Giao dịch tăng nhưng giá đất nền 'ăn theo' Vành đai 4 vẫn đi ngang

Giao dịch nhà đất 'ăn theo' Vành đai 4 tăng

Theo khảo sát của Batdongsan.com.vn, thời điểm này lượng giao dịch của các thị trường “ăn theo” đường Vành đai 4 đang có xu hướng tăng lên đáng kể so với thời điểm giữa năm.

Một nhân viên môi giới đất nền tại Thanh Oai cho biết, vào các ngày cuối tuần từ tháng 10 trở lại đây, số lượng nhà đầu tư từ trung tâm Hà Nội về xem đất đã tăng khoảng 20-30% so với trước đó. Nếu những tháng trước, có nhiều tháng, cả thị trường đất nền khu vực không phát sinh giao dịch thì từ tháng 10 đến nay, ông chốt được trung bình 1-2 giao dịch. Nhiều môi giới khác cùng làm thị trường cũng có giao dịch thành công.

Tương tự, đất nền Mê Linh, nơi có đường Vành đai 4 đi qua, lượng giao dịch cũng tăng lên.

Tuy nhiên, dù lượng người quan tâm và tìm mua đến thị trường đất nền vành đai 4 tăng nhưng mặt bằng giá đất nhìn chung vẫn đang đi ngang, không có sự biến động đáng kể về giá bán.

Theo khảo sát của Batdongsan.com.vn, khu vực đất nền Mê Linh thuộc một số khu vực như đô thị như Hà Phong, Cienco 5… vẫn đang duy trì mức giá của tháng 6/2023 là 45-55 triệu đồng/m2. Với đất nền Đan Phượng, đất nền vị trí mặt đường Tân Lập vẫn đang duy trì mức giá 48-55 triệu đồng/m2; đất nền mặt đường Tân Hội vẫn đang ở mức giá 50 triệu đồng/m2 – mức giá của 5-6 tháng trước.

Đất nền khu vực Hà Đông, khu vực Yên Nghĩa nơi có đường Vành đai 4 đi qua vẫn đang được chào bán ở mức giá 58-64 triệu đồng/m2. Với đất nền Thanh Oai, khu vực gần đường Vành đai 4 giá vẫn được chào bán mức giá trung bình 55 triệu đồng/m2 là mức giá từ 5 tháng trước. Một số chủ nhà tăng giá lên 60-65 triệu đồng/m2 nhưng theo môi giới, thị trường không ghi nhận mối quan tâm của người mua ở khoảng giá này.

Khu vực đất nền Sóc Sơn, nơi có đường Vành đai 4 đi qua là Bắc Vọng, Bắc Phú, giá bán đang ở mức phổ biến là 11-17 triệu đồng/m2 (tuỳ vị trí). Đây là khu vực có mức tăng rõ nét khoảng 10% so với thời điểm giữa năm.

Cảnh báo rủi ro

Theo môi giới và các nhà đầu tư, từ nay đến trước Tết Nguyên đán 2024, khi dòng tiền cuối năm về mạnh hơn, lượng nhà đầu tư và môi giới sẽ tiếp tục đổ về thị trường đất nền Vành đai 4 sẽ tăng lên. Sự tăng trưởng này thực ra chỉ là khởi sắc so với thời điểm đầu năm 2023 khi thị trường gần như đứng im, còn nếu so với những năm 2020-2021, thì lượng nhà đầu tư chỉ được khoảng 10-20% so với lúc thị trường tốt. Giá bán khu vực được nhận định sẽ không có biến động từ nay đến cuối năm.

Theo các chuyên gia, chuyện dự án làm cầu, làm đường mở đến đâu, bất động sản “sốt” tới đó là thực trạng nhiều năm nay và nhiều nhà đầu tư nhờ việc đón sóng từ những chính sách xây dựng hạ tầng đã trúng đậm.

Tuy nhiên, ngược lại hiện nay có nhiều dự án hạ tầng đến khi khởi công hoặc khánh thành lại không tạo giá trị cao như nhà đầu tư mong đợi. Bởi thực tế thời gian chuẩn bị rất lâu, đến khi chính thức, mọi giá trị gia tăng, trong đó có cả giá kỳ vọng đều đã được “cơn sốt” trước đó cộng hết vào. Thực tế đã cho thấy rất nhiều nhà đầu tư mua bị "om" vốn, thậm chí lỗ lớn vì tình trạng đầu tư "ăn theo" hạ tầng.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP. HCM cho rằng, chỉ những người có nhu cầu thực và có nguồn tiền nhàn rỗi, không áp dụng đòn bẩy tài chính mới có thể đầu tư cho các dự án theo hạ tầng. Đầu tư dạng này phải đầu tư dài hạn; khi không nắm được thông tin, người dân, nhà đầu tư không nên chạy theo "cơn sốt" mà đổ xô đi đầu cơ, trữ đất, dễ chịu rủi ro lớn...

Đồng quan điểm, TS Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, hạ tầng giao thông được xây dựng mới, mở rộng thực sự đem lại giá trị lớn cho bất động sản lân cận. Tuy nhiên, việc thực hiện các dự án hạ tầng này phải mang tính dài hạn.

"Thông tin về việc tăng nóng, "sốt đất" chỉ là chiêu thức của các "đội lái" để tạo sóng thị trường. Nhà đầu tư cần hết sức thận trọng, tìm hiểu kỹ về thị trường, nắm rõ về quy hoạch, tính thanh khoản để tránh rủi ro chôn vốn", ông Đính cảnh báo.

Chủ tịch VARS cũng cho rằng, khi quyết định rót vốn, nhà đầu tư phải nắm rõ hai yếu tố là dư địa tăng giá và tiến độ triển khai hạ tầng. Cách đây khoảng 1 năm, một số khu vực quanh tuyến đường Vành đai 4 đi qua đã có hiện tượng gom hàng, đẩy giá bất động sản lên cao.