Hoàn thiện cơ chế điều tiết thị trường bất động sản

Quy định chưa rõ ràng

Khoản 2, Điều 77 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định căn cứ thực hiện điều tiết khi “thị trường bất động sản có diễn biến phức tạp, ảnh hưởng đến ổn định kinh tế - xã hội”. Quy định này tiếp tục được kế thừa tại Điều 55, dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Tuy nhiên, theo ý kiến từ Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, dự thảo luật chưa làm rõ thế nào là “diễn biến phức tạp”, mức độ ảnh hưởng đến ổn định kinh tế - xã hội được xác định ra sao, cơ quan nào có trách nhiệm đánh giá và đưa ra kết luận...

Nếu tiêu chí kích hoạt cơ chế điều tiết chỉ được quy định theo định tính mà thiếu các chỉ báo cụ thể, việc triển khai trong thực tế có thể phát sinh cách hiểu và áp dụng khác nhau, ảnh hưởng đến tính thống nhất trong lựa chọn thời điểm và phạm vi can thiệp. Vì vậy, một quyết định điều tiết được ban hành khi căn cứ chưa rõ ràng có thể tác động trực tiếp đến hoạt động đầu tư, huy động vốn, triển khai dự án của doanh nghiệp, đồng thời ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của người dân. Do đó, việc lượng hóa hệ thống tiêu chí, chỉ báo để nhận diện và đánh giá tình trạng bất thường của thị trường gồm: Biến động giá, thanh khoản, lượng giao dịch, nguồn cung, tín dụng bất động sản, mức độ mất cân đối cung - cầu và khả năng tác động đến các chỉ tiêu kinh tế - xã hội… sẽ giúp cơ chế điều tiết có cơ sở rõ ràng, minh bạch và dễ áp dụng hơn.

Tương tự, đối với Điều 56, dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) quy định nhiều biện pháp điều tiết với mức độ tác động khác nhau, song chưa thể hiện rõ nguyên tắc lựa chọn, phạm vi và điều kiện áp dụng đối với từng nhóm biện pháp. Đây là vấn đề cần được hoàn thiện bởi không phải mọi biến động của thị trường đều cần áp dụng biện pháp can thiệp ở mức độ như nhau.

Vì vậy, việc hoàn thiện các quy định này sẽ góp phần nâng cao hiệu quả quản lý, tạo môi trường pháp lý minh bạch, dễ dự báo cho doanh nghiệp và người dân. Quan trọng hơn, cơ chế điều tiết cần hướng tới mục tiêu ổn định và phát triển bền vững thị trường, hạn chế can thiệp hành chính quá mức, giúp giảm nguy cơ tạo thêm bất ổn cho hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản.

Phân định rõ mức độ, điều kiện áp dụng biện pháp điều tiết

TS Trần Xuân Lượng, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam đề xuất, cần bổ sung quy định làm rõ căn cứ xác định trường hợp phải điều tiết thị trường, qua đó khắc phục quy định còn mang tính định tính và hạn chế cách hiểu, áp dụng khác nhau trong thực tế. Việc xác định đúng thời điểm thị trường cần điều tiết có ý nghĩa quan trọng bởi bất động sản liên quan chặt chẽ đến tín dụng, ngân hàng, xây dựng và nhiều lĩnh vực kinh tế khác. Biến động lớn trên thị trường không chỉ ảnh hưởng đến doanh nghiệp mà còn tác động đến người mua nhà, hoạt động tín dụng và ổn định kinh tế - xã hội. Thay vì chỉ quy định chung trường hợp thị trường “có diễn biến phức tạp, ảnh hưởng đến ổn định kinh tế - xã hội”, cần nghiên cứu xây dựng các tiêu chí, chỉ báo cụ thể để đánh giá.

PGS.TS Trần Kim Chung, nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương (CIEM) cho rằng, việc đánh giá và điều tiết thị trường bất động sản cần dựa trên cách tiếp cận tổng thể từ thể chế, nguồn lực và dòng vốn thay vì chỉ giải quyết các hiện tượng bề nổi. PGS.TS Trần Kim Chung đề xuất giao Chính phủ quy định chi tiết tiêu chí đánh giá, trình tự xem xét và phạm vi áp dụng các biện pháp điều tiết, cách tiếp cận này vừa tạo khung pháp lý trong luật, vừa bảo đảm tính linh hoạt để ứng phó với những diễn biến khác nhau của thị trường. Các quy định chi tiết cần bảo đảm tính minh bạch, khả năng dự báo, trách nhiệm giải trình, giúp doanh nghiệp và người dân nhận diện rõ khi nào cơ chế điều tiết được kích hoạt, cơ quan nào có thẩm quyền và biện pháp nào có thể được áp dụng.

“Với những bất ổn cục bộ, có thể ưu tiên các giải pháp như theo dõi, cảnh báo, tăng cường công khai thông tin hoặc điều chỉnh chính sách. Đối với những trường hợp nghiêm trọng, có nguy cơ ảnh hưởng rộng đến thị trường và kinh tế - xã hội, mới xem xét các biện pháp can thiệp ở mức độ cao hơn. Việc phân định rõ điều kiện và mức độ áp dụng sẽ hạn chế nguy cơ điều tiết dàn trải, can thiệp hành chính quá mức, đồng thời giúp cơ quan quản lý lựa chọn đúng công cụ, thời điểm và đối tượng”, PGS.TS Trần Kim Chung phân tích.

Bên cạnh đó, nhiều ý kiến chung quan điểm, dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) cần làm rõ quy định về thời hạn áp dụng và cơ chế đánh giá hiệu quả của từng biện pháp. Khi thị trường trở lại ổn định, cần có cơ chế điều chỉnh hoặc chấm dứt biện pháp điều tiết phù hợp. Hướng này sẽ nâng cao tính minh bạch, khả thi, thống nhất trong thực hiện, đồng thời tạo sự cân bằng giữa yêu cầu quản lý nhà nước với quyền tự chủ của doanh nghiệp và quyền, lợi ích hợp pháp của người dân, tạo môi trường pháp lý ổn định cho hoạt động đầu tư, kinh doanh, phát triển bền vững.