Hết đường khai gian giá mua bán bất động sản

Thắt chặt việc né thuế mua bán bất động sản

Mới đây, Sở Tư pháp tỉnh Quảng Bình đã có công văn về việc chống thất thu thuế trong hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản.

Theo đó, các tổ chức hành nghề công chứng trên địa bàn tỉnh khi giải quyết thủ tục công chứng hợp đồng, giao dịch, văn bản về chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà ở gắn với đất cần kiểm tra đầy đủ điều kiện pháp lý của các bên tham gia hợp đồng, giao dịch; việc nhận quyền sử dụng đất phải phù hợp với quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật kinh doanh bất động sản, pháp luật công chứng và văn bản pháp luật khác có liên quan, tránh tình trạng đứng tên nhận quyền sử dụng đất giúp cá nhân, tổ chức khác trái pháp luật.

Các trường hợp mua bán, chuyển nhượng bất động sản giá kê khai trên hợp đồng thấp hơn giá chuyển nhượng thực tế là hành vi vi phạm pháp luật về thuế và cá nhân, tổ chức có hành vi liên quan đến việc trốn thuế và thu phí công chứng không đúng sẽ bị xử lý theo quy định của pháp luật.

Hay UBND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu cũng chỉ đạo các sở, ngành, đơn vị có liên quan và UBND các huyện, thị xã, thành phố chống thất thu thuế trong hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản.

Trước đó, UBND tỉnh Lâm Đồng cũng vừa chỉ đạo các sở ngành về việc tạm dừng tiếp nhận, giải quyết các thủ tục liên quan đến việc phân lô, tách thửa đất, xây dựng nhà ở riêng lẻ tại nông thôn trên địa bàn tỉnh.

ảnh minh họa.

Cụ thể, UBND tỉnh giao Sở Tài nguyên và Môi trường, UBND các huyện, thành phố tạm dừng toàn bộ việc tiếp nhận, xem xét, giải quyết các thủ tục liên quan đến tách thửa đất nhưng thực chất là biến tướng để đầu tư dự án bất động sản. Đó là các trường hợp tách thửa đất thành nhiều thửa để chuyển nhượng, xây dựng nhà ở hình thành các khu, điểm dân cư mới tại nông thôn trên địa bàn tỉnh.

Sở Tư pháp tỉnh Đà Nẵng cũng cho biết, Sở này sẽ tăng cường công tác thanh, kiểm tra các tổ chức hành nghề công chứng nhằm phát hiện các hồ sơ công chứng có dấu hiệu "ký chờ" hay "ký gửi"; đặc biệt là các trường hợp kê khai giá chuyển nhượng tại hợp đồng công chứng thấp hơn giá thực tế chuyển nhượng với mục đích trốn thuế để chuyển cho công an xác minh và điều tra xử lý theo quy định pháp luật.

Giữa năm ngoái, Cục Thuế TP. Hà Nội cũng đã cảnh báo tình trạng khai sai giá bất động sản để trốn thuế. Được biết, theo thuật ngữ của giới đầu tư bất động sản thì đây là "tiền chênh", nằm ngoài hợp đồng, hoàn toàn không có giấy tờ nào chứng minh. Tuy nhiên, Cục Thuế TP Hà Nội cảnh báo rằng người mua có khả năng cao mất trắng số tiền chênh này, nếu có tranh chấp xảy ra, đồng thời sẽ bị pháp luật xử lý khi hành vi này bị phát giác.

Tại TP. HCM, Chi cục Thuế Quận 10 đã phát hiện nhiều vụ mua bán căn hộ có giá trị chuyển nhượng lên tới 4 - 5 tỷ đồng nhưng lại kê khai nộp thuế có giá trị chỉ bằng 1/5 (khoảng 1 tỷ đồng). Chi cục này đã chuyển hồ sơ kiến nghị Công an điều tra làm rõ.

Trước đó, Bộ Tài chính ban hành văn bản số 438/BTC-VP về việc chống thất thu thuế trong hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản; đề nghị Bộ Công an chỉ đạo cơ quan công an các địa phương phối hợp với các Cục thuế để điều tra xử lý nghiêm các hành vi kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản có dấu hiệu trốn thuế, chuyển nhượng bất động sản hai giá nhằm ngăn chặn và truy thu thuế cho ngân sách nhà nước; các tỉnh, thành trên cả nước rầm rộ ra văn bản siết việc mua bán bất động sản hai giá.

Thực tế, sau khi văn bản của Bộ Tài chính được ban hành đã không ít tỉnh thành bắt tay vào thắt chặt vấn đề mua bán nhà “hai giá”

Coi chừng "gậy ông đập lưng ông"

Tình trạng mua bán nhà đất khai gian giá không hiếm trên thị trường hiện nay. Ngoài tiền ghi trên hợp đồng mua bán, sẽ là khoản tiền chênh đôi khi cao gần với với giá mua ký trên hợp đồng.

Khi giao dịch mua bán nhà đất, người bán sẽ phải nộp thuế thu nhập cá nhân. Còn người mua phải đóng lệ phí trước bạ nhà.

Nếu giá chuyển nhượng căn nhà trên hợp đồng công chứng được ghi thấp hơn so với giá thực tế, cả hai bên sẽ giảm được tiền đóng thuế, phí. Ví dụ, một căn nhà giá 3 tỷ đồng, nhưng trên hợp đồng chỉ ghi 2 tỷ đồng. Số tiền 1 tỷ đồng còn lại sẽ không phải chịu thuế, phí.

Trước tình trạng khai gian giá mua bán bất động sản, Luật sư Nghiêm Quang Vinh -  Giám đốc công ty Luật Nghiêm Quang (đoàn luật sư TP. Hà Nội) nhận định, việc mua bán có tiền chênh ngoài hợp đồng bằng hình thức kê khai 2 giá khi mua bán là hành vi vi phạm pháp luật về thuế. Tuy nhiên, người mua và người bán nhà chấp nhận điều này để đỡ chịu khoản thuế từ số tiền ngoài hợp đồng như vậy là tiếp tay cho việc trốn thuế.

ảnh minh họa

Luật sư Vinh cho biết: "Trong quy định của pháp luật, tất cả các loại hợp đồng mua bán thương mại phải có chứng từ, hóa đơn, giấy biên nhận. Tại Điều 15 Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 cũng quy định rõ, giá mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản do các bên thỏa thuận và được ghi rõ trong hợp đồng".

Theo vị luật sư, trong trường hợp khai gian giá mua bán bất động sản có thể sẽ rủi ro cho cả bên bán và mua nếu giá trong hợp đồng thấp hơn giá thực tế khi có tranh chấp xảy ra.

"Nếu điều đó xảy ra, đương nhiên, đây là thiệt thòi lớn đối với người mua. Có thể người bán sẵn sàng trả lại tiền cho khách hàng nhưng sẽ chỉ trả lại số tiền ghi trong hợp đồng. Lúc này người mua cũng đành chấp nhận vì giấy trắng mực đen rất rõ ràng, không có bằng chứng để chứng minh mình đã đưa tiền cho người bán nhiều hơn", luật sư Nghiêm Quang Vinh phân tích.

Chưa hết, người bán cũng sẽ có thể mất trắng số tiền ngoài không ghi trong hợp đồng nếu có xảy ra trục trặc giao dịch. Bởi, với những vụ việc như vậy đưa ra tòa án giải quyết thì cũng chỉ được giải quyết số tiền ghi trong hợp đồng. Có thể thấy, nhiều giao dịch vẫn chỉ nhìn thấy lợi trước mắt mà nghĩ về lâu về dài, coi chừng lâm tình cảnh "gậy ông đập lưng ông".

Bên cạnh đó, vị luật sư cho biết, để có thể ngăn chặn mua bán khai gian giá, chống thất thu thuế thì phía Nhà nước cần khảo sát giá cả theo thị trường từng khu vực và quy định đúng hoặc tiệm cận theo thị trường.

"Có thể thấy, nguyên trong năm 2021 thuế thu được từ giao dịch bất động sản rất lớn, nên khoản thu này là cực kỳ quan trọng. Nhưng, hiện nay, quy định về giá giao dịch ở từng địa phương có mức khác nhau nhưng chưa phù hợp với thị trường và 5 năm mới sửa 1 lần. Để chặt chẽ trong việc thu thuế giao dịch bất động sản thì cần liên tục cập nhật mức giá, vì trong mấy năm nay giá cả bất động sản đã liên tục tăng cao", ông Vinh nói.