Giá nhà ở vẫn tăng trong bối cảnh thị trường chững lại, nguyên nhân do đâu?

Kể từ năm 2018 đến nay, thị trường bất động sản liên tục sụt giảm về nguồn cung bất động sản. Theo báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản (VARS), tại Hà Nội, tổng nguồn cung căn hộ mới trong năm 2018 là hơn 39.084 sản phẩm, nhưng sang tới năm 2019 đã giảm xuống còn gần 22.500 sản phẩm. Năm 2020, nguồn cung căn hộ tiếp tục giảm xuống còn 16.350 sản phẩm. Năm 2021, số căn hộ được chào bán duy trì ở mức 16.841 sản phẩm.

Tương tự, tại TP. HCM, tổng nguồn cung căn hộ trong năm 2018 là 44.851 sản phẩm, sang năm 2019 sụt giảm rất mạnh xuống còn 25.100 sản phẩm, giảm tương đương 44%. Và sang năm 2020, căn hộ tại TP. HCM tiếp tục giảm xuống còn 21.300 sản phẩm. Đến năm 2021, nguồn cung tại TP. HCM tiếp tục giảm sâu xuống 13.583 sản phẩm.

Năm 2021, do ảnh hưởng của đại dịch Covid-19, khiến nhiều dự án phải tạm dừng thi công đã khiến nguồn cung căn hộ tại Hà Nội và TP. HCM chạm “đáy”.

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, trong năm 2021, cả nước có khoảng 172 dự án nhà ở thương mại hoàn thành và đưa ra thị trường khoảng 24.000 sản phẩm căn hộ. Tổng nguồn cung căn hộ của cả nước trong năm 2021 chỉ nhỉnh hơn một chút, so với nguồn cung căn hộ của riêng TP.HCM trong năm 2020.

Cũng theo báo cáo của Bộ Xây dựng, trong 6 tháng đầu năm 2022, số lượng dự án nhà ở thương mại được chấp thuận mới và hoàn thành vẫn hạn chế, chưa cho thấy sự cải thiện về nguồn cung nhà ở thương mại.

Tổng lượng dự án nhà ở thương mại hoàn thành trong 6 tháng đầu năm tổng hợp sơ bộ khoảng 12.000 căn, tương đương cùng kỳ năm 2021. Theo Bộ Xây dựng, do thiếu hụt nguồn cung trầm trọng, nên nhà ở, nhất là các đô thị lớn như Hà Nội và TP. HCM đã tăng giá phi mã, tăng bình quân 5 - 10%/năm.

Về vấn đề này, ông Nguyễn Thanh Nghị - Bộ trưởng Bộ Xây dựng thừa nhận, nguồn cung nhà ở thương mại giảm ở hầu hết các địa phương, đã khiến giá nhà ở không ngừng tăng cao. Đặc biệt là nhà ở, đất ở liên tục tăng và cao hơn so với thu nhập của người dân.

Điều này khiến cho người lao động thu nhập thấp tại các đô thị, công nhân khu công nghiệp gặp khó khăn trong việc tiếp cận và tạo lập chỗ ở. Tại Hà Nội, TP. HCM hầu như không còn căn hộ chung cư có giá dưới 25 triệu đồng/m2 .

Bên cạnh đó, giá nhà ở riêng lẻ, đất ở tại nhiều dự án rất cao, lên đến 200 triệu đồng/m2 thậm chí hơn. Giá đất ở tại khu vực trung tâm nhiều đô thị đều ở mức trên 100 triệu đồng/m2 . Có rất nhiều nguyên nhân dẫn đến hiện tượng thiếu nguồn cung, khiến giá nhà ở tại các đô thị lớn không ngừng leo thang, đơn cử như thủ tục phê duyệt kéo dài, khung pháp lý cho thị trường bất động sản chưa hoàn thiện, Luật Đất đai chồng chéo với nhiều Luật, Nghị định khác, khiến cho các địa phương “ngại” phê duyệt dự án.

Trao đổi với báo chí, GS.TS Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết, từ lâu, Việt Nam đã xác định được nguyên nhân vì sao các thành phố lớn khan hiếm nhà ở, khiến giá nhà tăng lũy tiến theo từng năm. Dù đã xác định được nguyên nhân, thế nhưng vẫn chưa giải quyết được, thậm chí còn khiến tình trạng khan hiếm càng trở nên trầm trọng hơn.

“Một trong những nguyên nhân khiến nguồn cung nhà ở bị tắc đã được xác định là do cơ chế chồng chéo của hệ thống pháp luật, luật chồng luật,... Cùng đó, mặc dù thế giới đã có rất nhiều mô hình hạ giá nhà ở, nhưng nước ta chưa học tập được kinh nghiệm nước ngoài, cũng không tổng kết thực tế trong nước. Cho nên mới sinh ra hiện tượng, Luật vừa ban hành xong đã lỗi thời, vừa sửa xong lại phát sinh bất cập chỗ khác”, ông Võ bày tỏ quan điểm.

Do đó, GS.TS Đặng Hùng Võ cho rằng, muốn hạ giá nhà ở tại Việt Nam, thì phải sửa được Luật Đất đai, và một số luật khác đang có sự chồng chéo. Nhưng muốn sửa được luật, trước mắt cán bộ nghiên cứu phải nghiên cứu thật kỹ các nút thắt đang tồn tại, và đưa ra phương án giải quyết.

Đồng tình với nhận định này, TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng: “Riêng vấn đề xin thủ tục đầu tư, có địa phương làm kiểu này, cũng có địa phương làm ngược lại, mặc dù đã có thông tư hướng dẫn chung, nhưng không có địa phương nào làm giống địa phương nào. Trong bối cảnh hiện nay, khi cơ chế luật pháp của chúng ta còn nhiều bất cập, nhiều chồng chéo, nên các địa phương mới có tâm lý sợ sai, rụt rè trong việc phê duyệt dự án nhà ở mới, từ đó dẫn đến việc thiếu nhà ở trầm trọng”, ông Đính cho biết.

Do đó, để tăng nguồn cung nhà ở, hạ giá nhà ở các thành phố lớn, chỉ còn cách chờ đợi sửa đổi các Luật liên quan, như Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Đầu tư, Luật Đấu thầu. Trong đó, Luật Đất đai là quan trọng nhất. “Thông qua Nghị quyết 18 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng đã cho thấy quyết tâm của Đảng và Nhà nước trong việc sửa Luật Đất đai. Tôi cho rằng, việc này cần phải làm nhanh, để khai thông nguồn cung cho thị trường bất động sản”, ông Đính nhấn mạnh.

Theo Hiệp Hội bất động sản TP. HCM (HoREA), thị trường bất động sản đang rất thiếu nguồn cung nhà ở, nhất là loại nhà ở thương mại bình dân (nhà ở giá vừa túi tiền) và nhà ở xã hội. Đây là hai loại nhà ở đáp ứng nhu cầu thực của đông đảo người thu nhập trung bình và người thu nhập thấp đô thị.

Do thiếu cung trong lúc tổng cầu rất lớn, mà theo quy luật cung - cầu đã dẫn đến tình trạng giá nhà đất tăng liên tục trong hơn 5 năm qua. Điều này biểu hiện qua chỉ số giá nhà ở của nước ta cao gấp hơn 20 lần so với thu nhập trung bình của xã hội làm cho nhiều hộ gia đình và cá nhân khó tạo lập được nhà ở. Trong khi so với các nước công nghiệp phát triển thì chỉ số giá nhà chỉ cao gấp 6-7 lần thu nhập.

Tình trạng thị trường vừa bị mất cân bằng cung - cầu, vừa bị mất cân đối "lệch pha" về phân khúc nhà ở cao cấp thể hiện rất rõ trong 2 năm gần đây, khi loại nhà ở giá bình dân chỉ chiếm 1% trong nguồn cung nhà ở mới năm 2020 và biến mất trong năm 2021, trong lúc nhà ở cao cấp chiếm đến 74%.

Nói về những nguyên nhân dẫn đến sự "bất cập" trên, HoREA cho rằng bắt nguồn từ những vướng mắc từ quy định pháp luật, hạn chế trong khâu thực thi pháp luật, việc chấp hành pháp luật chưa nghiêm túc, thậm chí có trường hợp vi phạm pháp luật của một số doanh nghiệp và lực lượng "phi chính thức" (đầu nậu, cò đất cò nhà…) trên thị trường.