[Kinh Nghiệm Đầu Tư] Nhiều nhà đầu tư lao đao vì "lướt sóng" bất động sản

Dù đã rao bán đến lần thứ 3, chị H, ngụ Tp.HCM vẫn chưa bán được mảnh đất tại Đồng Nai. Cách đây 4 tháng, chị H vay thêm 700 triệu ngân hàng "xuống tiền" mua mảnh đất 1,5 tỉ đồng tại Đồng Nai. Do miếng đất vị trí đẹp, diện tích gần 100m2, chị nghĩ sẽ khoảng sau 2-3 tháng mua vào có thể bán ra, trả ngân hàng vẫn lời chênh.

Tự tin về điều này bởi chị H đã từng lướt sóng vài lần thành công ở thị trường này thời điểm 2018-2019. Thế nhưng, đến nay dù đã gửi 5-6 môi giới rao bán mảnh đất với mức giá chênh hơn 100 triệu đồng, chị H vẫn chưa bán được. Không có gì nếu chị không vay ngân hàng và phải trả lãi hàng tháng.

Theo chị H, nếu tình hình không bán được thì có thể chị phải rao bán hòa vốn chấp nhận mất tiền lãi ngân hàng mấy tháng nay. Còn nếu để lâu chờ thêm chị cũng không biết tình hình thị trường sẽ như thế nào. Bởi trong suy nghĩ của chị, chị chỉ tham gia lướt sóng, thu vốn nhanh chứ không có ý định để lâu vì không có vốn đầu tư dài hơi.

Thực tế, trường hợp NĐT đang "mắc kẹt" như chị H không hiếm trong bối cảnh thị trường BĐS hiện nay. Lúc thị trường tốt, những NĐT này luôn là NĐT nhanh nhạy, lướt sóng kiếm tiền chênh đến hàng trăm triệu đồng trong vài tháng là chuyện bình thường. Thế nhưng, gặp lúc thị trường ảnh hưởng bởi dịch, sự quan tâm đến BĐS giảm đi, NĐT thận trọng tham gia thị trường khiến nhiều NĐT mua vào rồi bán ra nhanh gặp khó khăn. Nhất là những NĐT dùng đòn bẩy tài chính tham gia thị trường lúc này như "ngồi trên đống lửa".

Trong số đó cũng có những NĐT căn hộ đóng theo giai đoạn, với số vốn ít cũng khiến họ "rối bời" với việc ra hàng. Nếu chưa bán được đồng nghĩa NĐT phải đóng tiếp, thậm chí vay ngoài để đóng vào, kì vọng vào lợi nhuận theo kế hoạch ban đầu đặt ra xem như "tan vỡ".

Theo các chuyên gia, hầu hết những NĐT "mắc cạn" tài chính, phải sử dụng đến phương án cắt lãi, cắt lỗ, bán tháo lúc này chủ yếu rơi vào đối tượng NĐT lướt sóng. Họ bỏ vốn vào thị trường nhanh chóng và cũng muốn rút ra chóng vánh. Thế nhưng, điều này chỉ thuận lợi lúc thị trường nóng sốt, còn với bối cảnh như hiện nay việc lướt sóng kiếm chênh là không dễ dàng. Một chuyên gia trong ngành chỉ ra, dù là kênh đầu tư hấp dẫn NĐT nhưng BĐS hầu như chỉ thành công với những NĐT biết chờ đợi, có dòng vốn khá trở lên.

Chia sẻ với PV mới đây, ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savils Việt Nam cho rằng, hiện nay có nhóm NĐT đang bị ngợp tài chính, không tiếp tục đóng tiền nữa, đa số là NĐT lướt sóng BĐS, thì đây là cơ hội cho những NĐT tài chính mạnh "nhảy vào".

Với nhóm NĐT lướt sóng có tiền hoặc không có tiền thì câu chuyện là họ không vào thị trường bây giờ. Bởi vì NĐT lướt sóng nhìn thấy sắp tới (ít nhất là 1 năm tới) thị trường vẫn còn những khó khăn nhất định, đầu tư lướt sóng mà sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn họ sẽ không làm. Thế nhưng, trước đó đã có những NĐT lướt sóng vì vốn ít, lúc gặp khó khăn bị "khựng lại", trong đó không phải NĐT nào muốn rút nhanh vốn được.

Còn chia sẻ tại Hội thảo mới đây, TS.Võ Trí Thành, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Chiến lược Thương hiệu và Cạnh tranh cho rằng, từ nay đến tháng 6/2021 không phải là thời của BĐS đầu cơ, dù hiện nay thị trường cũng có những yếu tố thuận lợi như lãi suất giảm, vay vốn thuận lợi.

Chuyên gia này lưu ý, dù việc tiếp cận vốn thuận lợi hơn nhưng đừng quá kỳ vọng vào đòn bẩy tài chính vì hai lý do. Thứ nhất, trong thời điểm này, nhiều phân khúc đang ở giai đoạn rất khó khăn. Khó khăn đó cộng với những yếu tố bất định càng cho khả năng tính toán, khả năng đạt được mục tiêu càng khó khăn hơn. Thứ hai, trong giai đoạn này, tiền mặt là vua, nếu dùng đòn bẩy tài chính để đầu cơ lướt sóng, rủi ro rất cao.

Cùng quan điểm, ông Đinh Thế Hiển, chuyên gia tài chính cho hay, với bối cảnh thị trường như hiện nay, các NĐT cá nhân, chỉ nên mua những vùng nào sẽ có đô thị hóa, sẽ có dân sinh sống và mua phải chấp nhận chờ 5 năm, thậm chí 10 năm. Phải xác định đầu tư dài hạn nhưng đây là cơ hội rất đáng chờ.