Hạ sốt đất

GS.TS Đặng Hùng Võ

38 bài viết

• Thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay không chỉ rơi vào trầm lắng, không có giao dịch mà còn có những khó khăn hơn thị trường của 10 năm trước đây
  Tại: GS Đặng Hùng Võ: “Thị trường bất động sản hiện nay không chỉ rơi vào trầm lắng mà còn có những khó khăn hơn thị trường của 10 năm trước”

Số lượng dự án nhà ở đã được phê duyệt tại 2 TP lớn trong năm 2019 và 2020 đã giảm đến 10 lần so những năm trước đó do độ trễ của tiến trình sửa đổi Luật Đất đai 2013. Nguồn cung khan hiếm và cơn sốt nhà đất diễn ra sớm do các chủ đầu tư dự án "găm" hàng với tâm lý kỳ vọng lợi nhuận nhiều hơn nếu bán chậm hơn. Từ 2 TP lớn, cơn sốt dễ dàng tạo thành mạch sốt của toàn thị trường.

Một nguyên nhân quan trọng khác dẫn đến sốt đất khắp nơi bởi 2021 là năm đầu của một kỳ quy hoạch mới với hàng loạt ý tưởng về quy hoạch đô thị, hạ tầng được đưa ra. Không riêng TP Thủ Đức đã được gọi tên mà kỳ vọng về TP biển Cần Giờ, TP Sơn Tây, TP Sông Hồng với các tuyến giao thông đi kèm cũng là những mồi lửa thổi lên cơn sốt đất. Bên cạnh đó, những dự án hạ tầng, giao thông lớn ở một số địa phương dù mới chỉ được thai nghén bước đầu nhưng cũng tạo sức hút mạnh với dân buôn đất. Trong khi đó, dịch Covid-19 khiến kinh doanh giảm sút, nhiều người quan tâm tới khả năng tăng thu nhập từ đầu tư vào bất động sản, nhất là ở những nơi kỳ vọng giá trị đất đai tăng do quy hoạch, dự án đầu tư mang lại. Chưa kể, "cò" đất với chiêu trò tung tin thất thiệt để thổi giá cũng làm xáo trộn thị trường.

Nguyên nhân đã rõ, còn hệ lụy của tình trạng sốt đất thì rất lớn bởi nó tạo ra bong bóng bất động sản và cuối cùng là bất ổn thị trường tài chính, thậm chí gây ra những cuộc khủng hoảng kinh tế lớn như đã từng có tiền lệ trên thế giới.

Để kiểm soát thị trường bất động sản, 2 siêu đô thị có sức ảnh hưởng là Hà Nội và TP HCM trước hết phải đặt việc cắt sốt đất là nhiệm vụ trọng tâm trong điều hành. Chỉ khi 2 TP này hạ được cơn sốt, mạch sốt tại các địa phương khác mới dịu theo và thị trường ổn định trở lại theo đúng đồ thị hợp lý - giá đất tăng dưới dạng một đường thẳng với độ dốc nhỏ, do đất có hạn nhưng dân số tăng nhanh. Để "hạ sốt", các địa phương cần tạm dừng việc cho chuyển mục đích sử dụng đất vì quy hoạch kỳ tới chưa được phê duyệt, có biện pháp kiểm soát hoạt động của giới "cò" nhà đất nhằm tránh gây nhiễu loạn thị trường. Đồng thời, dựa vào Nghị định 148/2020/NĐ-CP về sửa đổi, bổ sung các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai theo hướng thông qua HĐND một quy trình thống nhất về giải quyết đất đai cho các dự án đầu tư nhằm đẩy nhanh việc phê duyệt dự án, góp phần cải thiện nguồn cung, hạn chế sốt do cầu cao mà cung lại rất thấp.

Hạn chế tín dụng cho kinh doanh buôn bán bất động sản để ngăn nguy cơ nổ bong bóng bất động sản gây ra khủng hoảng tài chính cũng là một việc cần tính đến. Nhìn xa hơn một chút, công cụ thuế chuyển quyền đánh theo lũy tiến ở mức cao vào những trường hợp mua bán nhanh mang tính "lướt sóng" và sắc thuế riêng đánh vào giá trị đất đai tăng thêm do đầu tư của người khác mang lại… là cách làm hiệu quả của nhiều nước mà Việt Nam có thể nghiên cứu, học tập để tạo khung pháp luật.