Góp quyền sử dụng đất: Giảm rủi ro khiếu kiện từ cư dân

GS.TS Đặng Hùng Võ

38 bài viết

• Thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay không chỉ rơi vào trầm lắng, không có giao dịch mà còn có những khó khăn hơn thị trường của 10 năm trước đây
  Tại: GS Đặng Hùng Võ: “Thị trường bất động sản hiện nay không chỉ rơi vào trầm lắng mà còn có những khó khăn hơn thị trường của 10 năm trước”

Cơ chế này do Washington đề xuất khi nhà nước muốn có đất để xây dựng thủ đô Mỹ lúc nhà nước Liên bang được thành lập. Ông đã cho nhận chuyển nhượng đất của các chủ đồn điền tại chỗ nhưng quá mất công và phức tạp. Ông sáng kiến ra cơ chế vận động các chủ đồn điền góp đất theo tỷ lệ thuận với giá đất tăng khi nơi đây trở thành thủ đô. Các chủ đồn điền hăng hái tham gia và thủ đô ngày nay của Mỹ được xây dựng.

Kinh nghiệm thế giới

Quanh ta, nước Nhật sau Đại chiến 2 cũng sử dụng cơ chế góp quyền sử dụng đất, điều chỉnh lại đất đai (góp/tái điều chỉnh đất) để phục hồi, kiến thiết lại các thành phố hoang tàn sau chiến tranh. Hàn Quốc cũng sử dụng cơ chế này để đô thị hóa nhanh chóng, êm đềm và đã đạt được hơn 80% cư dân sống ở đô thị, các khu dân cư nông thôn cũng không khác gì đô thị.

Cơ chế này lợi đủ đường, nhà nước không mất kinh phí phát triển đô thị, đất góp vào đủ để phát triển hạ tầng và dịch vụ công cộng, nâng cấp đô thị và còn dư để bán đi có tiền xây dựng. Người dân tại chỗ cũng được thụ hưởng lợi ích vì mình được sống trong khu dân cư khang trang hơn. Đô thị được phát triển, chỉnh trang tốt hơn, theo đúng quy hoạch. Cơ chế này không có chỗ đứng cho lợi ích của chủ đầu tư dự án.

Tại các nước công nghiệp phát triển, vấn đề chuyển dịch đất đai không còn là một gánh nặng. Mọi chuyển dịch đất đai đều không lớn và có thể áp dụng cơ chế chuyển dịch đất đai tự nguyện, sao cho không có xung đột lợi ích giữa bên cần đất và bên có đất.

Vấn đề chuyển dịch đất đai được đặt ra như một trọng tâm tại các nước đang thực hiện công nghiệp hóa và đô thị hóa. Tại các nước này nói chung, cũng như tại Việt Nam nói riêng, cần nghiên cứu và học tập kinh nghiệm của các nước công nghiệp mới như Hàn Quốc, Singapore, Đài Loan (Trung Quốc)...

Mở rộng phạm vi áp dụng, các đô thị lớn có một quá trình hình thành khá dài, có những khu phố sang trọng, nhưng cũng có những khu ổ chuột, có thể lấy ví dụ như các thành phố tại Hoa Kỳ, Brazil, Ấn Độ, Nam Phi... Tại đây, người ta cũng dùng cơ chế góp/tái điều chỉnh đất để nâng cấp đô thị hiện hữu hay xây dựng đô thị mới.

Tại các khu phố kém phát triển, việc đầu tiên là xem xét tính pháp lý của các thửa đất đang được sử dụng. Nói chung, do việc sử dụng đất lấn chiếm từ trước đây của những người từ nơi khác tới thành phố lập nghiệp nên người ta thường có chính sách công nhận quyền sở hữu, sử dụng đối với đất này.

Nếu thửa đất quá nhỏ, không đủ để góp đất thì người ta xây dựng chung cư để chuyển các cư dân lên tái định cư tại chung cư. Còn lại, quy chế về góp/tái điều chỉnh đất được thực hiện trên nguyên tắc tỉ lệ diện tích đất còn lại trên tổng diện tích đất bằng tỷ lệ tăng giá đất do đô thị được hoàn chỉnh mang lại.

Cơ chế góp/tái điều chỉnh đất còn được áp dụng cho các trường hợp bao gồm: Mở rộng ngõ nhỏ thành phố lớn; cải tạo nhà chung cư; dồn điền, đổi thửa đất nông nghiệp; cải tạo xây dựng nông thôn mới; và nhiều trường hợp khác cần tái điều chỉnh đất đai.

Phương án góp/tái điều chỉnh đất có thể do đề xuất của chính quyền, của tổ chức xã hội đại diện cho cư dân tại đô thị, hay của cộng đồng cư dân tại đó, hay của một nhà đầu tư. Chỉ có điều chính quyền phải tham gia vào quá trình từ lúc đề xuất dự án, nghiên cứu phương án, hoàn chỉnh phương án và là người phê duyệt phương án cuối cùng sau khi phương án đã được đại đa số cộng đồng cư dân tại đó đồng thuận.

Phương án góp/tái điều chỉnh đất phải phù hợp với phương án quy hoạch chi tiết đô thị tại đây. Cơ quan quản lý đất đai tại đô thị đó chịu trách nhiệm chỉnh sửa hồ sơ địa chính, bản đồ địa chính theo mặt bằng sử dụng đất mới.

Giải pháp cho Việt Nam

Khái niệm "đại đa số cư dân đồng thuận" với phương án góp/tái điều chỉnh đất là một khái niệm chung, tỷ lệ đồng thuận cụ thể là trên 2/3, 70%, 75%, 80% hay thậm chí đến 90% tùy thuộc vào tình hình cụ thể của từng nơi mà quyết định. Nhóm người thiểu số không đồng thuận sẽ bị cưỡng chế thực hiện phương án hoặc bị nhà nước thu hồi đất theo quy định pháp luật. Tỷ lệ đại đa số cư dân đồng thuận cần được đặt ra trong quy định của pháp luật, nhưng trên thực tế ở nhiều quốc gia, khi phương án được xây dựng thỏa đáng về lợi ích thì tỉ lệ đồng thuận thường đạt được tới gần 100%.

Cơ chế góp/tái điều chỉnh đất vừa đảm bảo lợi ích của cộng đồng, vừa có một phần giá trị đất đai tham gia vào phát triển đô thị và vừa làm giảm rủi ro khiếu kiện của cư dân.

Cơ chế góp/tái điều chỉnh đất sẽ làm giảm rủi ro khiếu kiện của cư dân

Tất cả những việc làm, con số nói trên cũng chỉ là hình thức. Điều quan trọng là các bên tham gia phải hiểu rõ được lợi ích ở đây được chia sẻ như thế nào. Phương án tài chính phải cụ thể, rõ ràng, đầy đủ, dễ hiểu.

Thông thường, bên đề xuất dự án phải thống nhất với chính quyền một số nguyên tắc chính bao gồm: Cần thuê một công ty tư vấn trong quá trình chuẩn bị đầu tư để chuẩn bị phương án góp/tái điều chỉnh đất, bao gồm cả việc tìm kinh phí chuẩn bị đầu tư; Họp cộng đồng dân cư có liên quan để thống nhất chủ trương thực hiện dự án và xác định tỷ lệ đất góp hợp lý đối với từng loại đất; Công ty tư vấn lập các phương án góp/tái điều chỉnh đất, bao gồm việc thảo luận với từng hộ gia đình có lợi ích liên quan; Chính quyền cấp có thẩm quyền quyết định việc tham gia dự án của các BĐS thuộc khu vực công sản.

Tiếp đến, công ty tư vấn lập phương án cuối cùng phù hợp với quy hoạch đô thị, chi tiết hóa phương án tài chính, đảm bảo được sự đồng ý của hầu hết các trường hợp thuộc dự án, và hoàn chỉnh phương án; Đưa phương án ra giới thiệu chi tiết với cộng đồng dân cư và lấy ý kiến của của cộng đồng.

Sau một thời gian xác định, tổng kết ý kiến của cư dân, công ty tư vấn lập Báo cáo phân tích rõ những ý kiến không đồng thuận, lý do cụ thể không đồng thuận; các ý kiến hợp lý sẽ được xem xét và điều chỉnh phương án, các ý kiến không hợp lý thì nói rõ trong Báo cáo cuối cùng trình lên cấp có thẩm quyền; Chính quyền phê duyệt phương án và quyết định giải quyết đối với các trường hợp không đồng thuận theo quy định của luật pháp; Triển khai thực hiện phương án...

Hiện Nghị quyết 18-NQ/TW của Ban Chấp hành TW Đảng thông qua Hội nghị TW 5, khóa XIII đã đặt ra yêu cầu áp dụng cơ chế này cho phát triển, chỉnh trang đô thị, khu dân cư nông thôn.