"Giá nhà tăng cao là do thói quen mua tích sản để lại cho con cháu, mua để chờ tăng giá"

Phát biểu tại tọa đàm, Chủ nhiệm Đề tài, TS.LS. Đoàn Văn Bình cho biết, nhà ở vừa túi tiền là vấn đề ngày càng được quan tâm ở nước ta, nhất là trong giai đoạn hiện nay khi nhà ở bình dân gần như "biến mất" ở các thành phố lớn, khiến giấc mơ "an cư lạc nghiệp" ngày càng xa vời với người lao động tỉnh lẻ.

Có nhiều nguyên nhân dẫn tới tình trạng này như chính sách, pháp luật chưa hoàn thiện, thủ tục hành chính phức tạp, kéo dài, chi phí đầu vào như lãi vay ngân hàng, vật liệu, thiết bị, nhân công đều tăng cao… khiến các nhà phát triển mất quá nhiều công sức, thời gian để có thể triển khai một dự án. Vì vậy, cộng đồng doanh nghiệp không mặn mà với các dự án nhà ở vừa túi tiền.

Trước thực tế này, việc tìm ra các giải pháp nhằm thúc đẩy phát triển nhà ở vừa túi tiền là rất quan trọng, LS.TS. Đoàn Văn Bình mong muốn được ghi nhận nhiều ý kiến góp ý trí tuệ của các chuyên gia để Đề tài được thực hiện hiệu quả, đóng góp cách nhìn, giải pháp nhằm tạo lập thị trường nhà ở thương mại vừa túi tiền.

TS. Vũ Tiến Lộc, Chủ tịch Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam, Ủy viên Ủy ban Kinh tế của Quốc hội đánh giá, thị trường bất động sản hiện nay đang đóng băng, trong khi người dân lại rất cần nhà ở, dẫn đến cả chủ đầu tư và người tiêu dùng đều đang bế tắc. Do đó, thị trường cần tìm ra một lối đi.

"Với lối đi truyền thống như hiện nay, trên thị trường đa phần là nhà giá cao và chỉ có rất ít nhà ở xã hội. Như vậy, bế tắc vẫn bế tắc, bế tắc không được giải quyết. Càng dựa vào biện pháp hành chính nhà nước, chúng ta càng không giải quyết được vấn đề cơ bản của thị trường, vấn đề tiếp cận nhà ở có giá hợp lý cho người thu nhập thấp", TS. Vũ Tiến Lộc nói.

Góp ý để Đề tài đạt được giá trị nghiên cứu cao nhất và đóng góp thiết thực cho sự phát triển của thị trường nhà ở, GS.TS. Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Tài chính - Ngân sách của Quốc hội đề nghị, Đề tài nghiên cứu cần có cái nhìn thực tế và đánh giá vì sao tại Việt Nam muốn phát triển nhà ở giá thấp nhưng còn gặp không ít khó khăn. Trong khi nếu cố tình ép giá nhà ở xuống thấp thông qua những biện pháp kỹ thuật, không cẩn thận sẽ dễ gây ra những biến tướng.

Do đó, GS.TS. Hoàng Văn Cường cho rằng việc triển khai Đề tài là một cơ hội tốt để "mổ xẻ" về vấn đề nhà ở và giá nhà ở tại Việt Nam. Bên cạnh đó, Đề tài nếu đánh giá được về vấn đề chi phí trung gian, chi phí không chính thức, chi phí cơ hội có phải là một yếu tố làm đẩy giá nhà lên hay không, sẽ rất tốt bởi đây là điều Nhà nước có thể điều chỉnh được.

Đáng chú ý, GS.TS. Hoàng Văn Cường cho rằng, khái niệm nhà ở tại Việt Nam so với các quốc gia khác có sự khác biệt. Ở các nước khác, nhà ở là chỗ ở, giải quyết nhu cầu sinh sống của người dân; nhưng ở Việt Nam, do yếu tố văn hóa nên dường như nhà ở không phải chỉ để ở, mà như là một tài sản để lại cho con cháu, mua để chờ tăng giá, là tài sản tích lũy. Chính điều này khiến giá nhà ở tăng cao.

"Vậy nếu muốn nhà ở giá phù hợp giải quyết nhu cầu chính là để ở thì yếu tố tài sản tích lũy cần được giảm đi. Giải pháp nào giải quyết vấn đề này là câu hỏi cần trả lời", chuyên gia nhấn mạnh và góp ý, Đề tài cần làm rõ câu trả lời cho câu hỏi: Nhà ở tại Việt Nam là gì so với các quốc gia khác.

Từ góc độ tài chính, TS. Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia đánh giá, Đề tài đã lựa chọn nghiên cứu về phân khúc bất động sản có thể nói là lớn nhất, quan trọng nhất; và trong bối cảnh giá bất động sản tăng nhanh như hiện nay, đề tài nên phân tích thêm mối liên kết "sân sau" giữa các ngân hàng với doanh nghiệp bất động sản suốt thời gian qua. Bởi đây cũng là một thực tế có ảnh hưởng nhất định đến việc phát triển nhà ở giá rẻ.

TS. Lê Xuân Nghĩa lý giải: "Ở Việt Nam, đa số các ngân hàng còn nhỏ và đều là sân sau của các tập đoàn, trong đó phần lớn là tập đoàn bất động sản, không có nhiều tập đoàn có ý tưởng công nghiệp lớn. Điều này làm cho phần lớn nguồn vốn của ngân hàng trên thực tế đi vào bất động sản".

Bên cạnh đó, TS. Lê Xuân Nghĩa cho rằng cần phân tích chính sách cho nhà ở xã hội hiện nay chưa ổn ở chỗ nào: "Từ đó, xem liệu có thể ghép nhà ở xã hội vào cùng với phân khúc nhà ở thương mại vừa túi tiền, hoặc là một trong những bộ phận của nhà ở vừa túi tiền hay không, bởi nếu tách 2 loại nhà ở này ra, chúng ta sẽ rất khó xây dựng một chính sách khác".

Còn TS. Võ Trí Thành, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Chiến lược Thương hiệu và Cạnh tranh, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia lưu ý, thứ nhất là nghiên cứu cần nhấn mạnh đến tính cấp thiết của đề tài.

Thứ hai, cần nói đến sự phức tạp, khó khăn của đề tài nghiên cứu này, ở chỗ nghiên cứu phải nhìn nhận theo thời gian. Ví dụ, Trung Quốc trước đây cũng có khái niệm nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp nhưng bây giờ gần như chỉ có nhà ở thương mại giá phải chăng.

Thứ ba là khó khăn về vấn đề văn hóa châu Á, văn hóa sở hữu, cha truyền con nối. Đề tài nghiên cứu sẽ đóng góp cái nhìn dài hạn cho yếu tố rất quan trọng là lối sống và văn hóa; làm để chuẩn bị cho genZ, gen Alpha bởi với thế hệ này, lối sống và cách sống sẽ rất khác.

"Khi nghiên cứu về kinh nghiệm quốc tế, điều quan trọng là đánh giá được tác động, trả lời câu hỏi "làm như vậy có tốt hay không?", vì không phải chính sách nào cũng thành công do môi trường, điều kiện ở mỗi nước khác nhau. Nhìn nhận cần sâu hơn, theo sát khung khổ lý thuyết của nghiên cứu về các chiều cạnh chính sách có thể tác động đến phân khúc nhà ở vừa túi tiền. Bên cạnh đó, cần đánh giá được hiệu lực, hiệu quả của chính sách, cũng như mô hình tổ chức thực thi ở Việt Nam, vấn đề mà lâu nay Việt Nam còn yếu", TS. Võ Trí Thành nhấn mạnh.

Cũng nêu ý kiến góp ý triển khai Đề tài, GS.TSKH. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường nhận định, việc khởi tạo và phát triển thị trường nhà ở vừa túi tiền tại Việt Nam là hoàn toàn có khả năng, chứ không đến mức không thực hiện được, đặc biệt là khi thuế ở nước ta còn thấp.

Thế nhưng, thực tế cho thấy, thị trường nhà ở vừa túi tiền còn gì đó vướng víu về mặt chính sách nên chưa thể phát triển.

Vì vậy, Đề tài "Tạo lập thị trường nhà ở thương mại vừa túi tiền: Kinh nghiệm quốc tế và đề xuất chính sách cho Việt Nam" nên có nghiên cứu về các mô hình phát triển nhà ở, tạo ra một mô hình phát triển ở các phân khúc khác nhau, cho những đối tượng dân cư khác nhau với tiềm năng tài chính khác nhau. Với tiềm năng tài chính thấp thì chúng ta có chính sách để hỗ trợ, trợ giúp người dân tiếp cận có được nhà ở cho mình.

"Sự thực, đây là một đề tài khó, nhưng tôi rất ủng hộ và sẵn sàng đóng góp với Hiệp hội Bất động sản Việt Nam và Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam triển khai Đề tài. Thực tế cho thấy hiện nay thị trường nhà ở Việt Nam vẫn đang rất lỏng lẻo, tuy Nhà nước rất quan tâm đến vấn đề này nhưng có lẽ vẫn chưa trúng, chưa đúng, chưa phù hợp ở đâu đó để có thể phát triển nhà ở tại Việt Nam", GS.TSKH. Đặng Hùng Võ bày tỏ.

PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến, Phó Chủ tịch Hội đồng Trường Đại học Luật Hà Nội đánh giá, Đề tài sẽ là một nghiên cứu rất hữu ích. Việc nghiên cứu nên có đánh giá tổng quan cả thị trường nhà ở trong nước và quốc tế. Cùng với đó, cần làm rõ khái niệm thế nào là nhà ở vừa túi tiền? Tiêu chí nào để xác định nhà ở vừa túi tiền? Và đối tượng nào sẽ là đối tượng thụ hưởng nhà ở vừa túi tiền?

"Đề tài cũng nên bổ sung các chính sách phòng ngừa việc đầu cơ, đầu tư từ phân khúc nhà ở thương mại vừa túi tiền", PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến nói.

Kết luận Tọa đàm, TS.LS. Đoàn Văn Bình trân trọng gửi lời cảm ơn tới các chuyên gia, nhà khoa học đã đưa ra những góp ý trí tuệ và thiết thực phục vụ công tác triển khai Đề tài nghiên cứu khoa học: "Tạo lập thị trường nhà ở thương mại vừa túi tiền: Kinh nghiệm quốc tế và đề xuất chính sách cho Việt Nam".

Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Ban chủ nhiệm, Đơn vị tổ chức thực hiện Đề tài sẽ tiếp thu góp ý của các chuyên gia và hoàn thiện đề cương, triển khai nghiên cứu theo kế hoạch, đảm bảo tiến độ và chất lượng để Đề tài thực sự đem lại những đóng góp tích cực cho sự phát triển của thị trường nhà ở và bất động sản Việt Nam.