Giá trị tăng thêm từ đất đai rất nhiều nhưng tiền không vào ngân sách

Trong khuôn khổ Diễn đàn Kinh tế - Xã hội Việt Nam năm 2022, ngày 18/9 đã diễn ra Hội thảo chuyên đề với chủ đề “đẩy mạnh cải cách thể chế - hoàn thiện chính sách về đất đai, giải pháp quan trọng trong phục hồi và phát triển kinh tế - xã hội”.

Giá trị đất tăng vọt nhờ đầu tư thì ai hưởng?

Theo ông Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ TNMT, Việt Nam đang bước vào giai đoạn phát triển mới từ nay đến 2045 với mục tiêu phải trở thành nước công nghiệp có thu nhập cao, tức là phải vượt qua bẫy thu nhập trung bình. Theo kinh nghiệm của các nền kinh tế công nghiệp mới quanh Việt Nam như Hàn Quốc, Singapore, Đài Loan,... đều cho rằng vượt “bẫy thu nhập trung bình” không hề đơn giản.

Thông thường, các nền kinh tế này lấy nguồn nhân lực chất lượng cao và công nghệ làm động lực; lấy quản lý - sử dụng đất đai là vai trò tạo vốn lớn để đầu tư phát triển. Họ tận dụng khuyến khích vốn đầu tư trực tiếp từ nước ngoài (FDI) như một nguồn vốn cần tiếp cận gắn với chuyển giao công nghệ, nguồn vốn chính cần khai thác được lấy từ vốn tiềm ẩn trong đất đai.

Một nền kinh tế chỉ dựa vào vốn FDI thì sẽ rơi vào tình trạng nền kinh tế đó đứng trên chân của người khác; khi khai thác được vốn tiềm ẩn trong đất thì nền kinh tế đó mới đứng được trên chính đôi chân của mình. Vì vậy, việc sửa đổi Luật Đất đai đang thực hiện và các luật có liên quan phải đặt trọng tâm vào khai thác vốn ngay trong quá trình đầu tư trên đất làm giá trị đất đai tăng thêm.

“Ở Hà Nội, giá đất tăng, thậm chí tăng hàng ngày và tăng hàng trăm lần ở khu vực nào đó nếu biết đầu tư và Nhà nước phải cương quyết được thu được giá trị trên đất tăng thêm do đầu tư mang lại. Nhiều nước vượt “bẫy thu nhập trung bình chẳng qua họ làm được điều đó. Còn ta phung phí giá trị tăng thêm rất nhiều, không “chui” được vào ngân sách, có khi giá trị đó chỉ nằm tại nhà đầu tư hoặc túi người dân đang sử dụng đất ở khu vực đó” – ông Đặng Hùng Võ dẫn chứng.

Dẫn cách làm của Đà Nẵng khiến giá trị đất đai tăng thêm nhờ tính toán quy hoạch và vận động được người dân tham gia cùng chính quyền, ông Đặng Hùng Võ đặt vấn đề tại sao nhiều địa phương khác chưa học được kinh nghiệm đó?

Về cơ chế chuyển dịch đất đai, nguyên Thứ trưởng Bộ TNMT cho biết có cơ chế bắt buộc (Nhà nước thu hồi đất để giao, cho thuê đất); cơ chế chuyển dịch đất đai tự nguyện (nhà đầu tư chủ động thỏa thuận với những người đang sử dụng đất dựa theo cơ chế thị trường) và cơ chế “trung dung” tận dụng được điểm mạnh, khắc phục được điểm yếu của cả 2 cơ chế bắt buộc và tự nguyện được gọi là chuyển dịch đất đai “đồng thuận xã hội”.

Trên thực tế, ai cũng biết rằng chuyển dịch đất đai bắt buộc luôn dẫn tới nhiều khiếu kiện của dân, nhưng chuyển dịch đất đai tự nguyện lại có nhược điểm là nhà đầu tư khó có thể hoàn thành được việc tiếp cận đầy đủ đất đai cho dự án đầu tư.

“Theo cơ chế đồng thuận xã hội, Nghị quyết 18-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương Đang đã yêu cầu thực hiện phương thức “góp đất, điều chỉnh lại đất đai” đối với các dự án chỉnh trang, phát triển khu đô thị, khu dân cư nông thôn. Đặc biệt, Nghị quyết đã đặt ra việc luật hóa cơ chế chia sẻ lợi ích giữa Nhà nước, nhà đầu tư dự án và những người bị thu hồi đất” – ông Đặng Hùng Võ nhấn mạnh quá trình sửa Luật Đất đai cần nghiên cứu kỹ lưỡng để tạo ra yếu tố mới tạo sự phát triển.

Từ luật đến thực tiễn còn một khoảng cách xa

Cũng tại phiên thảo luận, trước đề nghị nêu 1 điểm hài lòng và 1 điểm chưa hài lòng về cải cách thể chế liên quan đến đất đai thời gian qua, chuyên gia kinh tế Nguyễn Đình Cung cho rằng điểm thành công nhất là đảm bảo quyền tự do kinh doanh.

“Từ “được kinh doanh những gì Nhà nước cho phép” sang “được kinh doanh những gì mà pháp luật không cấm”, đến “những gì luật không cấm và danh mục không cấm thu hẹp và rõ ràng hơn”... đã mở rộng, nâng cấp quyền tự do kinh doanh và kinh doanh an toàn hơn” – TS Nguyễn Đình Cung nhấn mạnh.

Chuyên gia kinh tế Nguyễn Đình Cung

Song, điểm mà ông cho là chưa thành công và có lẽ cần nhiều năm giải quyết là liên quan những vấn đề không đoán định được trong thực thi và tuân thủ pháp luật của người dân và doanh nghiệp, tạo rủi ro trong hoạt động kinh doanh – khiến người ta không đầu tư lớn, không đầu tư dài hạn và từ đó kìm hãm sự phát triển.

“Cái đó xuất phát từ thực trạng pháp luật của chúng ta: Luật thì ít nhưng nghị định, thông tư lại nhiều. Luật thì ngắn, nghị định, thông tư hướng dẫn thì dài. Thông tư có thể thay đổi nhưng nghị định, luật khó thay đổi. Nghĩa là tinh thần và nội dung từ điều luật đi đến thực tiễn có một khoảng cách rất xa. Với người dân và DN thì thông tư là cái chi phối trực tiếp nhất, nhưng nhiều khi “sáng nắng, chiều mưa” - ông Nguyễn Đình Cung dẫn chứng.

Chuyên gia kinh tế này đề nghị phải giảm và tiến tới bãi bỏ hình thức thông tư. Luật nếu có điều giao Chính phủ hướng dẫn thì nên có nguyên tắc và phạm vi hướng dẫn, không để tuỳ nghi; hạn chế luật khung, luật ống để nâng cao chất lượng luật.

“Giải quyết vấn đề trên không hề đơn giản, nên cần nghiên cứu và đánh giá sâu hơn để tạo sự đồng thuận về cải cách” – TS Nguyễn Đình Cung nói./.