Hạ tầng đang tạo nên cực tăng trưởng mới thế nào ở các nước châu Á?

Trong quy hoạch đô thị hiện đại, hạ tầng không chỉ là đường sá hay công trình, mà là “mạch máu” tái thiết không gian, định hình dòng chảy cư dân và vốn đầu tư. Thực tế thị trường cho thấy: đầu tư vào hạ tầng thường là tín hiệu sớm cho sự bùng nổ bất động sản.

Hạ tầng làm thay đổi bản đồ bất động sản

Dự án đường sắt cao tốc đô thị GTX tại Seoul (Hàn Quốc) là minh chứng cho việc hạ tầng có thể làm thay đổi bản đồ bất động sản. Tuyến GTX-A không chỉ rút ngắn thời gian di chuyển mà còn kết nối nhanh hơn các cực kinh tế phía Bắc và Nam Seoul, qua đó gia tăng sức hấp dẫn của các khu vực nằm trên tuyến.

Tại khu vực quanh ga Yeonsinnae (Seoul), giá nhà trung bình tăng 48,5% từ khi khởi công năm 2019 đến cuối năm 2022, cho thấy thị trường bất động sản đã sớm phản ánh giá trị tương lai của hạ tầng ngay từ giai đoạn kỳ vọng.

Theo các chuyên gia, GTX tác động đến bất động sản qua 3 yếu tố chính: rút ngắn 20 - 60% thời gian vào trung tâm, như hành trình Suseo-Dongtan giảm từ 99 phút xuống khoảng 35 phút; hình thành các trung tâm phát triển phức hợp tại các ga trọng điểm, điển hình là dự án ga Suseo trị giá 1,6 nghìn tỷ won; và gia tăng sự phân hóa theo khả năng tiếp cận, khi giá trị bất động sản ngày càng phụ thuộc vào khoảng cách đi bộ tới ga và chất lượng hệ sinh thái dịch vụ.

Đáng chú ý, tác động của GTX không đồng đều mà phụ thuộc vào nội lực kinh tế từng khu vực. Tại phía Nam, Dongtan ghi nhận giá căn hộ tại Dongtan Station Lotte Castle đạt 2,225 tỷ won vào tháng 6/2026, cao gấp 4,6 lần giá mở bán năm 2017, sau 8 năm phát triển đồng bộ. Ngược lại, Paju Unjeong ở phía Bắc đang điều chỉnh, giảm hơn 300-450 triệu won so với đỉnh năm 2021 do dư cung và thiếu trung tâm việc làm tại chỗ.

Tương tự, tại Nhật Bản, dự án Azabudai Hills của Tập đoàn Mori Building tại Tokyo là ví dụ tiêu biểu cho việc kết hợp hạ tầng kết nối ngầm để giải phóng giá trị đất đai trên mặt đất theo mô hình làng đô thị hiện đại.

Điểm nổi bật của dự án là khả năng tích hợp hạ tầng siêu kết nối. Hệ thống đường đi bộ ngầm không rào cản nối liền ga Roppongi-itchome và Kamiyacho đã góp phần thúc đẩy giá trị đất thương mại khu vực tăng hơn 110% trong giai đoạn 2012-2021.

Không dừng ở việc tạo thuận tiện giao thông, Azabudai Hills còn xây dựng một động cơ kinh tế tự chủ khi quy tụ 70 công ty đầu tư mạo hiểm, hình thành “Tokyo Venture Capital Hub” và đưa hệ sinh thái khởi nghiệp vào ngay trung tâm đô thị. Kết hợp với Trung tâm Y tế dự phòng của Đại học Keio, hạ tầng tại đây đã chuyển từ tư duy “bê tông hóa” sang xây dựng một “hệ sinh thái sức khỏe và công nghệ”.

Ông Daisuke Inazawa, Chủ tịch kiêm CEO của INA&Associates Inc., nhận định tái phát triển quy mô lớn tạo ra tác động rõ rệt lên giá trị bất động sản. Đáng chú ý, tác động của tái phát triển không chỉ nằm ở giá trị tài sản mà còn mở rộng sang chất lượng sống và sức cạnh tranh của cộng đồng.

“Tái phát triển quy mô lớn mang lại những thay đổi đa chiều cho cộng đồng địa phương, không chỉ đổi mới hạ tầng vật chất mà còn cải thiện giao thông, môi trường thương mại và khả năng phòng chống thiên tai”.

Dự án tái thiết khu vực quanh ga Shibuya cũng từng bước chuyển đổi nơi đây từ một khu phố gắn với văn hóa giới trẻ thành trung tâm công nghệ cao (IT) và công nghiệp sáng tạo, quy tụ nhiều tập đoàn đa quốc gia như Google.

Một trong những công trình tiêu biểu là tổ hợp thương mại - văn phòng Shibuya Sakura Stage, được xem là mảnh ghép cuối cùng trong quá trình tái thiết khu vực ga Shibuya và hoàn thành vào tháng 11/2023. Quá trình này cũng tạo tác động rõ nét lên thị trường bất động sản khi giá đất mặt đường tại trung tâm Shibuya tăng hơn 50% trong vòng 5 năm qua. Đặc biệt, khu vực trước bức tượng Hachiko tại ga Shibuya đạt mức giá đất kỷ lục 29,44 triệu yên/m² vào năm 2023, cao thứ hai trên toàn quốc.

Như vậy có thể thấy, sự chuyển đổi diện mạo đô thị đi kèm hạ tầng siêu kết nối là động cơ mạnh mẽ nhất thúc đẩy giá bất động sản tăng vọt. Điều này chứng minh giá trị thực tế của quy hoạch tái thiết đô thị tự chủ có sức mạnh bền vững.

Hạ tầng giúp tái cấu trúc dòng vốn đầu tư

Thái Lan là ví dụ điển hình cho việc sử dụng siêu hạ tầng giao thông và các hành lang kinh tế chiến lược để tái cấu trúc dòng vốn đầu tư và tạo động lực mới cho thị trường bất động sản.

Ga Trung tâm Krung Thep Aphiwat (Bang Sue Grand Station) là đầu mối đường sắt quan trọng của Thái Lan, hướng tới mục tiêu trở thành trung tâm đường sắt lớn nhất Đông Nam Á. Nhà ga đi vào vận hành từ đầu năm 2023, thay thế ga Hua Lamphong hơn 100 năm tuổi, đồng thời tích hợp MRT Blue Line, SRT Red Line, tàu đường dài và các tuyến đường sắt cao tốc kết nối 3 sân bay. Với hơn 55.000 m² không gian thương mại được bàn giao cho PGWR Group vào tháng 6/2025, nhà ga đang góp phần tái định hình khu vực Bang Sue - Tao Poon thành điểm đến mới của các nhà phát triển bất động sản.

GS. John Kasarda (Trường Kinh doanh Kenan-Flagler, Đại học North Carolina) nhận định: “Trong kỷ nguyên mạng lưới toàn cầu và thắt chặt về mặt thời gian hiện nay, ‘nền kinh tế tốc độ’ cần giữ vai trò quan trọng tương đương với ‘nền kinh tế quy mô’ và ‘nền kinh tế phạm vi’ để giúp các doanh nghiệp đa quốc gia cạnh tranh và thịnh vượng”.

Đối với các hành lang kinh tế kết nối quy mô lớn như hành lang kinh tế phía Đông (EEC) của Thái Lan, hạ tầng không chỉ giải quyết bài toán giao thông mà còn định hình lại chuỗi giá trị bất động sản.

Ở quy mô vùng, EEC bao gồm Chonburi, Rayong và Chachoengsao, được định hướng trở thành trung tâm kinh tế công nghệ cao và du lịch. Với diện tích 13.266 km², EEC đóng góp gần 15% GDP Thái Lan, thu hút hơn 80 tỷ USD vốn đầu tư và khoảng 29 triệu lượt khách du lịch mỗi năm. Chính phủ và tư nhân đang triển khai kế hoạch đầu tư khoảng 50 tỷ USD vào đường sắt cao tốc kết nối 3 sân bay, siêu đô thị sân bay U-Tapao và cảng Laem Chabang, cùng nhiều chính sách ưu đãi FDI như miễn thuế thu nhập doanh nghiệp đến 13 năm và cho phép người nước ngoài sở hữu đất phục vụ kinh doanh.

Pattaya là một trong những địa phương hưởng lợi trực tiếp từ EEC. Sự gia tăng của chuyên gia quốc tế, nhân sự chất lượng cao và khách du lịch đang thúc đẩy nhu cầu đối với căn hộ cao cấp, biệt thự và bất động sản cho thuê. Đặc biệt, East Pattaya nổi lên như một khu vực phát triển mới nhờ mật độ thấp, không gian xanh và khả năng kết nối thuận tiện tới trường học quốc tế, bệnh viện và các tuyến cao tốc về Bangkok.

Còn tại Trung Quốc, Hùng An được xác định là một trong ba đặc khu “có ý nghĩa cốt lõi quốc gia”, cùng với Thâm Quyến và Phố Đông ở Thượng Hải. Nằm cách Bắc Kinh khoảng 100 km về phía tây nam, Hùng An được xây dựng để tiếp nhận các chức năng “phi thủ đô” di dời khỏi Bắc Kinh, qua đó giảm áp lực dân số, hạ tầng và giao thông. Ít nhất 8 tổng công ty nhà nước lớn đã bắt đầu chuyển trụ sở về đây, trong đó có Sinochem, China Satellite Network Group và China Huaneng Group.

Theo Quy hoạch phối hợp không gian cho vùng đô thị Thủ đô hiện đại (2023-2035), Hùng An và trung tâm hành chính phụ Bắc Kinh được xác định là “hai cánh” của thủ đô, trong đó Hùng An giữ vai trò động lực phát triển một cụm đô thị đẳng cấp thế giới.

Thành phố được phát triển đồng thời trên cả hạ tầng vật lý và hạ tầng số, hướng tới xây dựng một đô thị thông minh và cực đổi mới sáng tạo. Công viên Khoa học Trung Quan Thôn Hùng An là một trong những nền tảng thúc đẩy hợp tác công nghệ với Bắc Kinh, tập trung vào các ngành công nghiệp mới nổi và công nghệ tương lai.

Bên cạnh công nghệ, Hùng An đặt trọng tâm vào phát triển xanh, đặc biệt là phục hồi hệ sinh thái hồ Bạch Dương Đảm (Baiyangdian Lake) và bảo tồn các giá trị văn hóa địa phương. Dù đến năm 2026 khu vực trung tâm vẫn còn khá thưa dân, dự án được triển khai theo tầm nhìn dài hạn: cơ bản hoàn thành vào năm 2035 và hướng tới trở thành một siêu đô thị hiện đại vào năm 2050.

Kỷ nguyên hạ tầng mới tại Việt Nam

Theo các chuyên gia, những bài học từ châu Á đang hiện hữu rõ nét tại Việt Nam khi vốn đầu tư công ngày càng được chú trọng cho những dự án hạ tầng, tạo hiệu ứng mở rộng không gian đô thị và gia tăng giá trị tài sản. Các dự án hạ tầng trọng điểm đang mở ra những cực tăng trưởng mới: tuyến đường sắt tốc độ cao Hà Nội - Quảng Ninh hay Bến Thành - Cần Giờ có thể tạo hiệu ứng tương tự GTX của Hàn Quốc; tuyến đường vượt biển Cần Giờ - Vũng Tàu có khả năng thúc đẩy bất động sản nghỉ dưỡng và logistics; trong khi mở rộng Quốc lộ 1A tiếp tục củng cố dòng chảy hàng hóa, lao động và tạo nền tảng cho bất động sản công nghiệp…

Tuy nhiên, bài học quan trọng từ Seoul (Hàn Quốc) và Tokyo (Nhật Bản) cho thấy hạ tầng thôi là chưa đủ. Nhà đầu tư cần tránh mô hình “đô thị ngủ” - những khu vực có kết nối nhanh nhưng thiếu việc làm, dịch vụ và động lực kinh tế tại chỗ.

Các đô thị trong đó có Việt Nam vì vậy đang bước vào một “kỷ nguyên hạ tầng mới”, trong đó giá trị bất động sản sẽ ngày càng được quyết định bởi hai yếu tố: khả năng kết nối siêu tốc và nội lực kinh tế của khu vực. Những nơi hội tụ cả “hạ tầng cứng” như đường bộ, đường sắt và “hạ tầng mềm” như việc làm, y tế, giáo dục, thương mại và dịch vụ mới có khả năng trở thành các cực tăng trưởng bền vững và điểm đến dài hạn của dòng vốn. Điều này đòi hỏi tầm nhìn quy hoạch dài hạn và bền vững từ doanh nghiệp, cùng nguồn lực tài chỉnh đủ mạnh để triển khai.

Điển hình, tại dự án Vinhomes Green Paradise hay Vinhomes Global Gate Hạ Long, song hành cùng việc đầu tư các siêu hạ tầng giao thông… một hệ thống tiện ích phục vụ nhu cầu ở - làm việc - nghỉ dưỡng - giải trí cũng đang được triển khai đồng bộ. Đây là nền tảng quan trọng để thu hút cư dân - du khách, tạo sức sống thực, dòng tiền thực cùng dư địa tăng trưởng bền vững trong dài hạn.