Góc nhìn chuyên gia từ việc Thế Giới Di Động đơn phương giảm tiền thuê mặt bằng: COVID-19 sẽ là tiền đề cho cuộc cách mạng 'turnover rent'?

Mới đây, một đối tác cho Thế Giới Di Động (mã MWG) thuê mặt bằng tại Bình Định đã có công văn phúc đáp công văn của Thế Giới Di Động về việc thanh toán tiền thuê mặt bằng trong giai đoạn cửa hàng tạm đóng cửa do ảnh hưởng của dịch bệnh COVID-19.

Tại công văn này, chủ thuê mặt bằng nhấn mạnh, không đồng ý với những công văn được gửi bởi MWG về việc điều chỉnh giảm trừ thanh toán chi phí mặt bằng liên quan đến dịch, cụ thể không đồng ý giảm giá thuê mặt bằng theo Hợp đồng đã ký ngày 16/1/2020.

Về phía MWG, việc miễn, giảm tiền thuê mặt bằng được cho là một trong những phương án nhằm bảo vệ dòng tiền của doanh nghiệp trong bối cảnh dịch bệnh COVID-19. Trước đó, tại sự kiện Shark Tank Forum hồi tháng 11/2020, ông Nguyễn Đức Tài, Chủ tịch MWG từng cho biết, tiền thuê mặt bằng chính là chi phí cố định, không thay đổi được. Thế Giới Di Động nói cố định, nhưng theo ông nó là "biến động".

Trên thực tế, theo thông tin Trí thức trẻ trao đổi với chuyên gia của một quỹ đầu tư thuộc nhóm lớn nhất Việt Nam, khoảng hơn 90% các hợp đồng thuê mặt bằng thương mại ở Việt Nam quy định giá thuê cố định. Dù đây chưa phải thống kê chính thức, nhưng chỉ có một số mặt bằng trong trung tâm thương mại mới áp dụng hình thức giá khác, còn hầu hết các nhà mặt phố đều là tiền thuê cố định.

Vị này nhấn mạnh, đây thường là "cuộc cân não" giữa bên thuê và cho thuê, vì mỗi hợp đồng thường có kỳ hạn lên đến 5-10 năm. Trước giai đoạn COVID-19, hay khi còn là "thời cực thịnh", giá thuê các mặt bằng bán lẻ đắc địa ở trung tâm có thể lên đến 150-200 USD/m²/tháng. 

"Tuy nhiên, đại dịch COVID-19 xuất hiện đã đặt ra vấn đề vô tiền khoáng hậu về sự bất bình đẳng của giá thuê cố định. Phải chăng, đã đến lúc thị trường sẽ chuyển hướng sang hình thức 'turnover rent' - trả tiền theo % doanh thu bán lẻ", vị chuyên gia đặt vấn đề.

Khi nền kinh tế đang dần mở cửa, một trong những phương pháp đã được chứng minh là công cụ hữu ích cho cả người thuê và cho thuê trên nhiều quốc gia chính là "turnover rent". Mặc dù khái niệm "turnover rent" trong ngành bán lẻ không phải là một khái niệm mới, nhưng COVID-19 đã làm trầm trọng các vấn đề giữa người thuê và cho thuê mặt bằng, thúc đẩy phương thức này ngày càng phổ biến.

"Turnover rent" là phương thức tính giá cho thuê theo tỷ lệ phần trăm của doanh thu bán lẻ phát sinh tại tài sản cho thuê. Tương tự hầu hết các lĩnh vực khác, bán lẻ cũng là ngành bị tác động đáng kể do dịch bệnh. Đặc biệt, ngay cả trước COVID-19, thị trường bất động sản bán lẻ vốn đã phải đối mặt với vô số áp lực. Nhiều nhà bán lẻ đang triển khai kế hoạch cắt giảm mặt bằng thuê và chuyển sang kinh doanh số.

Một chuyên gia trong chuỗi bán lẻ cũng cho rằng, "turnover rent" là giải pháp tốt nhất cho tương lai ngành bán lẻ. Điển hình, tại Anh, nhiều hãng bán lẻ lớn như New Look, AllS Paint và giờ đây là Clarks đã chuyển sang áp dụng phương thức này.

Cuối tháng 8 vừa qua, New Look đã yêu cầu hơn 400 cửa hàng của họ tại Anh chuyển sang mô hình "turnover rent". Tháng 7 năm ngoái, The Crown Estate - "gã khổng lồ" bất động sản Anh đã thông báo họ sẽ thu giá thuê mặt bằng ở mức 9% doanh thu, hoặc một tỷ lệ tương đương với giá thuê hàng quý ngày trước.

Nhiều người thuê cũng lựa chọn chuyển sang phương thức này "như một phần của quá trình mở cửa trở lại". Báo cáo vừa qua của Savills cho thấy, ít nhất 82% các nhà bán lẻ Anh đang tìm cách điều chỉnh lại hợp đồng thuê hiện có. Song, 74% chủ nhà cho rằng các cuộc đàm phán về tiền thuê hiện chỉ là giải pháp ngắn hạn.

Thực chất, việc chuyển sang hình thức "turnover rent" cũng hoàn toàn không phải một giải pháp đơn giản. Tuy nhiên, đối với các nhà bán lẻ, điều này cho phép họ kiểm soát chi phí tốt hơn, cũng như duy trì mô hình hoạt động kinh doanh trong điều kiện bình thường mới.

Joel Lawson, Phó Giám đốc bán lẻ của công ty cố vấn bất động sản thương mại Avison Young, dự đoán mô hình "turnover rent" sẽ trở nên phổ biến trong giai đoạn kinh tế tiếp theo. Nhưng nhìn chung, mô hình này cũng có những hạn chế riêng.

Điển hình, doanh số bán hàng trực tuyến ngày càng tăng, và doanh số này không được ghi lại ở doanh thu của cửa hàng, mà được coi là doanh thu bán hàng qua internet. Vì vậy, các hợp đồng về "turnover rent" cũng cần xem xét vấn đề này.

Vị chuyên gia của quỹ đầu tư trên cũng nhận định, "turnover rent" sẽ phù hợp với nhà bán lẻ có tính minh bạch cao và công nghệ đầy đủ. Mặc dù vậy, các chủ nhà chưa chắc đã đồng ý, vì chi phí tài chính của họ là chi phí cố định.

"Thế nên tôi lại đặt ra thêm một vấn đề, phải chăng đã đến lúc thị trường cần có sản phẩm tài chính phù hợp cho bất động sản thương mại dạng này?", ông kết luận.