Hai điểm "tử huyệt" của căn hộ 25m2 cả doanh nghiệp BĐS và người mua nhà cần đặc biệt chú ý

Trong xu thế đô thị hóa nhanh tại các tỉnh, thành phố và đô thị lớn ở Việt Nam, nhu cầu nhà ở có diện tích nhỏ, vừa túi tiền, có thiết kế hợp lý, đủ nhu cầu sử dụng đang ngày càng tăng. Theo số liệu thống kê, tỷ lệ hộ gia đình độc thân ở thành thị đã tăng từ 4,6% năm 1989 và lên 10,1% vào năm 2019.

Nhóm đối tượng này cùng là một phần nguồn cầu của thị trường. Bên cạnh đó, dòng sản phẩm diện tích nhỏ dưới 45 m2 cũng sẽ đáp ứng thêm được nhiều nhóm đối tượng khác như các cặp vợ chồng mới cưới có nhu cầu sống riêng, những sinh viên mới ra trường hoặc những người mới đi làm, những người ngoại tỉnh đến làm việc trong thành phố, những nhà đầu tư có ngân sách vừa phải mua để cho thuê…

Từ 1/7/2020, thời điểm Thông tư có hiệu lực, các chủ đầu tư có thể đa dạng hóa sản phẩm theo một tỷ lệ phù hợp với chiến lược kinh doanh trong giới hạn cho phép. Dòng sản phẩm có thể sẽ xuất hiện tại nhiều phần khúc hơn trước đây (từ thấp cấp, trung cấp và thậm chí là cao cấp). Người mua sẽ có nhiều sự lựa chọn hơn.

Từ bình diện văn hóa và nhân khẩu học, an cư lập nghiệp là nhu cầu chính yếu và sát sườn của đa số người dân Phương Đông. Trên thực tế, nguồn cầu về nhà ở có diện tích nhỏ với chi phí hợp túi tiền với người có thu nhập trung bình là rất lớn tại Việt Nam. Với những người dân chưa có tiềm lực tài chính dồi dào, các căn hộ có mức giá 500 triệu tới trên 1 tỉ đồng là một sản phẩm rất vừa túi tiền.

Bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc bộ phận Nghiên cứu, Savills Việt Nam nhận định: ‘’Nhu cầu có thật và tương đối lớn trong phân khúc nhà ở diện tích nhỏ. Nhu cầu đối với dòng sản phẩm này hiện nay không đơn thuần chỉ là khía cạnh vừa túi tiền mà còn cần có sự thuận tiện về giao thông, hạ tầng xã hội xung quanh cũng như tiện ích dự án hợp lý”.

Điều này có thể là thách thức với nhiều chủ đầu tư nhưng đã có những dự án làm được và làm tốt điều này trên thị trường. Cũng cần lưu ý là nhà ở diện tích nhỏ tùy theo yêu cầu về chất lượng sản phẩm của người mua khác nhau sẽ có các mức giá tính trên m 2 sàn sử dụng khác nhau, không hẳn là chỉ là nhà mức có giá rẻ. Trên thực tế, giá trị đất cấu thành khoảng 30% tổng giá trị sản phẩm nhà ở, giá đất ở mức cao tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP Hồ Chí Minh đặt ra thách thức lớn về tổng chi phí.

Mặt khác, các nhà phát triển bất động sản vẫn phải đảm bảo cung cấp đủ tiện ích nội khu cơ bản, đáp ứng chất lượng cuộc sống của người dân. Bên cạnh đó, để bán được hàng chủ đầu tư cũng phải tính lựa chọn dự án phải được đặt tại các khu không quá xa trung tâm, có cơ sở hạ tầng cùng các tiện ích công cộng phát triển.

Khi nhắc tới việc xây dựng và mua bán căn hộ có diện tích từ 25m2 trở lên, có một yếu tố vô cùng quan trọng cần được cả nhà đầu tư, cũng như người mua xem xét và cân nhắc kĩ càng, đó chính là cơ sở hạ tầng kỹ thuật và cơ sở hạ tầng xã hội trong và xung quanh khu vực của dự án. Cơ sở hạ tầng kỹ thuật bao gồm hệ thống điện, nước, xử lý rác thải, phòng cháy chữa cháy và các tiện ích sinh hoạt chung khác. Cơ sở hạ tầng xã hội bao gồm trường học, bệnh viên, đường xá. Hai yếu tố này là những điều kiện tiên quyết, và cũng là vấn đề tiềm tàng nhiều rủi ro.

Tiến sĩ Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao, Bộ phận Đầu tư, Savills Việt Nam cho rằng “Nếu được đầu tư quy mô, quy hoạch bài bản và khoa học, cũng như kinh nghiệm vận hành chuyên nghiệp từ sự chỉ đạo của nhà nước và từ các nhà quản lý, việc vận hành các dự án nhà ở có diện tích nhỏ hoàn toàn là khả thi. Thay vì việc lo lắng về sự hình thành của những căn nhà hộp diêm ở Hong Kong hay khu ổ chuột ở Ấn Độ, Malaysia, chúng ta có thể hi vọng về một viễn cảnh không xa của những tổ ấm dành cho các đôi uyên ương, hay sản sinh ra những người lao động có trinh độ, tay nghề cao, hay những nhà khởi nghiệp tài năng trong tương lai ở Việt Nam”

Ông Khương cũng nhận thấy phân khúc nhà có diện tích nhỏ từ 25m2 cũng là một sản phẩm tiềm năng dành cho các nhà phát triển quốc tế muốn đầu tư vào Việt Nam, cũng như người mua nhà nước ngoài muốn sở hữu loại hình căn hộ này.

“Đầu tư bất động sản nhà ở luôn là câu chuyện hết sức hấp dẫn so với các loại hình đầu tư bất động sản khác như khách sạn, cao ốc văn phòng, trung tâm thương mại, do vòng quay vốn của phân khúc này rất nhanh, biên độ lợi nhuận tốt. Tôi rất hi vọng trong tương lai gần, khi các vấn đề về pháp lý giấy tờ được thông thoáng hơn, thị trường bất động sản Việt Nam nói chung, và phân khúc căn hộ diện tích nhỏ sẽ thu hút được ngày một nhiều nhà đầu tư nước ngoài hơn, vì thực tế, nhu cầu về phân khúc này là thật và tương đối lớn", ông Khương cho biết.