HoREA đề xuất 5 sửa đổi quan trọng trong Dự thảo Luật đầu tư

Thứ nhất, chấp thuận chủ trương đầu tư và hình thức lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất, trong đó có dự án nhà ở. Hiệp hội hoan nghênh và tán thành nội dung Điều 30 Dự thảo Luật Đầu tư, trong đó có Khoản (3.a), sẽ tạo cơ sở pháp lý để giải quyết các vướng mắc đã và đang làm ách tắc nhiều dự án đầu tư có sử dụng đất, trong đó có dự án nhà ở.

Nhưng, Hiệp hội nhận thấy quy định về lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư của Dự thảo Luật Đầu tư cần được làm rõ hơn, để công tác thực thi pháp luật được thống nhất, đồng bộ với các luật chuyên ngành.Bởi lẽ, Luật Đầu tư sử dụng khái niệm "nhà đầu tư",trong lúc các luật khác sử dụng khái niệm "chủ đầu tư".

Do vậy, Hiệp hội đề nghị bổ sung cụm từ "nhà đầu tư (chủ đầu tư)" vào"Điều 30. Chấp thuận chủ trương đầu tư và hình thức lựa chọn nhà đầu tư (chủ đầu tư) thực hiện dự án" của Dự thảo Luật Đầu tư.

Thứ hai, Hiệp hội đề nghị Luật Đầu tư giải thích đầy đủ hơn khái niệm "nhà đầu tư". Hiện nay, Luật Đầu tư sử dụng khái niệm "nhà đầu tư", còn các luật chuyên ngành khác như Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Xây dựng, Luật Quy hoạch đô thị, Luật Đất đai lạikhông sử dụng khái niệm "nhà đầu tư", mà sử dụng khái niệm "chủ đầu tư".

Theo quy định của pháp luật về dân sự, thì tổ chức, cá nhân có năng lực hành vi dân sự, có năng lực pháp luật, có thể tự mình làm chủ đầu tư, hoặc ủy quyền, thuê tổ chức, cá nhân khác làm chủ đầu tư dự án. Đồng thời, pháp luật về nhà ở, về quy hoạch đô thị đã quy định các điều kiện để được cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận là "chủ đầu tư".

Do đây cũng là vấn đề rất quan trọng để đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ, liên thông của hệ thống pháp luật, Hiệp hội đề nghị sử dụng cụm từ "nhà đầu tư (chủ đầu tư)" trong Luật Đầu tư và hoàn thiện Khoản 18 Điều 3 Dự thảo Luật Đầu tư, như sau:

"18. Nhà đầu tư là tổ chức, cá nhân thực hiện hoạt động đầu tư kinh doanh, gồm nhà đầu tư trong nước, nhà đầu tư nước ngoài và tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài. Nhà đầu tư là chủ đầu tư được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định lựa chọn. Trường hợp có nhiều nhà đầu tư tham gia thì các nhà đầu tư có thể thành lập tổ chức hoặc ủy quyền cho một nhà đầu tư làm chủ đầu tư. Trường hợp pháp luật có liên quan quy định về việc lựa chọn và công nhận chủ đầu tư thì việc lựa chọn và công nhận chủ đầu tư phải đáp ứng các điều kiện và tuân thủ quy định của pháp luật có liên quan".

Thứ ba, việc xử lý quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất khi chấm dứt hoạt động của dự án đầu tư theo Khoản 4 Điều 50 Dự thảo Luật Đầu tư, dẫn đến yêu cầu phải sửa đổi, bổ sung Khoản (1.i) Điều 64 Luật Đất đai. Do vậy, Hiệp hội đề nghị bổ sung Khoản (1.b’ mới)Điều 80 Dự thảo Luật Đầu tư, để sửa đổi, bổ sung Khoản (1.i) Điều 64 Luật Đất đai, như sau: 

"i) Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa phải đưa đất vào sử dụng; trường hợp không đưa đất vào sử dụng thì chủ đầu tư được gia hạn sử dụng 24 tháng và phải nộp cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian chậm tiến độ thực hiện dự án trong thời gian này; hết thời hạn được gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất. Tài sản hợp pháp của chủ đầu tư gắn liền với quyền sử dụng đất được giải quyết theo quy định của pháp luật".

Thứ tư, quy định nhà đầu tư có quyền sử dụng đất do nhận chuyển quyền sử dụng đất, sẽ được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư không thông qua đấu giá, đấu thầu theo Khoản (3.a) Điều 30 Dự thảo Luật Đầu tư, dẫn đến yêu cầu phải sửa đổi, bổ sung Khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở:

Hiệp hội rất hoan nghênh Khoản (3.a) Điều 30 Dự thảo Luật Đầu tư,vì sẽ giải quyết được ách tắc thủ tục đầu tư xây dựng đối với các dự án nhà ở có quỹ đất hỗn hợp, khai thông được"điểm nghẽn" về thủ tục đầu tư xây dựng đối với các dự án nhà ở. Để đảm bảo sự thống nhất của hệ thống pháp luật,Hiệp hội đề nghị bổ sung Khoản (1.b’’ mới)Điều 80 Dự thảo Luật Đầu tư, để sửa đổi, bổ sung Khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở, như sau:

 "4. Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất (hoặc "đất ở và các loại đất khác") theo quy định của pháp luật về đất đai để xây dựng nhà ở thương mại", để thống nhất với Khoản (1.b) Điều 169, Khoản 2 Điều 191 Luật Đất đai, Khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở,Khoản (3.a) Điều 30 và Khoản (1.b) Điều 33 Dự thảo Luật Đầu tư.

Thứ năm, đề nghị sửa đổi, bổ sung Khoản 7 Điều 19 Luật Quy hoạch đô thị. Hiện nay, các dự án nhà ở có quỹ đất hỗn hợpbị ách tắcthủ tục đầu tư xây dựng,do quy định chỉ có"chủ đầu tư"mới được lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, theo quy định tại Khoản 7 Điều 19 Luật Quy hoạch đô thị: "7. Chủ đầu tưdự án đầu tư xây dựng tổ chức lập quy hoạch chi tiết khu vực được giao đầu tư"(Ghi chú: Khoản 7 Điều 19 Luật Quy hoạch đô thị cũng "xung đột" với Khoản 4 Điều 30 Luật Quy hoạch đô thị,vì Khoản 4 Điều 30 Luật Quy hoạch đô thị, quy định: "Đồ án quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt là cơ sở để cấp giấy phép xây dựng và lập dự án đầu tư xây dựng", mà có dự án mới được công nhận chủ đầu tư).

Do "xung đột" pháp luật này mà Sở Xây dựng (Sở Quy hoạch Kiến trúc) một số địa phương không nhận hồ sơ đề xuất quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 của "nhà đầu tư",mặc dù Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đã ban hành "Quyết định chủ trương đầu tư" ghi tên "nhà đầu tư", dẫn đến doanh nghiệp không thể hoàn tất thủ tục hành chính để triển khai dự án.

Do vậy, để đảm bảo sự thống nhất của hệ thống pháp luật, Hiệp hội đề nghị bổ sung Khoản (1.b’’’ mới)Điều 80 Dự thảo Luật Đầu tư, để sửa đổi, bổ sung Khoản 7 Điều 19 Luật Quy hoạch đô thị, bổ sung thêm chủ thể "nhà đầu tư",như sau:

"7. Chủ đầu tư, nhà đầu tưdự án đầu tư xây dựng tổ chức lập quy hoạch chi tiết khu vực được giao đầu tư", để thống nhất với Khoản 4 Điều 30 Luật Quy hoạch đô thị và phù hợp với các quy định về "nhà đầu tư" trong Luật Đầu tư.