Hy vọng mới cho chung cư cũ

Những chỉ đạo quyết liệt của Bí thư Đinh La Thăng mới đây về việc di dời chung cư cũ đang tạo ra những hy vọng mới trong công tác cải tạo các chung cư cũ trên địa bàn TP Hồ Chí Minh.

Cố thủ... vì quyền lợi

Tình trạng người dân “cố thủ” trong các chung cư cũ do không thỏa thuận được về quyền lợi bồi thường cũng như tái định cư là mâu thuẫn phổ biến. Điều này dẫn đến việc mặc dù chung cư ngày càng xuống cấp và mất an toàn, nhưng việc di dời chung cư vẫn không tiến hành được.

Nhiều lần đến chung cư Cô Giang quận 1 với mục đích tìm hiểu về công tác di dời, chúng tôi đã nhận thấy thái độ bất hợp tác của những hộ dân tại đây. Họ cương quyết không chấp nhận chuyện di dời khi chưa đạt được thỏa thuận về đền bù và tái định cư. Đây là tình trạng phổ biến không chỉ ở chung cư Cô Giang mà rất nhiều chung cư cũ khác.

Về vấn đề này, Ông Trần Trọng Tuấn, Giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM cho biết, khó khăn lớn nhất hiện nay là có một bộ phận cư dân khi địa phương gặp gỡ bàn giá bồi thường thì họ không đồng tình, đòi hỏi đơn giá bồi thường quá cao. Điều này không đảm bảo công bằng cho các hộ đã di dời trước. Ngoài ra, chính quyền địa phương cũng thiếu quyết liệt. Trường hợp chung cư Cô Giang là một ví dụ. Mặc dù đã có chủ trương di dời khẩn cấp từ năm 2005 nhưng do UBND quận1 thiếu kiên quyết, có tâm lý e ngại khi đụng chạm đến quyền lợi của người dân, sợ bị khiếu nại nên đến nay vẫn chưa giải tỏa xong.

Cũng theo ông Tuấn, nguyên nhân chính khiến chủ đầu tư và người dân chưa gặp nhau vẫn là đơn giá bồi thường chưa hợp lý. Vì rằng, bản chất của phương án bồi thường là lợi ích của các bên. Quyền lợi của chủ đầu tư, cư dân và xã hội phải được hài hòa thì mới tạo được sự đồng thuận. Một vài chủ đầu tư có phương án di dời là ngoài việc đổi ngang diện tích thì diện tích chênh lệch doanh nghiệp tính theo giá thị trường. Tuy nhiên, một vài nơi lại tính cả tiền tạm cư vào đơn giá đền bù. Như vậy, người dân phải trả tiền tạm cư cho chính mình là vô lý và người dân không chịu di dời là đúng. Bên cạnh đó, thủ tục đầu tư, lập dự án thường bị kéo dài. Để khởi công được 1 dự án, riêng thủ tục hành chính phải mất 2 năm, đó là chưa kể gặp khó khăn trong công tác giải phóng mặt bằng... đây là những nguyên nhân chính, khiến việc cải tạo chung cư cũ luôn lâm vào tình trạng bế tắc.

Cần có cơ chế mới

“Trong tháng 6 này phải xây dựng xong cơ chế đặc thù để thúc đẩy việc cải tạo chung cư cũ trên địa bàn thành phố” đó là chỉ đạo kiên quyết của Bí thư Đinh La Thăng sau khi làm việc với các địa phương có nhiều chung cư cũ. Nhưng cơ chế đó là gì, đến nay các cơ quan chức năng cũng như các chuyên gia cũng đang hết sức “đau đầu”.

Ông Phạm Ngọc Lâm, Chủ tịch HĐQT Công ty CP Đức Khải, một trong những đơn vị từng tham gia cải tạo 6 chung cư cũ trên địa bàn thành phố cũng tỏ ra hết sức băn khoăn: “Người dân thì sợ mất nhà, không được tái định cư nên tâm lý phải cố thủ không chịu di dời để được hưởng giá cao. Doanh nghiệp thì thiếu niềm tin với chính quyền, sợ những trường hợp một số hộ dân không chịu di dời nhưng chính quyền không ra tay hỗ trợ khiến dự án không triển khai được, trong khi doanh nghiệp phải trả lãi suất vay mà dự án thì kéo dài vô hạn định thì chỉ có nước phá sản. Chính sự thiếu hụt niềm tin lẫn nhau giữa cư dân, doanh nghiệp và cơ quan nhà nước khiến cho các doanh nghiệp không mặn mà tham gia làm chung cư cũ vì lợi nhuận thấp mà rủi ro cao”.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh còn chỉ ra những bất cập trong cơ chế cần phải điều chỉnh. Theo ông Châu, cần phải có cơ chế để tăng chỉ tiêu dân số, tức là số căn hộ cho các dự án cải tạo chung cư cũ hư hỏng, để tăng lợi nhuận cho doanh nghiệp. Với những khu đất nhỏ không thể làm chung cư, có thể cho doanh nghiệp chuyển đổi sang làm chức năng khác hoặc bán lấy tiền làm dự án ở nơi khác. Chính phủ cũng nên ủy quyền cho thành phố quyền lựa chọn, chỉ định nhà đầu tư để tạo được đột phá chỉnh trang đô thị, vì cơ chế hiện tại theo Nghị định 101 là cho cư dân lựa chọn, không được thì Nhà nước mới gọi đầu tư, làm mất rất nhiều thời gian mà vẫn không bảo đảm khả thi.

Để thực hiện chỉ đạo của Bí thư Đinh La Thăng, xây dựng cơ chế cải tạo chung cư cũ, ông Trần Trọng Tuấn cho biết: “Quan điểm của TP Hồ Chí Minh là trong tháng 6 này sẽ phân cấp phân quyền về các địa phương từ kiểm định, thẩm định phê duyệt phương án đền bù, chọn chủ đầu tư... để đẩy nhanh tiến độ thực hiện chương trình, giảm thời gian thực hiện thủ tục hành chính cho nhà đầu tư. Bên cạnh đó, thành phố cũng sẽ xây dựng cơ chế để tăng chỉ tiêu quy hoạch, dân số... nhằm giải quyết những khó khăn của doanh nghiệp. Chủ trương của thành phố là cải tạo chung cư cũ để người dân có chỗ ở tốt hơn, an toàn về tính mạng chứ không phải vì doanh nghiệp mà di dời, cưỡng chế người dân. Vì vậy, người dân cần có sự đồng thuận với chính quyền, tránh tình trạng một số hộ dân không hiểu pháp luật hay vì một chút quyền lợi mà làm cho tiến trình này chậm lại.

Ông Tuấn cũng cam kết với các nhà đầu tư là thủ tục hành chính sẽ được rút ngắn trong thời gian tới. Ngoài việc phân cấp, phân quyền trong cải tạo chung cư cũ, trong năm nay, Sở Xây dựng cũng sẽ phối hợp cùng Sở Quy hoạch kiến trúc, Tài nguyên môi trường để thực hiện cấp phép xây dựng một cửa, có thể rút ngắn thời gian cho nhà đầu tư, để từ đó giúp doanh nghiệp giảm chi phí đầu tư.