Giải pháp nào chống đầu cơ nhà đất?

Thị trường BĐS bộc lộ nhiều bất cập

Theo rà soát của Bộ Xây dựng, hệ thống pháp luật liên quan đến đầu tư, xây dựng, kinh doanh BĐS trong các luật, văn bản pháp luật đang có nhiều bất cập, chồng chéo quy định, cần sớm nghiên cứu sửa đổi, bổ sung như: Việc thống nhất về hình thức lựa chọn (đấu giá, đấu thầu, chỉ định) chủ đầu tư dự án có sử dụng đất; các quy định liên quan đến việc xác định giá đất khi thực hiện thu hồi, giao đất, cho thuê đất, đấu giá quyền sử dụng; quyền sử dụng đất của tổ chức, cá nhân nước ngoài; quy định về thời hạn, chế độ sử dụng đất đối với các loại BĐS...

Nguồn cung BĐS khan hiếm, nhưng tình trạng đầu cơ đất xuất hiện nhiều.

 Tình trạng trên là những nguyên nhân khiến hàng trăm dự án BĐS tại Hà Nội, TP Hồ Chí Minh “ách tắc” về pháp lý để khởi công hoặc tiếp tục triển khai. Do ảnh hưởng của COVID-19, nguồn cung các dự án BĐS càng trở nên khan hiếm trên thị trường, song giá BĐS lại liên tục tăng cao, vượt quá thu nhập của đa số người dân, khiến người mua gặp khó.

Các chuyên gia xây dựng đánh giá, thị trường BĐS đang có dấu hiệu lệch pha cung cầu và sự phát triển thiếu bền vững, khi giá tăng cao, nhưng thiếu nguồn cung, nhất là những phân khúc bình dân. Tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh hầu như không còn căn hộ chung cư có giá dưới 25 triệu đồng/m2, giá nhà ở riêng lẻ, đất ở tại nhiều dự án cao, thậm chí lên đến 200 triệu đồng/m2, giá đất ở tại khu vực trung tâm nhiều đô thị cũng đều ở mức trên 100 triệu đồng/m2.

Chưa hết, trên thị trường, các sàn giao dịch BĐS hình thành, hoạt động tự phát, gây nhiễu loạn; nhiều sàn giao dịnh chưa bảo đảm đầy đủ được thông tin, pháp lý khi giao dịch, dẫn đến hiện tượng bắt tay để “ôm hàng”, “ thổi giá”, gây “sốt ảo”… để trục lợi.

Một bất cập nữa là công tác quản lý, kiểm soát thị trường bất động sản được quy định tại nhiều luật, nên chưa có công cụ quản lý cụ thể, nên xuất hiện nhiều giao dịch chưa được minh bạch, có hiện tượng "hai giá", kê khai thấp hơn giá giao dịch thật, nhằm trốn thuế trong giao dịch kinh doanh BĐS. Thực tế tại Việt Nam, tình trạng “sốt” đất hay đầu cơ đã diễn ra trong nhiều năm và chưa được xử lý triệt để là do không có công cụ để xử lý tình trạng đầu cơ, thổi giá và hệ lụy là nhiều đợt “sốt đất” diễn ra tại hầu hết các địa phương.

Giải pháp chống đầu cơ

Hội nghị Trung ương 5 (khóa XIII) vừa qua đã ban hành Nghị quyết số 18-NQ/TW đề ra nhiều giải pháp nhằm đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách về đất đai. Trong đó, việc xây dựng chính sách, pháp luật về thuế sử dụng đất theo thông lệ quốc tế, phù hợp với trình độ phát triển, điều kiện cụ thể và lộ trình thích hợp. Đồng thời, quy định mức thuế cao hơn đối với người sử dụng nhiều diện tích đất, nhiều nhà ở, đầu cơ đất, chậm sử dụng đất, bỏ đất hoang.

Trước đó, Thủ tướng Chính phủ cũng ký Quyết định số 2161/QĐ-TTg ngày 22/12/2021 phê duyệt Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia giai đoạn 2021 - 2030, tầm nhìn đến năm 2045, trong đó có yêu cầu Bộ Tài chính nghiên cứu đề xuất bổ sung một số loại thuế liên quan đến thị trường BĐS, nhằm ổn định thị trường, hạn chế đầu cơ, khai thác có hiệu quả BĐS nhà ở và đảm bảo quyền lợi của Nhà nước.

Đa số các chuyên gia kinh tế đều cho rằng đã đến lúc đánh thuế tài sản đối với BĐS trong bối cảnh thị trường sốt giá, đầu cơ tích trữ nhà đất quá cao tại Việt Nam hiện nay. Việc thu thuế cao đối với người sở hữu nhiều BĐS là chính sách đúng đắn. Thuế tài sản sẽ tạo nguồn thu ngân sách ổn định từ thị trường và sử dụng tái đầu tư phát triển hạ tầng, gia tăng nguồn cung.

Bên cạnh đó, Bộ Tài nguyên và Môi trường đang hoàn thiên sửa đổi toàn diện Luật Đất đai để trình Quốc hội thông qua. Trước mắt, tập trung xây dựng dự thảo Nghị định sửa đổi các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2013 để thực hiện chủ trương chung của Chính phủ về tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho các địa phương, người dân và doanh nghiệp. Trong đó, chú trọng hướng dẫn thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất, nhằm sàng lọc các doanh nghiệp, các nhà đầu tư chưa có kinh nghiệm thực hiện dự án hay các doanh nghiệp cố tình thành lập mới để làm “quân xanh - quân đỏ” trong các cuộc đấu giá quyền sử dụng đất; đồng thời, hạn chế tình trạng một số doanh nghiệp đấu giá trả giá cao rồi “bỏ của chạy lấy người”…

Còn theo đại diện Cục Quản lý Nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), tại Điều 6 dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung Nghị định số 148/2020/NĐ-CP, cơ quan chủ trì soạn thảo nên nghiên cứu, bổ sung thêm một số nội dung liên quan đến phát triển nhà ở xã hội, cụ thể: Bổ sung quy định về giao đất, cho thuê đất đối với các quỹ đất do Nhà nước quản lý, dành để phát triển nhà ở xã hội. Mặt khác, bổ sung quy định về giao đất, cho thuê đất làm dự án nhà ở xã hội đối với các trường hợp là đất hợp pháp (gồm đất ở hoặc đất được quy hoạch làm nhà ở, đất ở và đất khác, trong đó có đất phi nông nghiệp được chuyển mục đích sử dụng làm đất xây dựng nhà ở…).