đó, số tiền giải ngân cho chủ đầu tư là khoảng 1.202 tỷ đồng tại 12 dự án, còn người mua nhà chỉ vay 32 tỷ đồng tại 5 dự án). Nguyên nhân dẫn đến tỷ lệ giải ngân khách hàng cá nhân thấp là do điều kiện mua nhà còn khắt khe, chưa có nhiều hộ đủ điều kiện.

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), mỗi gia đình phải có thu nhập ít nhất 35 - 40 triệu đồng/tháng mới đảm bảo việc chi trả nợ vay và chi phí sinh hoạt hàng tháng, song mức thu nhập này lại nằm ngoài điều kiện vay gói này (thu nhập một người dưới 15 triệu/tháng hoặc cả 2 vợ chồng dưới 30 triệu/tháng).

Với việc Luật Kinh doanh BĐS và Luật Nhà ở có hiệu lực, giới chuyên môn kỳ vọng tăng trưởng tín dụng sẽ an toàn, bền vững hơn khi các điều khoản tại luật hướng đến việc tạo thuận lợi cho người mua nhà. Một số quy định có thể kể đến như chủ đầu tư dự án BĐS được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai; việc thanh toán được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng bao gồm cả tiền đặt cọc…

Cũng theo VPBankS, động lực tăng trưởng tín dụng của nền kinh tế còn đến từ BĐS Khu công nghiệp (KCN). Đây là lĩnh vực được dự báo sẽ hưởng lợi từ đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) và xuất nhập khẩu. Theo dự báo của đơn vị này, mảng cho vay KCN trong thời gian tới rất tiềm năng do quỹ đất KCN sẽ tiếp tục được bổ sung mạnh mẽ trong giai đoạn 2025 - 2030, với trọng tâm mở rộng là các khu vực được coi là trung tâm KCN, có khả năng thu hút các nhà đầu tư trong và ngoài nước như Đông Nam Bộ, Đồng bằng Sông Hồng và Bắc Trung Bộ & Duyên hải miền Trung (QĐ 326/QĐ-TTg ngày 9/3/2022).

Tín hiệu tích cực khác còn đến quy định, từ ngày 1/7, hệ số rủi ro tín dụng BĐS KCN giảm từ 200% xuống 160% (Thông tư số 22/2023/TT-NHNN). Cùng với đó, tín dụng khu chế xuất, KCN tăng 9,47%, cao hơn trung bình ngành BĐS ở 6,8% so với đầu năm. Mặc dù tỷ trọng dư nợ đối với lĩnh vực BĐS KCN còn thấp so với tổng dư nợ tín dụng bất động sản nói chung và lĩnh vực nhà ở nói riêng, nhưng tín dụng tăng đã phản ánh xu hướng phát triển của BĐS KCN. Do đó, các ngân hàng đã có chương trình riêng cho lĩnh vực BĐS KCN sẽ hưởng lợi từ xu hướng này.