Giám đốc cấp cao JLL Việt Nam: “BĐS hậu cần sẽ trở thành xu hướng chính trong thời gian tới”

Theo bà Trang, ngành hậu cần tiếp tục ghi nhận nhu cầu bền vững giữa những thử thách từ đại dịch toàn cầu. Là một nền kinh tế định hướng xuất khẩu, Việt Nam khó tránh khỏi ảnh hưởng từ dịch bệnh toàn cầu. Trong quý 2/2020 ghi nhận giá thuê văn phòng và bán lẻ, cộng với giá trị vốn đã giảm ở đa số các thị trường chính khu vực Châu Á Thái Bình Dương, trong khi giá thuê dịch vụ hậu cần hầu như không đổi. Báo cáo mới nhất của JLL về lĩnh vực hậu cần ở Châu Á Thái Bình Dương tiết lộ các xu hướng chính sẽ tiếp tục thúc đẩy tăng trưởng đầu tư vào lĩnh vực hậu cần và lý do tại sao các nhà đầu tư vẫn quan tâm đến ngành này, bất chấp tác động Covid-19.

Theo đại diện JLL, đô thị hóa nhanh chóng và tầng lớp trung lưu gia tăng là một trong những động lực lớn nhất cho tăng trưởng ngành hậu cần. Lực lượng nhân khẩu học thúc đẩy nhu cầu đối với BĐS thương mại và đây là yếu tố chính tạo cơ sở cho nhu cầu tại Việt Nam. Khoảng 35% dân số Việt Nam hiện đang sống ở các khu vực thành thị, tăng 29% trong thập kỷ qua. Khi thị trường bắt đầu trưởng thành, mức độ cần thiết về hậu cần để phục vụ dân cư có thể sẽ tăng lên, dẫn đến yêu cầu cao hơn về không gian cũng như dịch vụ hậu cần. Dân số trung lưu đáng kể của Việt Nam, cùng với mức thu nhập ngày càng tăng, được kỳ vọng sẽ hỗ trợ mức tiêu dùng trong khu vực.

Theo JLL, thương mại điện tử cũng là một động lực lớn cho nhu cầu BĐS hậu cần. Thông thường, các công ty thương mại điện tử sử dụng nhiều không gian hậu cần hơn các nhà bán lẻ truyền thống. Điều này phần lớn là do phạm vi sản phẩm phong phú hơn, mức tồn kho lớn hơn, yêu cầu về không gian vận chuyển ra nước ngoài lớn hơn và nhu cầu hậu cần hai chiều (quy trình đổi trả hàng). Thương mại điện tử hiện chiếm khoảng 20% tổng doanh số bán lẻ tại Châu Á Thái Bình Dương so với 14% trên toàn cầu. Việt Nam hiện là một trong những thị trường thương mại điện tử phát triển nhanh nhất ở Đông Nam Á.

Doanh thu từ mảng thương mại điện tử ước tính đạt 4,07 tỷ USD vào năm 2015, tăng lên 6,2 tỷ USD vào năm 2017. Đến năm 2020, thị trường dự kiến đạt khoảng 13 tỷ USD, gấp đôi mức năm 2017.

Trong những năm gần đây, chuỗi cung ứng ngày càng tập trung phục vụ người tiêu dùng. Tốc độ giao hàng đã luôn là một trong những yếu tố chính trong quyết định mua hàng, với việc các nhà bán lẻ trực tuyến lớn cung cấp các tùy chọn giao hàng trong ngày.

Theo bà Trang Bùi, để đi trước xu hướng, các nhà bán lẻ và nhà cung cấp dịch vụ hậu cần cần phải đi kịp xu hướng và đáp ứng nhu cầu thay đổi của khách hàng. Các chiến lược giao hàng chặng cuối (last-mile) thành công sẽ cần các giải pháp sáng tạo, quy trình hiện đại, chuyển đổi kỹ thuật số và công nghệ mới nhất, tất cả đều sẽ có ý nghĩa quan trọng đối với chiến lược BĐS của khách thuê.

Theo bà Trang, khách thuê đang có xu hướng nâng cấp từ các cơ sở lỗi thời, vừa và nhỏ và quản lý bởi chủ sở hữu tư nhân, để chuyển đến cơ sở hiện đại hơn ở vị trí tốt hơn. Đồng thời, việc hợp nhất các hoạt động logistics vào hiện đại hóa chuỗi cung ứng đang nâng cao hiệu quả hoạt động và giảm chi phí logistics tổng thể cho khách thuê. Tăng trưởng trong các ngành khác cũng sẽ hỗ trợ mở rộng thị trường hậu cần 3 bên, bao gồm tăng trưởng trong ngành thực phẩm và đồ uống, chăm sóc sức khỏe và dược phẩm, cũng như các ngành thiết bị văn phòng và công nghệ.

JLL dự đoán kho lạnh sẽ trở thành là một ngôi sao trong lĩnh vực hậu cần tương lai. Các NĐT đã quan tâm đến ngành lưu trữ lạnh từ lâu, khi ngày càng có nhiều người tiêu dùng đặt mua hàng hóa trực tuyến trong thời kỳ đại dịch, đòi hỏi nhiều kho lạnh gần khách hàng hơn. Đã có sự gia tăng đột biến trong các yêu cầu hậu cần ngắn hạn liên quan trực tiếp đến tác động tức thời của đại dịch, đặc biệt là cho nhu cầu mua hàng trực tuyến và hỗ trợ các dịch vụ y tế quan trọng. Một ví dụ cho dịch vụ y tế đó chính là quá trình lưu chuyển và bảo quản vác xin Covid-19 mới, nếu được đưa vào chương trình tiêm chủng rộng rãi, sẽ trở thành nhu cầu cấp bách cho mọi quốc gia. Vì tất cả các vaccine hàng đầu đều yêu cầu nhiệt độ rất thấp để duy trì hiệu quả, bài toán bảo quản và lưu chuyển lạnh cho vaccine có thể là yếu tố thúc đẩy tăng trưởng quan trọng tiếp theo cho chuỗi cung ứng và ngành hậu cần.

Tuy nhiên, để đạt được những mục tiêu tăng trương trong tương lai, theo bà Trang, ngành hậu cầu Việt Nam sẽ còn phải vượt qua nhiều thách thức. Trước hết, để Việt Nam có thể tiến lên giai đoạn tiếp theo trong quá trình phát triển logistics/công nghiệp, trở nên cạnh tranh hơn và thậm chí trước các nước khác, cần tiếp tục duy trì mức đầu tư hợp lý vào đầu tư cơ sở hạ tầng, cần chú trọng vào việc phát triển cả hệ thống đường cao tốc và mạng lưới tiện ích, kể cả năng lượng tái tạo.

Bên cạnh đó, quy trình giao thương xuyên biên giới của Việt Nam bao gồm cả thời gian và chi phí vẫn còn cần nhiều cải tiến đáng kể. Chi phí giao dịch qua biên giới, bao gồm chi phí tuân thủ tài liệu thủ tục và chi phí xuất nhập khẩu, ở Việt Nam kém cạnh tranh hơn so với hầu hết các nước trong khu vực.