[Kinh Nghiệm Đầu Tư] Hà Nội bùng nổ những "bẫy" mua đất phân lô bán nền, lời cảnh báo cho nhà đầu tư!

Vài tháng trở lại đây, lợi dụng diễn biến thị trường BĐS phía Tây khởi sắc nhiều sàn BĐS bắt đầu "tung" lực lượng môi giới gọi điện giới thiệu, mồi chài khách mua đất nền không rõ pháp lý tại các khu vực gần khu công nghiệp Hòa Lạc.

Trong vai khách mua nhà có yêu cầu gọi đến cho một nhân viên một sàn bất động sản ngay lập tức được nhân viên tư vấn đang có giỏ hàng đầu tư rất tốt cho nhà đầu tư. Theo lời nhân viên môi giới này, giá đất nền tại khu dân cư này khá mềm so với các dự án xung quanh. Đất này thuộc sở hữu của cá nhân, thời gian gần đây mới phân chia các lô đất ra để bán.

Khi được hỏi về quy hoạch và tính pháp lý của lô đất, nhân viên này cho biết dự án đã có quy hoạch phân các lô. Tuy nhiên, người mua đề cập đến tính pháp lý của nhà nước thì nhân viên môi giới này quanh co nói rằng: "Anh cứ yên tâm, toàn bộ khu đất đã có sổ đỏ đầy đủ. Còn các lô chia tách đã có những lô có rồi, một số lô vẫn đang chờ làm sổ đỏ", môi giới này nhấn mạnh.

Tuy nhiên, khi người mua hỏi xin hình ảnh của sổ đỏ của các lô đã được cấp môi giới lần khất lần, sau đó hẹn đi đến tận khu đất mới xem được và từ chối gửi cho xem ảnh trước với lý do nhạy cảm, sợ thông tin ra ngoài các lô sau sẽ khó được cấp sổ. "Anh cứ yên tâm, đây là đất sổ đỏ chính chủ, chủ đất có quan hệ tốt nên xin được sổ cho một số lô rồi", môi giới này nhấn mạnh thêm và thông tin thêm chủ nhật hàng tuần có các chuyến mời khách đi thực tế.

Đất phân lô Hòa Lạc đang được rao bán trên các trang mạng.

Hiện nay tại Hoà Lạc đang có rất nhiều những lô đất đứng tên cá nhân phân lô bán nền đang diễn ra rầm rộ. Điều đặc biệt hơn cả là việc hàng loạt các lô đất phân lô, bán nền trên giấy, chỉ có bản vẽ và các hợp đồng góp vốn kiểu: Booking, hợp đồng đặt cọc, hợp đồng nguyên tắc, hợp đồng cam kết chuyển nhượng bất động sản, hợp đồng giữ quyền mua, hợp đồng vay vốn có trả lãi suất, hay hợp đồng huy động vốn cùng đầu tư với muôn hình vạn trạng..tiềm ẩn nguy cơ rất cao cho người mua nhà.

Loại hình đất nền không rõ pháp lý không chỉ thời gian gần đây mới xuất hiện tại Hòa Lạc mà từ năm 2019 khu vực này cũng đã mạnh nha hàng loạt dự án không rõ pháp lý. Cụ thể, trên các trang chuyên đăng tải thông tin mua - bán bất động sản... rầm rộ quảng cáo một số dự án ở Sơn Tây, Xuân Mai như Golden Lake Hoà Lạc, Tiến Xuân Green, Adoland Capital 8, Hoà Lạc Lake View... Tuy nhiên, thực tế những dự án này chưa nằm trong danh sách phê duyệt của chính quyền địa phương, đất vẫn đang đứng tên các cá nhân.

Điển hình là khu dân cư Golden Lake Hoà Lạc (thuộc xã Cổ Đông, huyện Sơn Tây) được công ty Cổng Vàng rầm rộ rao bán các lô biệt thự, liền kề, nhà phố, đất nền có đầy đủ cảnh quan cây xanh, tiện ích, kè hồ, sân khấu, bến thuyền, trung tâm mua sắm... nằm cạnh hồ tự nhiên rộng 3 ha. Dự án có diện tích 8 ha, trong đó giai đoạn một gồm 100 lô đất nền và giai đoạn thứ 2 là 50 lô biệt thự với giá bán dao động từ 9,5 đến 18,5 triệu đồng mỗi m2. 

Đặc biệt, đơn vị bán hàng cũng quảng cáo các lô đất đã có sổ hồng vĩnh viễn và lợi nhuận đầu tư trung bình 30% một năm. Cam kết hoàn tiền và đền bù 10% giá trị hợp đồng khi không giao sổ đúng thời hạn.

Khu đất được quảng cáo với tên gọi dự án Golden Lake Hoà Lạc.

Kết quả sau 1 năm, hàng loạt nhà đầu tư nếm trái đắng. Từ thời điểm tháng 10/2019, nhiều nạn nhân cùng làm đơn gửi đến Công an quận Nam Từ Liêm, Công an TP. Hà Nội đề nghị truy tố chủ sàn môi giới bà Bạch Thị Thu Hường - Tổng Giám đốc Công ty CP Đầu tư Bất động sản Cổng Vàng, địa chỉ trụ sở chính tại số 20A1 đường Lê Đức Thọ (phường Mỹ Đình, quận Nam Từ Liêm, Hà Nội), có hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản thông qua việc ký hợp đồng bán đất nền tại dự án Khu dân cư Golden Lake, địa chỉ tại xã Cổ Đông (TX. Sơn Tây, Hà Nội).

Căn cứ vào kết quả xác minh, đến ngày 20/9/2019, Cơ quan CSĐT Công an quận Nam Từ Liêm đã ra Quyết định khởi tố vụ án hình sự, Quyết định khởi tố bị can và Lệnh tạm giam đối với bị can Hường về tội Lừa đảo chiếm đoạt tài sản, theo quy định tại Điều 174 Bộ luật Hình sự. Ngày 28/2/2020, Viện Kiểm sát Nhân dân quận Nam Từ Liêm đã ra quyết định chuyển vụ án trên đến Cơ quan CSĐT Công an TP. Hà Nội để điều tra, giải quyết theo thẩm quyền. Hiện, vụ án đang được Công an TP. Hà Nội điều tra, giải quyết theo quy định của pháp luật.

Ngày 20/9/2019, Cơ quan CSĐT Công an quận Nam Từ Liêm đã khởi tố bị can và Lệnh tạm giam đối với bị can Hường về tội Lừa đảo chiếm đoạt tài sản.

Hoà Lạc đang là tâm điểm khu vực phía Tây với dự án trọng điểm là Khu công nghệ cao và Khu Đại học Quốc gia Hà Nội được đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng đồng bộ, hiện đại. Nhiều đại gia bất động sản bắt đầu đổ mạnh vốn vào khu công nghệ cao xây dựng các nhà máy, đô thị vệ tinh. Hòa Lạc lại bắt đầu một diện mạo mới.

Đặc biệt, sau khi cao tốc Hòa Lạc - Hòa Bình thông xe vào cuối năm 2018 và mới đây, khi UBND TP. Hà Nội gửi trình Thủ tướng Chính phủ xem xét, phê duyệt quy hoạch chung siêu đô thị Hòa Lạc đến năm 2030, nhiều ý kiến cho rằng đây sẽ là một trong những thị trường bất động sản tiềm năng trong tương lai. Tuy nhiên, việc xuất hiện những khu đất chưa được phê duyệt, thậm chí chưa chuyển đổi mục đích sử dụng song vẫn được rao bán dưới dạng đất nền dự án, được giới kinh doanh nhà đất nhận định khá giống với mô hình của Địa ốc Alibaba.

Tham gia vào việc đầu tư các sản phẩm này, nhà đầu tư có thể sẽ phải đối diện với các rủi ro như mua phải đất không rõ ràng pháp lý, đất lấn chiếm, giấy tờ chủ mua bán đất yếu là giấy viết tay, giá trị đảm bảo không cao...Không ít dự án đất nền sau khi phân lô bán đất xong, thu tiền của khách hàng nhưng lại bỏ hoang hoặc thay đổi quy hoạch khiến một lượng vốn lớn của các nhà đầu tư bị "chôn vùi", không biết khi nào mới có thể lấy lại.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội môi giới bất động sản Việt Nam cảnh báo, Ba Vì, Hòa Lạc là những khu vực cách đây 10 năm trước từng bùng phát "cơn sốt đất", nhưng đến nay, nơi đây vẫn là cơn ác mộng đối với nhiều nhà đầu tư lướt sóng. Đây chính là lúc thị trường dễ bị dẫn dắt. Vai trò của chính quyền địa phương trong việc thông tin rõ ràng về các quy hoạch, đưa ra cảnh báo, là liều thuốc tốt nhất để "hạ nhiệt" các cơn đất ảo.

Ngoài những dự án không rõ pháp lý, các chuyên gia cũng khuyến cáo nhà đầu tư cẩn trọng với những cơn sốt đang được đánh lên tại những dự án đã đủ thủ tục mở bán. Bởi giá đất tại các khu phân lô bán nền đang chào bán tại Hoà Lạc có thể tăng, nhưng sẽ không tăng quá nhiều và càng khó có khả năng xảy ra tình trạng sốt nóng. Nhất là khi quỹ đất tại Hoà Lạc vẫn còn rất lớn, không có sự khan hiếm. Bất động sản Hoà Lạc cần tầm nhìn dài hạn, ít nhất là 10 năm nữa để phát triển. Vì vậy, nhà đầu tư cẩn trọng để tránh bị chôn vốn khi đầu tư tại đây.