Hàng trăm dự án tắc, doanh nghiệp BĐS “nín thở” chờ Quốc hội thông qua Luật sửa đổi nhiều luật để ổn định thị trường nhà đất

Dịch Covid-19 kéo dài đã tạo khó khăn chồng chất khó khăn cho doanh nghiệp bất động sản. Dịch bệnh phức tạp khiến nhiều tỉnh thành trên cả nước liên tục phải thực hiện giãn cách xã hội, đặc biệt là tại các đô thị lớn dẫn đến nhiều công trình xây dựng phải dừng hoặc giãn tiến độ xây dựng; hồ sơ, thủ tục chấp thuận chủ đầu tư đối với các dự án đầu tư có liên quan đến quyền sử dụng đất cũng bị kéo dài; nhiều sàn giao dịch, doanh nghiệp bất động sản có nguy cơ giải thể, phá sản.

Trong bối cảnh này, thị trường bất động sản đang “nín thở” chờ Quốc hội bấm nút thông qua Luật sửa đổi nhiều luật, trong đó có Luật Đầu tư, Luật Nhà ở để tháo gỡ những điểm nghẽn cho thị trường.

Theo chương trình làm việc của Kỳ họp bất thường lần thứ nhất của Quốc hội khóa XV đang diễn ra, trong hai ngày làm việc cuối cùng tới đây (10-11/1/2022), dự kiến Quốc hội sẽ biểu quyết thông qua Nghị quyết về chính sách tài khóa – tiền tệ hỗ trợ nền kinh tế và Dự án Luật sửa đổi nhiều luật, trong đó có Luật Đầu tư.

Sửa đổi khoản 1 Điều 31 Luật Đầu tư 2020 tạo bước đột phá về thủ tục cho dự án BĐS

Khoản 1 Điều 31 Luật đầu tư 2020 quy định Thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư của Thủ tướng Chính phủ cho các Dự án đầu tư không phân biệt nguồn vốn thuộc một trong các trường hợp sau đây:

g) Dự án đầu tư xây dựng nhà ở (để bán, cho thuê, cho thuê mua), khu đô thị trong các trường hợp: Dự án đầu tư có quy mô sử dụng đất từ 50ha trở lên hoặc có quy mô dưới 50ha nhưng quy mô dân số từ 15.000 người trở lên tại khu vực đô thị; dự án đầu tư có quy mô sử dụng đất từ 100ha trở lên hoặc có quy mô dưới 100ha nhưng quy mô dân số từ 10.000 người trở lên tại khu vực không phải là đô thị; dự án đầu tư không phân biệt quy mô diện tích đất, dân số thuộc phạm vi bảo vệ của di tích được cấp có thẩm quyền công nhận là di tích quốc gia, di tích quốc gia đặc biệt.

h) Dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, khu chế xuất;

Theo các chuyên gia, dự án đầu tư quy định tại điểm g và điểm h khoản 1 Điều 31 nêu trên là không cần thiết bởi các quy định này sẽ không tạo ra được bước đột phá mà thậm chí còn rắc rối về thủ tục cũng như thẩm quyền, kéo dài thời gian cho các nhà đầu tư do trên thực tế nhà đầu tư hai loại dự án này thông thường phải mất hàng năm để có được chấp thuận của Thủ tướng Chính phủ từ căn cứ tờ trình của Bộ Kế hoạch và Đầu tư sau khi tập hợp ý kiến của rất nhiều bộ, ngành trung ương và địa phương.

Ông Nguyễn Văn Đính - Phó chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam: "Chúng ta cần kiên quyết sửa và sửa theo hướng tạo điều kiện cho các địa phương chủ động phát triển".

Vì vậy, để tạo động lực và thu hút đầu tư, đề xuất phân cấp thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư cho Ủy ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh đối với các dự án đầu tư không phân biệt quy mô diện tích đất, dân số thuộc phạm vi khu vực bảo vệ II của di tích được cấp có thẩm quyền công nhận là di tích quốc gia, di tích quốc gia đặc biệt, các dự án đầu tư xây dựng nhà ở (để bán, cho thuê, cho thuê, cho thuê mua), khu đô thị có quy mô sử dụng đất dưới 200ha, dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, khu chế xuất có quy mô sử dụng đất dưới 500ha.

"Nếu được sửa đổi điều này thì đây sẽ là bước đột phá thủ tục về thẩm quyền, rút gọn thời gian để có được chấp thuận cơ quan có thẩm quyền", Luật sư Nguyễn Văn Hậu - Phó Chủ nhiệm Đoàn Luật sư TP.HCM cho biết.

Còn theo đánh giá của ông Nguyễn Văn Đính - Phó chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam: "Tôi hoàn toàn ủng hộ với việc sửa đổi Khoản 1 Điều 31 Luật đầu tư 2020 bởi việc phân quyền cho các địa phương sẽ rút ngắn quá trình làm thủ tục cho các dự án, tăng hiệu quả đầu tư giúp tăng nguồn cung ra thị trường, bình ổn giá bất động sản theo cơ chế cung cầu. Bên cạnh đó, các tỉnh cũng thực hiện tốt các mục tiêu về phát triển, kinh tế.

"Chúng ta cần kiên quyết sửa và sửa theo hướng tạo điều kiện cho các địa phương chủ động phát triển, việc phải chờ ý kiến từ Trung ương quá lâu sẽ làm kìm hãm sự phát triển của địa phương", ông Đính cho biết.

Tuy nhiên, ông Đính cũng nhấn mạnh cũng sẽ cần thêm những cơ chế để hướng dẫn các địa phương thực hiện, cần có cơ chế kiểm soát hậu kiểm để các địa phương làm chuẩn khi được phân quyền.

Giáo sư Đặng Hùng Võ - Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường: "Việc sửa đổi Luật đầu tư là vấn đề bức thiết".

Trao đổi với chúng tôi, Giáo sư Đặng Hùng Võ - Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường khẳng định việc sửa đổi, bổ sung Khoản 1 Điều 31 Luật đầu tư 2020 là vấn đề thực sự bức thiết bởi hiện nay chúng ta mất từ 3-5 năm để hoàn thiện hồ sơ, pháp lý cho một dự án, đặc biệt các dự án quy mô lớn thời gian còn kéo dài hơn rất nhiều.

"Việc phân quyền cho các địa phương sẽ rút ngắn thủ tục đầu tư dự án, giảm chi phí cho doanh nghiệp. Khi đó, giá sản phẩm đầu ra cũng giảm, lợi cho người mua nhà, cho xã hội trong bối cảnh bất động sản liên tục tăng giá do thiếu nguồn cung trong vài năm trở lại đây", ông Võ khẳng định.

Sửa đổi điểm c khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư 2020 quy định sửa đổi khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 mở nút thắt cho hàng trăm dự án

Trong giai đoạn 2015 - 2020, khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 chỉ công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đối với chủ đầu tư có quyền sử dụng đất 100% đất ở.

Khi Luật Đầu tư 2020 được ban hành và áp dụng, tại điểm c khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư 2020 (sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 ) chỉ "nới lỏng", cho thêm 1 đối tượng là nhà đầu tư "có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác" được công nhận chủ đầu tư, nhưng vẫn còn "bỏ sót" các trường hợp nhà đầu tư có quyền sử dụng đất nông nghiệp (có 100% đất nông nghiệp), hoặc có quyền sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở (có 100% đất phi nông nghiệp không phải là đất ở).

Với quy định này, các dự án nhà ở thương mại gần như tắc nghẽn hoàn toàn vì chỉ có những dự án có "dính" đến đất ở thì nhà đầu tư mới được công nhận chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở, còn lại các loại đất khác nhưng không "dính" đến phần đất ở nào như trường hợp chỉ có quyền sử dụng đất nông nghiệp hoặc đất phi nông nghiệp không có đất ở thì không được lựa chọn chủ đầu tư.

Trong khi đó các dự án lớn có quỹ đất theo quy hoạch của địa phương hầu như không thể đáp ứng điều kiện "có đất ở" trong đó, bởi quy hoạch đô thị mới thường được xây dựng ở cách xa trung tâm, nơi chỉ có các loại hình đất khác ngoài đất ở. Sau khi quy hoạch và đã được các cấp có thẩm quyền phê duyệt, nhưng khi sẵn sàng mọi thứ, chủ đầu tư lại "trói" bởi quy định trên. Điều này phần nào giải thích vì sao trong thời gian qua, giá nhà tăng rất nhanh, khiến người dân rất khó khăn để mua một căn nhà làm nơi "an cư lạc nghiệp". Trong khi đó, sự đình trệ của các dự án bất động sản do quy định trên còn khiến Nhà nước bị thất thu hàng ngàn tỷ đồng.

Do đó, theo Luật sư Nguyễn Văn Hậu - Phó Chủ nhiệm Đoàn Luật sư TP.HCM việc sửa đổi, bổ sung điểm c khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư 2020 (sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014) là rất cần thiết và cấp bách để tháo gỡ ngay các khó khăn cho nhiều chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại trên cả nước, nhất là chủ đầu tư đã bỏ ra nguồn vốn rất lớn để tạo lập quỹ đất mà không thể triển khai thực hiện được dự án. Từ đó, ngân sách Nhà nước sẽ không bị hụt thu hàng ngàn tỷ đồng, doanh nghiệp được triển khai kế hoạch kinh doanh để bớt khó khăn do ảnh hưởng của Covid-19. Thị trường bất động sản sẽ có thêm nguồn lực đồng thời giúp cho nguồn cung tăng, đảm bảo quyền lợi cho cả người mua nhà.

"Bản thân tôi và các doanh nghiệp mà tôi biết đều kỳ vọng việc sửa đổi, bổ sung Luật Đầu tư theo hướng nêu trên sớm được thông qua, vì đây là một sửa đổi rất quan trọng đối với các nhà đầu tư dự án nhà ở thương mại, đảm bảo quyền lợi của nhà đầu tư, khai thác được tối đa nguồn lực đất đai, đồng thời tăng nguồn cung cho thị trường bất động sản, góp phần vào việc giảm giá nhà ở trong thời gian tới" - Luật sư Đoàn Trọng Bằng, Giám đốc Công ty Luật Black&White.

Đứng ở góc độ doanh nghiệp, đại diện một doanh nghiệp bất động sản đang triển khai nhiều dự án lớn tại Hà Nội cho biết quy định dự án phải có "đất ở" gây khó khăn cho quá trình triển khai được dự án. Thực tế, doanh nghiệp phải làm tất cả các khâu, sau đó thẩm định đóng tiền sử dụng đất để thành đất ở. Vì thế, không thể có đất ở trong giai đoạn đầu để được chấp thuận đầu tư. "Các doanh nghiệp BĐS đang trông chờ Quốc hội sớm thông qua sửa đổi để giải tỏa vướng mắc cho các dự án đang bị vướng, nhất là trong bối cảnh dịch bệnh COVID-19 kéo dài gây nhiều khó khăn cho doanh nghiệp", vị đại diện lãnh đạo doanh nghiệp bày tỏ.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HOREA) cho rằng sửa đổi mới khắc phục được việc thất thu ngân sách nhà nước, sớm đưa đất vào sử dụng, không để lãng phí tài nguyên đất đai và phát huy hiệu quả nguồn lực từ đất đai.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HOREA) việc sửa đổi, bổ sung để đảm bảo sự phù hợp, thống nhất, đồng bộ giữa Luật Nhà ở 2014 với Luật Đất đai 2013 cùng Đầu tư 2020 về "phạm vi điều chỉnh" của quy phạm pháp luật và về công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại. "Thực tế trên thị trường chỉ có khoảng 5% số lượng loại dự án nhà ở thương mại có 100% đất ở", ông Châu dẫn chứng.

Vị Chủ tịch HOREA cũng cho rằng chỉ có sớm sửa đổi, bổ sung điểm c Khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư 2020 (sửa đổi, bổ sung Khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014) và Khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở mới khắc phục được việc thất thu ngân sách nhà nước, sớm đưa đất vào sử dụng, không để lãng phí tài nguyên đất đai và phát huy hiệu quả nguồn lực từ đất đai.

TS. Võ Trí Thành, Viện trưởng Viện Nghiên cứu phát triển thương hiệu và cạnh tranh cũng đồng quan điểm khi cho biết việc sửa đổi thể hiện quyết tâm của Chính phủ và Quốc hội trong việc tạo động lực bằng gói kích thích kinh tế và tháo gỡ những điểm nghẽn chính sách là tín hiệu tích cực, giúp nền kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng có thêm điểm tựa để phục hồi và phát triển.

Đồng quan điểm, Giáo sư Đặng Hùng Võ - Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường khẳng định: "Không có lý do gì để phản đối việc thông qua sửa đổi nhiều luật, trong đó có Luật Đầu tư, Luật Nhà ở để tháo gỡ những điểm nghẽn cho thị trường, đưa thị trường về đúng quỹ đạo phát triển theo quan hệ cung cầu trong bối cảnh thị trường BĐS đang mất cân đối".

"Tôi cho rằng, chúng ta cần phải sửa đổi. Có thay đổi mới có thể phát triển. Luật Xây dựng 2014 chúng ta đã sửa đổi rồi. Đến nay, thị trường BĐS lại tiếp tục bị mắc bởi Luật Đầu tư, Luật Nhà ở. Vướng mắc ở đâu chúng ta cần quyết liệt tháo gỡ ngay ở đó", ông Võ nhấn mạnh.