Hậu Evergrande, nhìn qua Việt nam : Tiên đoán kẻ lên, người xuống

Mặt báo nhiều ngày qua đưa tin liên tục về "quả bom nợ" Evergrande đang chực chờ nổ. Tập đoàn bất động sản nặng nợ nhất thế giới này đang gánh hơn 305 tỷ USD tiền nợ và cảnh báo nhiều lần rằng họ có thể vỡ nợ. Hiện tại, giá cổ phiếu và trái phiếu của Evergrande rớt không phanh, sụp giảm 90% từ đỉnh hồi năm 2020. Các cổ đông và 70.000 nhà đầu tư hầu như mất trắng khi Chính phủ Trung Quốc nhiều khả năng sẽ để Evergrande tự xử lý theo cơ chế thị trường.

Theo CNBC, các công ty bất động sản đang gặp căng thẳng tài chính tại Trung Quốc cũng có nguy cơ sụp đổ theo Evergrande. Báo chí quốc tế cũng điểm danh hàng loạt doanh nghiệp lớn khác sẽ nằm trong tầm chú ý của thị trường với tình trạng căng thẳng tín dụng sau khi doanh số bán nhà và mức tín nhiệm nợ suy giảm. Theo các nhà kinh tế của Bank of America, cơn nguội lạnh của thị trường nhà đất ắt hẳn gây rủi ro nghiêm trọng cho nền kinh tế Trung Quốc vì ngành bất động sản đóng góp đến gần 30% GDP của Trung Quốc và là một trong những ngành tiêu thụ nhiều nguyên vật liệu nhất và sử dụng nhiều lao động nhất.

Từ "quả bom nợ" Evergrande, nhiều người bắt đầu nhìn về thị trường bất động sản Việt Nam khi gần đây. Dữ liệu từ Hiệp hội thị trường trái phiếu Việt Nam (VBMA) cho thấy, trong 8 tháng đầu năm nhóm các doanh nghiệp địa ốc huy động trái phiếu nhiều thứ hai với tổng giá trị phát hành 107.980 tỷ đồng. Đáng chú ý, khoảng 21,6% trái phiếu của doanh nghiệp bất động sản phát hành không có tài sản đảm bảo hoặc được đảm bảo bằng cổ phiếu.

Trong văn bản gửi Ngân hàng Nhà nước hồi cuối tháng 8, Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) thừa nhận, hiện nay, thiếu dòng tiền là khó khăn trực tiếp lớn nhất và đáng quan ngại nhất với doanh nghiệp trong ngành. Nhiều đơn vị không còn tiền trả lãi vay, trả nợ, không còn tiền để duy trì bộ máy và hỗ trợ, giữ chân người lao động.

Hồi chuông cảnh báo từ Evergrande và "núi nợ" đang đè nặng lên nhiều doanh nghiệp khiến các nhà quan sát thị trường đồng tình với quan điểm: Ngành bất động sản Việt Nam nhiều khả năng sẽ phân cực rõ rệt. Nhóm doanh nghiệp có đòn bẩy tài chính cực cao, có vốn từ Trung quốc , kể cả vốn Hồng Kông, có nhiều khách hàng Trung quốc sẽ khó khăn hơn. Ngược lại, các doanh nghiệp có dư nợ hài hòa và cân đối, kết hợp với thế mạnh về quỹ đất và nắm bắt thời cơ chuyển đổi số sâu rộng sẽ có cơ hội phát triển tốt.

Rất nhanh, thị trường sẽ đổ dồn sự chú ý nhiều hơn cho các công ty ít vay nợ và có nhiều quỹ đất. Trong đó, có thể kể đến những cái tên chủ đầu tư đáng chú ý như Khang Điền, Nam Long, CT Group,…

Khang Điền hiện có tổng vay nợ 2.590 tỷ đồng chỉ bằng 0,3 lần so với vốn chủ sở hữu. Doanh nghiệp này gần như không đối mặt áp lực trả nợ trong kế hoạch phát triển, lại có trong tay 614 ha quỹ đất đang và sẽ khai thác đến năm 2025.

Dù chịu 2.795 tỷ đồng nợ vay, nhưng mức trên chỉ bằng 0,29 lần vốn chủ sở hữu của Nam Long. Doanh nghiệp này còn dự kiến chi 2.000 tỷ đồng mở rộng quỹ đất trong năm 2021, phục vụ chiến lược trở thành nhà phát triển khu đô thị phức hợp.

Sở hữu quỹ đất trên 1.000 ha trong thành phố, CT Land (thành viên của Tập đoàn CT Group) phát triển nhiều sản phẩm có tỷ lệ hấp thụ cao. Gần đây, doanh nghiệp này cũng công bố kết quả tra cứu từ Trung tâm Thông tin Tín dụng (CIC) của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam không có dư nợ trong 5 năm qua và đang hoàn thành nhiều dự án. Đây cũng là một trong những doanh nghiệp hoạt động trong ngành bất động sản hiếm hoi không có dư nợ trong 5 năm qua.

Trong báo cáo về triển vọng thị trường cuối năm nay, đại diện Savills Việt Nam cho rằng, thị trường TP HCM vẫn tồn tại những lợi thế về nền tảng nhân khẩu học và khan nguồn cung . Do đó, điểm tích cực là nhu cầu đối với bất động sản nhà ở vẫn được ghi nhận khá tốt. Theo chuyên gia, các chủ đầu tư và nhà đầu tư cá nhân đang tận dụng khoản thời gian này để chuẩn bị sẵn sàng kế hoạch kinh doanh sau khi thị trường được mở cửa trở lại. Khi thị trường dần lấy đà và rút kinh nghiệm từ sự kiện Evergrande, các sản phẩm đến từ những doanh nghiệp có dư nợ cân đối hài hòa và mạnh về quỹ đất sẽ có sức bật tốt hơn.