Hành vi của giới đầu cơ và chủ đầu tư tăng giá bán bất hợp lý khiến giá nhà bị đẩy lên cao

Sở hữu nhà là mục tiêu xa vời với người lao động

Báo cáo "Bất động sản Việt Nam 2024: Một năm nhìn lại" của Avison Young Việt Nam cho thấy, trong năm 2024, thị trường nhà ở ghi nhận nhiều tín hiệu tích cực với nguồn cung căn hộ mới bắt đầu xuất hiện từ nửa sau của năm. Đáng chú ý, phần lớn các sản phẩm mới này đều thuộc phân khúc cao cấp.

Cụ thể, tại TP.HCM, đa số các dự án mới triển khai đều hướng đến phát triển căn hộ hạng sang, mức giá dao động từ 72 - 142 triệu đồng/m2. Các dự án tái khởi động cũng công bố mức giá mới cao hơn trước.

Còn tại Hà Nội, giá bán tăng đột biến vào đầu năm và đến cuối năm vẫn chưa có dấu hiệu hạ nhiệt. Đặc biệt, số lượng căn hộ trên 70 triệu đồng/m2 ở Hà Nội ghi nhận nhiều hơn vào quý III/2024 và giá sơ cấp toàn thị trường quý IV/2024 tiếp tục tăng 2 - 4% so với quý trước.

Trong khi đó, phân khúc tầm trung tiếp tục khan hiếm ở TP.HCM và Hà Nội. Các căn hộ có mức giá bán phổ thông khoảng dưới 38 triệu đồng/m2 gần như "mất tích" trên thị trường. Giá bán liên tục tăng đẩy thị trường nhà ở rời xa giá trị căn bản, tăng rủi ro thanh khoản và khoảng cách giữa sản phẩm trên thị trường với mong muốn, nhu cầu và khả năng của số đông người mua nhà.

Ông David Jackson, Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam cho biết, việc phát triển nhà ở giá bình dân vẫn gặp nhiều thách thức. Chính sách và nguồn vốn tín dụng ưu đãi cho nhà ở xã hội chưa đủ hấp dẫn, trong khi thủ tục đầu tư và thuê, mua nhà ở xã hội còn phức tạp.

Còn theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, tại hai thành phố lớn có nhu cầu bức thiết về nhà ở là Hà Nội và TP.HCM, giá bất động sản đã tăng mạnh, đặc biệt là ở loại hình căn hộ chung cư - phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực. Theo dữ liệu của Batdongsan.com.vn, so với quý 1/2023, đến thời điểm quý 3/2024, giá căn hộ chung cư Hà Nội đã tăng 58%. Cùng biên độ thời gian, giá căn hộ chung cư TP. HCM đã tăng 17%.

Trước thực trạng giá bất động sản tăng phi mã, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết, người dân có thu nhập trung bình, thu nhập thấp chỉ có thể “trông” vào nhà ở xã hội. Tuy nhiên, nhiều thành phố lớn vẫn hạn chế trong phát triển nhà ở xã hội bởi thiếu quỹ đất, vướng giải phóng mặt bằng, thủ tục hành chính rườm rà, khó thu hút chủ đầu tư.

Cũng theo ông Đính, với người lao động thu nhập thấp, đặc biệt là công nhân, giáo viên hoặc nhân viên văn phòng mới đi làm, việc tiết kiệm để mua một căn nhà tại khu vực đô thị đã, đang và sẽ tiếp tục trở thành một mục tiêu rất xa vời. Bởi với mặt bằng giá bất động sản hiện tại, ngay cả khi giá nhà giảm một nửa, nhiều người thuộc nhóm thu nhập trung bình và thu nhập thấp vẫn khó có khả năng mua nhà.

 Giá nhà khó có thể giảm

Loại hình chung cư sau giai đoạn tăng nóng, trong quý 4/2024 giá có dấu hiệu hạ nhiệt, giao dịch chững lại, điều này dấy lên một tia “hy vọng” về nguồn cung sẽ được cải thiện, giá nhà sẽ giảm.

Tuy nhiên, phân tích từ thực tế, ông Nguyễn Quốc Anh cho biết, hiện giá bất động sản ở Hà Nội đang chững lại do có một khoảng lặng. Một số chuyên gia cho rằng thị trường đang không tốt, nhưng đối với những người theo dõi thị trường lâu năm nhận định thị trường đang cần một khoảng lặng như vậy.

Nhớ lại thời điểm trước, từ cuối năm 2023 đến tháng 3-4/2024, nhiều người cho rằng thị trường chung cư giảm nhiệt và không có sức hút, thực tế chung cư ở Hà Nội đi ngang trong vòng 4-5 tháng, sau đó tăng lên rất mạnh vào thời điểm tháng 8-9.

Nói về giá bất động sản trong thời gian tới, chuyên gia của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) nhận định rằng rất khó để giảm giá, bởi ngày 01/01/2026 bảng giá đất mới trên cả nước sẽ được điều chỉnh, giá đất sẽ tăng gấp nhiều lần so với hiện tại.

“Thực tế, giá các sản phẩm bất động sản phục vụ nhu cầu ở thực tại đô thị, chỉ có thể đi ngang, hoặc giảm nhẹ trong một giai đoạn nhất định sau thời gian tăng trưởng nóng, và chắc chắn khó giảm sâu trong bối cảnh quỹ đất hạn chế, chi phí phát triển dự án bao gồm chi phí vật liệu xây dựng, nhân công, nhất là chi phí liên quan đến đất đai ngày càng tăng cao”, ông Nguyễn Văn Đính nhận định.

Một vấn đề có thể tiếp tục gây hệ luỵ cho giá nhà ở đó là do hành vi đầu cơ. Trong bối cảnh các kênh đầu tư khác còn nhiều biến động, tâm lý tích trữ tài sản và kỳ vọng giá BĐS tiếp tục tăng khiến nhiều người mua nhà đất không nhằm mục đích sử dụng thực tế. Họ mua nhà đất rồi bỏ hoang, không đưa vào sử dụng, chờ tăng giá, khiến tình trạng mất cân đối cung - cầu càng trở nên trầm trọng.

Đặc biệt, một số chủ đầu tư “lợi dụng” sự khan hiếm nguồn cung của thị trường để tăng giá bán bất hợp lý, khiến mặt bằng giá BĐS tăng cao, ngay cả với các khu vực không có nhiều lợi thế về hạ tầng, cũng gây khó khăn cho những người có nhu cầu mua nhà ở thực.