"Hơn 97% người Việt vẫn ở nhà đất thổ cư, nhưng cục diện có thể đảo chiều trong 10-15 năm tới"

Theo ông Trung, đây không còn đơn thuần là một xu hướng nhất thời của thị trường, mà có thể là sự thay đổi mang tính cấu trúc.

Hơn 97% người Việt vẫn ở nhà đất, nhưng cục diện có thể đảo chiều trong 10-15 năm tới

Theo Điều tra Dân số và Nhà ở gần nhất, nhà chung cư hiện chỉ chiếm khoảng 2,2% tổng số nhà ở tại Việt Nam, trong khi nhà ở riêng lẻ gắn liền với đất chiếm tới 97,8%.

Cấu trúc này khá khác biệt so với nhiều đô thị lớn trong khu vực đã trải qua quá trình đô thị hóa tương tự. Đây cũng là lý do Hà Nội và TP.HCM vẫn mang đậm đặc trưng “nhà ống trong ngõ nhỏ” - mô hình chỉ có thể phát triển khi mật độ dân số chưa quá cao và quỹ đất còn tương đối dồi dào.

Nhưng ông Trung cho rằng dư địa đó đang cạn nhanh hơn nhiều người hình dung. Tại Hà Nội, Quy hoạch tổng thể Thủ đô tầm nhìn 100 năm, được phê duyệt tháng 5/2026, dự báo dân số đạt 14-15 triệu người vào năm 2035 và 17-19 triệu người vào năm 2065, tăng cao so với hơn 8 triệu người hiện nay.

Trong khi đó, đề cương quy hoạch tổng thể thời kỳ 2025-2050 của TP.HCM đặt mục tiêu dân số đạt 20-22 triệu người vào năm 2050, hướng tới xây dựng một siêu đô thị đa trung tâm hàng đầu khu vực châu Á - Thái Bình Dương.

Ở cấp quốc gia, Chính phủ đặt mục tiêu tỷ lệ đô thị hóa đạt tối thiểu 45% vào năm 2025 và vượt 50% vào năm 2030.

Khi dòng dân cư mới tiếp tục tập trung về hai cực tăng trưởng Hà Nội và TP.HCM, quỹ đất nội đô rõ ràng không thể mở rộng cùng tốc độ với dân số. Trong khi đó, mô hình nhà ở gắn liền với đất - hiện chiếm gần 98% tổng số nhà ở khó có thể tiếp tục nhân rộng cho hàng chục triệu cư dân mới trong vài thập kỷ tới.

Đây chính là điểm mà ông Trung cho rằng Việt Nam có thể đang bước vào một quá trình tái cấu trúc nhà ở tương tự những đô thị lớn châu Á.

Hàn Quốc là ví dụ rõ nhất cho việc căn hộ chuyển từ lựa chọn "bất đắc dĩ" thành chuẩn mực sống của tầng lớp trung lưu.

Trong thập niên 1960, nhà ở riêng lẻ chiếm tới 95% tổng số nhà ở tại Hàn Quốc. Khi dân số Seoul tăng nhanh, Chính phủ chuyển hướng sang phát triển nhà cao tầng để giải quyết áp lực nhà ở. Đến nay, khoảng 64% hộ gia đình tại Seoul sống trong chung cư, trong khi nhà đất chỉ còn chiếm khoảng 10%.

Căn hộ tại Hàn Quốc cũng dần vượt khỏi vai trò một giải pháp nhà ở, trở thành một phần của phong cách sống và biểu tượng thành đạt của tầng lớp trung lưu, nhờ hệ thống tiện ích nội khu mà mô hình nhà đất truyền thống khó đáp ứng khi mật độ đô thị tăng cao.

Tokyo lại cho thấy một nghịch lý khác. Khi giá đất tại trung tâm quá cao, quan niệm “nhà đất là đẳng cấp, chung cư là tạm bợ” gần như bị đảo ngược. Căn hộ cao cấp trở thành lựa chọn của nhóm thu nhập cao, trong khi nhà ở riêng lẻ phổ biến hơn tại các khu vực ngoại vi.

Ngay cả khi Nhật Bản đã đô thị hóa gần như hoàn toàn, với khoảng 95% dân số sống tại thành phố, nhu cầu căn hộ tại lõi Tokyo vẫn được duy trì nhờ vai trò trung tâm việc làm, thương mại và dịch vụ.

Thượng Hải cũng là một minh chứng rõ nét. Với dân số thường trú vượt 24 triệu người, thành phố gần như không còn nhiều lựa chọn ngoài phát triển theo chiều đứng. Nhà ở thấp tầng gắn với đất chủ yếu dành cho một nhóm nhỏ có khả năng tài chính cao hoặc nằm tại các khu vực xa trung tâm, trong khi phần lớn dân cư tiếp cận các hình thái nhà ở cao tầng.

Những ví dụ này cho thấy khi đô thị hóa vượt quá khả năng mở rộng quỹ đất, căn hộ không còn đơn thuần là lựa chọn thay thế mà dần trở thành một cấu phần mặc định của đô thị.

Vì sao căn hộ dần trở thành lựa chọn ưu tiên tại các siêu đô thị?

Theo ông Trung, sự chuyển dịch này không hoàn toàn là kết quả tự phát của thị trường mà đang được định hình bởi quy hoạch và chính sách.

Nghị quyết 21-NQ/TW ngày 28/7/2026 về định hướng sửa đổi Luật Đất đai đặt ra những định hướng mới đối với nhà chung cư, hướng tới giải quyết các tồn tại trong cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ, nâng cao hiệu quả sử dụng đất đô thị và hạn chế tình trạng đầu cơ, sử dụng đất lãng phí.

Cùng với đó, quy hoạch dài hạn của Hà Nội và TP.HCM đều hướng tới mô hình đô thị đa tầng, đa trung tâm, lấy hiệu quả sử dụng đất làm một trong những trục phát triển. Trong bối cảnh đó, phát triển nhà ở theo chiều cao sẽ là một trong những phương án quan trọng để đáp ứng nhu cầu của các đô thị ngày càng đông dân.

Tuy nhiên, điều này không có nghĩa mọi dự án chung cư đều sẽ hưởng lợi như nhau.

Sự thay đổi về cấu trúc nhu cầu có thể dịch chuyển từ nhà đất sang căn hộ, nhưng giá trị vẫn sẽ tập trung vào những sản phẩm có vị trí kết nối tốt với hạ tầng, pháp lý minh bạch, chủ đầu tư uy tín và hệ tiện ích thực chất.

Vì vậy, Giám đốc Phát triển Kinh doanh OneHousing cho rằng thay vì chỉ đặt câu hỏi “đây là căn hộ hay nhà đất?”, người mua ở thực và nhà đầu tư có thể cần quan tâm nhiều hơn đến vị trí, khả năng kết nối, chất lượng dự án và giá trị sử dụng dài hạn.

Nhìn vào quỹ đạo dân số đã được đưa vào quy hoạch, tốc độ đô thị hóa và bài học từ Seoul, Tokyo hay Thượng Hải, câu hỏi có lẽ không còn là liệu căn hộ có trở thành lựa chọn của số đông hay không, mà là quá trình chuyển dịch này sẽ diễn ra nhanh đến mức nào.

Và với những định hướng đã được thể chế hóa trong quy hoạch, ông Trung nhận định chính sách đất đai và phát triển đô thị, tốc độ đó có thể nhanh hơn đáng kể so với hình dung của phần lớn người mua nhà hiện nay.