Hà Nội: “Khát” nguồn cung, biệt thự liền kề chạm ngưỡng trung bình 200 triệu đồng/m2

Nguồn cung thấp kỷ lục

Báo cáo từ các đơn vị nghiên cứu thị trường quý 3/2023 đều cho thấy nguồn cung biệt thự, liền kề trong quý 3 thấp kỷ lục, giá liên tục tăng. Cụ thể, báo cáo Savills cho biết biệt thự, nhà liền kề tại Hà Nội trong quý 3 ghi nhận nguồn cung mới giảm 76% theo quý và giảm 94% theo năm. Nguồn cung sơ cấp giảm 9% theo quý và giảm 39% theo năm, trong đó nhà liền kề chiếm ưu thế.

Xét toàn thị trường, tổng nguồn cung toàn thị trường trong 9 tháng đầu năm 2023 chỉ bằng 1/20 so với những năm 2019. Dù nguồn cung ít ỏi nhưng chủ yếu tập trung ở những quận xa trung tâm như Gia Lâm, thậm chí một lượng lớn nguồn cung đến từ Hưng Yên vốn là thị trường ven đô ít được để ý trước đây.

Cùng quan điểm với Savills, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam chi nhánh Hà Nội Nguyễn Hoài An cũng khẳng định nguồn cung biệt thự, liền kề Hà Nội đang ở mức thấp nhất trong nhiều năm trở lại đây. Trong quý 3/2023, thị trường Hà Nội ghi nhận 710 căn mở bán mới từ 5 dự án, tập trung ở phía Bắc và Hưng Yên. So với quý I2/2023, lượng mở bán trong quý 3 tăng gấp gần 5 lần. Tuy vậy, tính chung 9 tháng năm 2023, tổng nguồn cung mới giảm 81% (so với cùng kỳ các năm 2020, 2021) khi ghi nhận hơn 2.100 căn.

Nguồn cung thấp trong khi nhu cầu thị trường vẫn lớn khiến số căn bán được trong quý 3/2023 tiếp tục vượt nguồn cung mới, đạt 910 căn và tăng 51% so với quý 2. Tổng số căn bán được trong 9 tháng năm 2023 ghi nhận đạt 2.580 căn, vượt tổng nguồn cung mở bán mới trong kỳ. Phần lớn số căn bán được tập trung tại các dự án đô thị lớn phía Đông Hà Nội, ngoài ra quý này ghi nhận thêm một số dự án ở Mê Linh mở bán đợt tiếp theo có tỷ lệ bán tương đối tốt.

Giá bán tiếp tục có xu hướng tăng

Sự suy giảm của nguồn cung là một trong những yếu tố mạnh nhất đẩy giá phân khúc biệt thự, liền kề Hà Nội tiếp tục tăng giá. Theo bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, Bộ phận tư vấn và nghiên cứu Savills Hà Nội, hiện tại giá trị trung bình của các biệt thự, liền kề tại Hà Nội rơi vào khoảng 200 triệu đồng/m2. Trong khi đó, trước đây, mức giá này chỉ ghi nhận ở các quận trung tâm.

Khảo sát thực tế của chúng tôi cho thấy, các dự án lớn xung quanh Hà Nội đều có tốc độ tăng trưởng giá tốt trong những năm vừa qua. Từ mức giá trung bình 100 triệu đồng/m2 năm 2018, hiện giá phân khúc thấp tầng tại phía Đông Hà Nội là 214 triệu đồng/m2, phía Tây Hà Nội là 226 triệu đồng/m2, phía Bắc là 244 triệu đồng/m2 và phía Nam là 186 triệu đồng/m2.

Trong đó, ở phía Bắc khu đô thị Starlake có giá bán từ 300-500 triệu đồng/m2, khu vực phía Đông Vinhomes Ocean Park Gia Lâm cũng đạt ngưỡng gần 200 triệu đồng/m2. Khu vực phía Tây mặt bằng giá cũng liên tục cao khi KĐT Vinhomes Green Bay có giá khoảng 400 triệu đồng/m2, The Manor Central Park khoảng 320 triệu đồng/m2. Xa hơn về phía Tây biệt thự Park City cũng chạm ngưỡng 300 triệu đồng/m2.

Thị trường biệt thự, liền kề Hà Nội đã bắt đầu có những chuyển biến tích cực hơn trong quý 3/2023 nhờ các yếu tố mặt bằng lãi suất giảm và các chính sách bán hàng linh hoạt từ các chủ đầu tư. Lượng nguồn cung mới, dù còn ở mức hạn chế, dự kiến sẽ có cải thiện trong quý 4/2023 và nhiều khả năng sẽ ghi nhận khả năng thanh khoản tốt hơn với sự hỗ trợ của mặt bằng lãi suất cũng như tâm lý người mua nhà thường tích cực hơn vào thời điểm cuối năm.

Đánh giá về triển vọng thị trường cuối năm, bà Hằng cho biết đến cuối năm 2023, nguồn cung dự kiến sẽ có thêm 695 căn biệt thự, liền kề từ bảy dự án. Quận Tây Hồ sẽ chiếm thị phần nhiều nhất với 24%, tiếp theo là Long Biên với 21% và Gia Lâm với 20% thị phần. Khu Tây tiếp tục chứng kiến sự khan hiếm nguồn cung tương lai.

Dự báo đường vành đai 4 vừa được khởi công xây dựng giai đoạn 2015 dự kiến sẽ thúc đẩy sự phát triển ở các khu vực ngoại thành (Mê Linh, Đan Phượng, Hoài Đức, Sóc Sơn, Hà Đông, Thanh Oai, Thanh Trì) và các tỉnh lân cận như Hưng Yên, Bắc Ninh. Khi đường Vành đai 4 thông xe vào năm 2027, nguồn cung nhà ở tại các khu vực này được dự báo sẽ tăng 36% so với hiện tại. Điều này sẽ giảm bớt áp lực cho khu vực nội thành với quỹ đất ngày càng hạn hẹp.