HoREA: Giá nhà bình dân khoảng 2 tỷ đồng cao gấp 20 lần thu nhập trung bình của người Việt

Tại kiến nghị một số giải pháp nhằm thực hiện chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ về phát triển thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh, bền vững của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) gửi Thủ tướng Chính phủ, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA đã đưa ra một số nhận xét về thị trường bất động sản hiện nay.

Thứ nhất, thị trường bất động sản đã xuất hiện tình trạng “lệch pha cung cầu, rất thiếu nguồn cung dự án dẫn đến rất thiếu nguồn cung nhà ở.

Hiệp hội nhận thấy, so với năm 2017 là năm thị trường bất động sản TP.HCM tăng trưởng cao nhất trong 10 năm qua với tổng số 42.991 căn nhà đưa ra thị trường, thì trong những năm gần đây đã xuất hiện tình trạng “lệch pha” cung cầu, sụt giảm nguồn cung dự án dẫn đến sụt giảm nguồn cung sản phẩm nhà ở, thể hiện qua số lượng nhà ở đưa ra thị trường liên tục sụt giảm.

Cụ thể, năm 2018 nguồn cung chỉ có 28.316 căn nhà, bằng 65,8 % so với năm 2017. Năm 2019 nguồn cung chỉ có 23.046 căn nhà, bằng 53,6 % so với năm 2017. Năm 2020 nguồn cung chỉ có 16.895 căn nhà, bằng 39,2 % so với năm 2017. Năm 2021 nguồn cung chỉ có 14.443 căn nhà, bằng 33,6 % so với năm 2017. 6 tháng đầu năm 2022 nguồn cung chỉ có 9.456 căn nhà, bằng 44% so với 6 tháng đầu năm 2017.

Thứ hai, thị trường bất động sản đã xuất hiện tình trạng lệch pha phân khúc thị trường, lệch về phân khúc nhà ở cao cấp, trong lúc rất thiếu nhà ở có giá vừa túi tiền có giá dưới 2 tỷ đồng/căn và nhà ở xã hội, tác động trực tiếp đến mục tiêu đảm bảo an sinh xã hội về nhà ở cho đa số người yếu thế trong xã hội là người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp đô thị. 

Cụ thể, loại nhà ở bình dân dưới 30 triệu đồng/m2 tại TP.HCM, năm 2020 chỉ chiếm 1%; năm 2021 và 6 tháng đầu năm 2022 chỉ có nhà ở cao cấp và nhà ở trung cấp, thị trường không còn nhà ở bình dân (0%); trong lúc nhà ở cao cấp ngày càng chiếm tỷ lệ áp đảo thể hiện qua các năm. 

Năm 2017 có 10.987 căn nhà cao cấp, chiếm 25,5%. Năm 2018 có 8.502 căn nhà cao cấp, chiếm 30%. Năm 2019 có 15.479 căn nhà cao cấp, chiếm 67,1%. Năm 2020 có 7.114 căn nhà cao cấp, chiếm 42,1%. Năm 2021 có 10.404 căn nhà cao cấp, chiếm 72%. 6 tháng đầu năm 2022 có 7.577 căn nhà cao cấp, chiếm đến 80,13%.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA.

Thứ ba, tiếp tục tình trạng lệch pha phân khúc thị trường, thị trường lệch về phân khúc đất nền với số lượng giao dịch đất nền cao hơn 1,54 lần so với giao dịch căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong 6 tháng đầu năm 2022.

Thứ tư, đồng thời, trong giai đoạn 2015-2020, cả nước đã thực hiện 248 dự án nhà ở xã hội với khoảng 100.000 căn hộ, chỉ đạt 41,4% kế hoạch; Bộ Xây dựng đánh giá các kết quả phát triển các dự án nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân năm 2021 và 6 tháng đầu năm 2022 vẫn còn rất hạn chế so với nhu cầu.

Riêng, TP.HCM thực hiện được 15.000 căn hộ nhà ở xã hội đạt 75% kế hoạch phát triển nhà ở xã hội giai đoạn 2016-2020 và đã khởi công 5 dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân trong 6 tháng đầu năm 2022 với kế hoạch phát triển 35.000 căn nhà ở xã hội đến năm 2025. Tuy nhiên, nhà ở xã hội, nhà ở công nhân vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu rất lớn và cấp bách của xã hội. Bởi lẽ, TP.HCM có 17 khu chế xuất, khu công nghiệp với 1.062 doanh nghiệp, gồm doanh nghiệp trong nước là 653 doanh nghiệp và 409 doanh nghiệp FDI với tổng số lao động là 285.000 người, trong đó lao động nhập cư là 185.250 người (tỷ lệ 65%). Nhưng, các khu nhà lưu trú mới chỉ giải quyết chỗ ở cho khoảng 15% công nhân lao động các khu chế xuất, khu công nghiệp.

Nếu tính cả các cụm công nghiệp thì còn có thêm 538 doanh nghiệp và khoảng 95.000 công nhân lao động. Như vậy, tổng số công nhân lao động lên đến khoảng 380.000 người làm việc trong 1.600 doanh nghiệp thuộc các khu chế xuất, khu công nghiệp, cụm công nghiệp. Đặc biệt, Công ty Giày Pou Yen có diện tích khoảng 100 ha tại quận Bình Tân (là doanh nghiệp nằm ngoài khu công nghiệp, có quy mô tương đương một khu công nghiệp) với hơn 80.000 công nhân, không có nhà lưu trú công nhân. Trong đó, có khoảng 16.000 người thuê phòng trọ tại các tỉnh lân cận được bố trí xe đưa đón hàng ngày.

Bên cạnh đó, theo kết quả khảo sát của Liên đoàn Lao động TP.HCM, công nhân lao động ngành may mặc chỉ có thu nhập bình quân 6,8 triệu đồng/tháng. Trong đó, 21% có thu nhập dưới 5 triệu đồng/tháng; 40% có thu nhập 5-8 triệu đồng/tháng; 16% có thu nhập 8-12 triệu đồng/tháng; chỉ có 3% có thu nhập trên 12 triệu đồng/tháng và chỉ có 22,3% cho rằng có dư dả chút đỉnh; có 15,8% chỉ vừa đủ chi phí sống, nhưng có đến 41% cho biết thu nhập không đủ sống. Cho nên, đa số công nhân lao động chỉ có thể thuê phòng trọ với giá thuê khoảng trên dưới 1 triệu đồng/tháng và chi phí thuê chỗ ở chiếm khoảng trên dưới 20% tổng thu nhập.

Có khoảng 60% công nhân lao động nhập cư thuê phòng trọ của cá nhân, hộ gia đình với 34.800 công trình nhà trọ với 357.246 phòng trọ cho thuê có tổng diện tích sàn xây dựng 6.275.913m2 có thể giải quyết được nhu cầu thuê chỗ ở cho 943.341 người. Bên cạnh đó, còn có 25.670 nhà dân được ngăn chia thành phòng trọ với tổng số 202.973 phòng cho thuê có tổng diện tích sàn xây dựng 3.193.186m2 có thể giải quyết được nhu cầu thuê chỗ ở cho 486.726 người.

Do vậy, rất cần bổ sung quy định tiêu chuẩn thiết kế phòng trọ để đảm bảo chất lượng xây dựng phòng trọ, an toàn PCCC, có các tiện ích tối thiểu phục vụ công nhân lao động thuê ở và cần có chính sách hỗ trợ tín dụng ưu đãi cho các chủ nhà trọ.

Các chỉ dấu trên đây đã cho thấy thị trường bất động sản phát triển chưa cân đối, chưa an toàn, chưa lành mạnh, chưa bền vững và chưa thực sự đảm bảo an sinh xã hội về nhà ở cho đông đảo người có thu nhập trung bình, có thu nhập thấp đô thị, công nhân lao động và người nhập cư.

Thứ năm, thị trường bất động sản đã xuất hiện tình trạng giá nhà tăng liên tục trong 5 năm gần đây. Giá nhà bình dân (khoảng 2 tỷ đồng trở lại) cũng cao gấp khoảng 20 lần mức thu nhập trung bình của xã hội, trong lúc giá nhà tại các nước công nghiệp phát triển chỉ cao gấp khoảng 6-7 lần mức thu nhập, nên người có thu nhập trung bình, có thu nhập thấp đô thị, công nhân lao động và người nhập cư khó có cơ hội tạo lập nhà ở nếu không có chính sách hỗ trợ.

Thứ sáu, trong 6 tháng đầu năm 2022, lĩnh vực kinh doanh bất động sản tại TP.HCM là ngành duy nhất tăng trưởng âm, giảm 5,82% so với cùng kỳ năm 2021 và từ cuối quý 2/2022, thị trường bất động sản có dấu hiệu “giảm tốc”, phát triển chậm lại, trầm lắng, nhất là trên thị trường bất động sản thứ cấp.

Thứ bảy, thị trường bất động sản công nghiệp gắn liền với logistics tiếp tục đà tăng trưởng mạnh và là điểm sáng của thị trường bất động sản.

Thứ tám, thị trường bất động sản du lịch đang phục hồi và tăng trưởng trở lại, đặc biệt là sau khi Chính phủ ban hành Nghị định 02/2022/NĐ-CP đã quy định “Hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ du lịch (condotel), căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú (officetel) quy định tại Mẫu số 02 Phụ lục ban hành kèm theo Nghị đình này” quy định cụ thể cách tính “diện tích sử dụng căn hộ”, “phần sở hữu riêng của bên mua”, “phần sở hữu riêng của bên bán”, “phần sở hữu chung trong tòa nhà”, “đặc điểm về đất xây dựng tòa nhà có căn hộ du lịch (condotel)/căn hộ văn phòng (officetel)”… là cơ sở để cấp “sổ hồng” cho bên mua. Bên cạnh đó, Bộ Tài nguyên Môi trường đang dự thảo “Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định thi hành Luật Đất đai”, trong đó có đề xuất cấp “sổ hồng” cho công trình xây dựng không phải là nhà ở, trong đó căn hộ du lịch (condotel).

Nhưng, vướng mắc, bất cập hiện nay là cần xử lý và giải quyết có lý có tình việc cấp đổi, cấp lại cho hàng nghìn Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình phục vụ mục đích lưu trú, du lịch trên đất thương mại, dịch vụ mà trước đây khách hàng đã được cấp “sổ hồng” gắn với “quyền sử dụng đất ở không hình thành đơn vị ở ổn định lâu dài” trái pháp luật đã bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền thu hồi, hủy bỏ, để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng đã “lỡ mua” các sản phẩm này.

Đứng trước những vấn đề trên của thị trường bất động sản, HoREA đã đưa ra các kiến nghị như đến năm 2023 phải hoàn thành sửa đổi Luật Đất đai 2013 và một số luật liên quan, đàm bảo tính đồng bộ, thống nhất; tiếp tục sửa đổi khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở năm 2014... để thực hiện mục tiêu phát triển thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh, bền vững.