Hải Phòng xoá chung cư cũ bằng nhà ở xã hội có khả thi?

Loay hoay hướng xử lý chung cư cũ

Theo thống kê, trên địa bàn Hải Phòng có 205 toà chung cư cũ quy mô 2-5 tầng được xây dựng từ những năm 1960-1990 với 8.600 hộ dân sinh sống, trong đó tập trung nhiều nhất ở quận Ngô Quyền, tiếp đó là quận Lê Chân.

Các chung cư này có tuổi thọ từ hơn 40 đến hơn 60 năm, hết niên hạn sử dụng, đã xuống cấp, hư hỏng tổng thể. Khung cột bê tông, lan can, cầu thang nứt vỡ, cốt thép bị phá huỷ, các tấm trần sàn, mái bê tông cốt thép nứt vỡ, các khu vệ sinh nứt vỡ, ngấm dột… Năm 2016, cơ quan chức năng kiểm định kết quả có 84 chung cư nguy hiểm cấp độ D, 87 chung cư cấp độ C, 7 chung cư cấp độ B, 27 chung cư hư hỏng nhẹ có thể tiếp tục sử dụng. Hải Phòng xác định cần phá dỡ xây dựng 178 toà chung cư cũ cấp độ B, C, D với khoảng 7.500 căn hộ.

Từ năm 2017, Hải Phòng đã thực hiện cải tạo chung cư cũ theo hình thức BT, 18 lô chung cư cũ được phá dỡ để xây dựng thành 7 toà chung cư mới. Trong đó, lô U19 Lam Sơn (quận Lê Chân) được đập bỏ xây toà chung cư 5 tầng với 56 căn hộ, lô U1, U2, U3 Lê Lợi (quận Ngô Quyền) được phá dỡ xây thành 2 toà chung cư mới 6 tầng với 126 căn hộ. Tại khu chung cư cũ Đồng Quốc Bình 14 lô chung cư cũ được phá dỡ để xây dựng 4 toà chung cư mới cao 28-29 tầng với 2.472 căn hộ chung cư mới.

Hải Phòng dự định bố trí toàn bộ 1.900 hộ dân sinh sống tại chung cư cũ Đồng Quốc Bình và hơn 300 hộ ở khu chung cư cũ tại ngõ 47 Lê Lai về sinh sống tại 4 toà chung cư HH1, HH2, HH3, HH4. Như vậy, tổng cộng đã có 2.600 căn hộ chung cư cũ được giải quyết bằng việc xây dựng chung cư mới theo hình thức BT. Còn khoảng 5.100 hộ dân (tính cả phát sinh 10% thì sẽ có khoảng 5.700 hộ) chung cư cũ cần được giải quyết chỗ ở mới.

Tuy nhiên, sau loạt chung cư cũ được xây dựng theo hình thức BT thì hình thức này đã không còn phù hợp với quy định của pháp luật. Hơn nữa, xây dựng theo hình thức BT thì tài sản hình thành vẫn là tài sản công. Các toà chung cư mới có giá xây dựng từ hơn 600 triệu đến gần 1 tỷ đồng/ căn, giá thuê sẽ mỗi tháng phải từ 3-5 triệu đồng/căn (chưa tính phí bảo trì, quản lý, dịch vụ). Mức giá cho thuê này đa số người dân ở các căn hộ chung cư mới không có khả năng chi trả.

Hải Phòng chưa áp dụng mức giá thuê nhà mới đối với các chung cư được xây dựng theo hình thức BT, người dân vẫn trả tiền thuê theo mức giá thuê chung cư cũ. Địa phương này đang nghiên cứu cơ chế chính sách hỗ trợ giá thuê nhà, người dân thuê trả theo giá thuê chung cư cũ, thành phố dùng ngân sách bù vào phần chênh lệch. Việc hỗ trợ này kéo dài hết vòng đời dự án 50-60 năm, ngân sách sẽ phải bù khoảng 2.000 tỷ đồng. Điều này khiến cho tình trạng bao cấp về nhà ở vẫn tiếp tục duy trì, đồng thời phải duy trì bộ máy nhân sự cồng kềnh và kinh phí đảm bảo quản lý vận hành.

Do không thể thực hiện cải tạo chung cư cũ theo hình thức BT, năm 2020, Hải Phòng chủ trương cải tạo chung cư cũ bằng nguồn vốn ngân sách địa phương. Dự án cải tạo chung cư Vạn Mỹ được HĐND TP. Hải Phòng phê duyệt chủ trương từ năm 2020 với tổng mức đầu tư hơn 2.700 tỷ đồng dự định phá dỡ toàn bộ 10 toà chung cư cũ để xây dựng 2 toà chung cư mới cao 36 tầng tái định cư cho người dân.

Tuy nhiên, nếu thực hiện theo phương án này, để bồi thường GPMB và xây dựng mới khoảng 5.700 căn hộ cần phải chi 8.340 tỷ đồng ngân sách, thêm tiền hỗ trợ giá thuê nhà cả vòng đời dự án (50 năm), sẽ phải ngốn thêm khoảng 4.300-4.500 tỷ đồng. Tổng số tiền cải tạo chung cư cũ sẽ phải từ 12.640 – 12.840 tỷ đồng ngân sách. Vì vậy, tháng 4/2023, HĐND TP. Hải Phòng đã thông qua nghị quyết dừng chủ trương đầu tư dự án đầu tư xây dựng khu chung cư Vạn Mỹ. Việc cải tạo chung cư cũ dự kiến được chuyển sang hình thức bồi thường, hỗ trợ cho người dân mua nhà ở xã hội.

Bồi thường, hỗ trợ người dân mua nhà ở xã hội

Theo đề án xây dựng nhà ở xã hội kết hợp giải quyết nhà ở cho các hộ dân sinh sống tại chung cư cũ, 68 hộ dân tại quận Đồ Sơn đã có doanh nghiệp tài trợ xây dựng. Tại quận Kiến An với 270 hộ, thành phố bố trí 8.000m2 đất tại chân cầu Bùi Viện để xây dựng nhà ở xã hội. Tại quận Lê Chân, thành phố bố trí 2 khu đất, khu 1 rộng 7,2ha, khu 2 rộng 2,61ha để xây dựng 2.000-3.000 căn nhà ở xã hội cho 1.800 hộ dân quận Lê Chân và 31 hộ dân của quận Hải An. Tại quận Ngô Quyền, Hải Phòng dự định bố trí người dân sinh sống tại chung cư cũ của quận Ngô Quyền (3.300 hộ) và Hồng Bàng (200 hộ) mua nhà ở xã hội tại dự án đầu tư xây dựng Khu nhà ở xã hội tại Tổng kho 3 Lạc Viên.

Theo đó, địa phương sẽ dùng tiền ngân sách bồi thường, hỗ trợ GPMB cho người dân tại chung cư cũ để người dân tự đăng ký mua nhà ở xã hội tại các dự án do doanh nghiệp đầu tư. Hải Phòng dự kiến bồi thường hỗ trợ cho nhóm có “sổ hồng” từ 395 triệu đến hơn 1,2 tỷ đồng/hộ (trung bình hơn 600 triệu đồng/hộ), nhóm có quyết định thành lý bồi thường hỗ trợ từ hơn 380 triệu đồng đến hơn 786 triệu đồng/hộ (trung bình hơn 489 triệu đồng/hộ), nhóm thuê nhà hỗ trợ từ hơn 108 triệu đồng đến hơn 591 triệu đồng/hộ (trung bình hơn 235 triệu đồng/hộ).

Trong tổng số 5.700 hộ dân sống tại chung cư cũ, có hơn 400 hộ có “sổ hồng”, hơn 1.000 hộ có quyết định thanh lý, còn lại hơn 4.200 hộ thuê nhà thuộc sở hữu nhà nước. Theo tính toán, Hải Phòng sẽ phải chi khoảng hơn 1.773 tỷ đồng ngân sách để bồi thường GPMB chung cư cũ (chưa tính chi phí bồi thường GPMB dự án nhà ở xã hội mới).

Các hộ dân sau khi nhận tiền bồi thường hỗ trợ sẽ mua nhà ở xã hội tại các dự án do các doanh nghiệp đầu tư. Mức giá mua nhà ở xã hội, theo đề án, tại quận Lê Chân khoảng hơn 520 triệu đồng, quận Ngô Quyền khoảng hơn 610 triệu đồng. Tuy nhiên, đây chỉ là mức giá tạm tính tại thời điểm lập đề án, còn giá cụ thể được xác định tại thời điểm thực hiện dự án, được cấp thẩm quyền phê duyệt.

Theo một số người dân, mức giá căn hộ 60m2 tại dự án Khu nhà ở xã hội tại Tổng kho 3 Lạc Viên mà Hải Phòng dự định bố trí người dân chung cư cũ quận Ngô Quyền, Hồng Bàng về đây sẽ rơi vào khoảng hơn 900 triệu đồng. Tuy nhiên, người dân sinh sống tại chung cư cũ Vạn Mỹ, Cầu Tre đa số có thu nhập thấp, với mức bồi thường hỗ trợ này, nhiều người lo ngại sẽ không xoay đâu ra tiền để mua nhà ở xã hội.

Hơn nữa, người dân tại chung cư cũ cho rằng trước đây, các chung cư cũ được cải tạo theo hình thức BT, người dân chỉ việc chuyển đến ở căn hộ mới sinh sống, tiền thuê nhà vẫn chỉ trả theo mức giá cũ. Một số người dân lo ngại việc giải quyết chung cư cũ bằng các chính sách không đồng nhất này sẽ khó tạo được sự đồng thuận.

Tại phần đánh giá tác động, đề án xây dựng nhà ở xã hội kết hợp giải quyết nhà ở cho các hộ dân sinh sống tại chung cư cũ của Hải Phòng cũng dự liệu tình huống người dân sinh sống tại chung cư cũ không đồng thuận với chính sách chuyển sang mua nhà ở xã hội hoặc không có khả năng kinh tế để mua nhà ở xã hội. “Khi đó chính sách xây dựng nhà ở xã hội kết hợp cải tạo chung cư cũ không khả thi”, đề án nêu.