Hệ lụy khó lường ở những nơi diễn ra "sốt đất ảo"

Cơn sốt đất diễn ra khắp cả nước vừa qua, các chuyên gia trong ngành đã chỉ ra những hệ luỵ liên quan. Trong rất nhiều hệ luỵ thì có lẽ việc sốt đất khiến chốn an cư của số đông người dân ngày càng xa vời đang được người dân quan tâm hơn cả.

Ông Mai Đức Toàn, Giám đốc khối kinh doanh và đầu tư CNT Group cho rằng, hệ lụy dễ nhìn thấy nhất từ những cơn sốt đất ở là khiến giá đất tăng ảo tại khu vực đó, người dân địa phương không thể yên tâm canh tác, sản xuất. Người có nhu cầu thực không thể đủ tiền để mua được nhà, đất vì giá bị đẩy lên quá cao. 

Trong khi đó, các nhà đầu tư không thoát được nhanh sẽ bị mắc cạn, nếu dùng đòn bẩy tài chính thì họ sẽ phải gồng mình trả nợ hàng tháng. Trường hợp không trả được thì khoản vay của họ biến thành nợ xấu, ngân hàng cũng rất khó để thu hồi nhanh số tiền này.

"Khi giá đất lên quá cao so với thực tế, người mua cũng e dè dẫn đến tình trạng ế ẩm, thị trường BĐS "đóng băng". Giá đất tăng cao cũng khiến nhiều người nghèo, người có thu nhập thấp không mua được nhà ở.Việc này sẽ dẫn đến tình trạng ngày càng nhiều nhà, đất hoang hóa vì không được sử dụng, gây lãng phí tài nguyên và nguồn lực của xã hội", ông Toàn nhấn mạnh.

Theo báo cáo của Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS, một trong những nguyên nhân khiến mặt bằng giá tăng trong đó có việc các địa phương ban hành bảng giá đất mới tăng hơn so với trước đây. Cụ thể, sau khi Chính phủ ban hành Nghị định 96/2019 về khung giá đất, các địa phương đã ban hành bảng giá áp dụng cho giai đoạn 2020-2024. 

Theo đó, giá đất được các địa phương ban hành có mức tăng bình quân khoảng 15-20% so với bảng giá đất giai đoạn 5 năm trước. Điều này trực tiếp hoặc gián tiếp tác động đến giá nhà, đất bởi đối với một dự án BĐS thì chi phí về đất là một trong những chi phí đầu vào quan trọng, ảnh hưởng đến giá thành đầu ra của dự án.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Tp..HCM (HoREA), bảng giá đất mới tăng cũng kéo giá nhà ở tăng theo. Giá thành nhà ở bao gồm nhiều yếu tố, trong đó có chi phí thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với Nhà nước. Tiền sử dụng đất thường chiếm khoảng trên dưới 10% giá thành căn hộ dự án nhà chung cư; trên dưới 30% giá thành dự án nhà phố; trên dưới 50% giá thành dự án biệt thự và là căn cứ để chủ đầu tư quyết định giá bán sản phẩm nhà ở ra thị trường. 

Do vậy, mức giá của khung giá đất, bảng giá đất tăng tất yếu sẽ tác động trực tiếp làm cho giá nhà tăng, dẫn đến khả năng người có thu nhập trung bình và người có thu nhập thấp đô thị khó tạo lập nhà ở hơn.

Cùng quan điểm, TS Đinh Thế Hiển, Chuyên gia kinh tế cho hay, hệ lụy từ những cơn sốt đất ở khiến không ít người có tiền đi gom đất để dành, thay vì đầu tư cho khởi nghiệp, hùn hạp làm ăn. Những cơn sốt đất đẩy mặt bằng giá BĐS lên cao càng khiến nhiều người ra trường, đi làm 5-10 năm không thể mua được nhà. Trong khi đó, ở nước ngoài, sinh viên ra trường đi làm chăm chỉ, có tích lũy trong khoảng thời gian tương tự đã có thể mua nhà, căn hộ.

Cũng chia sẻ trên báo chí trước đó, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Tổng thư ký Hiệp hội BĐS Việt Nam cho rằng, sốt đất kèm mặt bằng giá các dự án chung cư từ trung bình lên trung cấp, từ trung cấp thành cao cấp, khi đó, dòng sản phẩm chung cư, nhà ở giá 2 tỷ đồng sẽ "tuyệt chủng". Điều này đồng nghĩa với việc cơ hội sở hữu một căn nhà của phần lớn người dân tại các đô thị ngày càng trở nên xa vời, hoặc phải mất nhiều năm để tích lũy.

Theo các chuyên gia trong ngành, một thị trường phát triển bền vững là không nóng sốt, cũng không qúa nguội lạnh. Mặt bằng giá tăng bất thường trong khoảng thời gian ngắn nghĩa là cơ hội để mua được nhà của những người mua thực ngày càng khó, đó là điều thị trường BĐS không mong muốn.