Kéo giảm giá bất động sản bằng cách nào?

Giá bất động sản tiếp tục tăng

Theo công bố thông tin mới nhất về nhà ở và thị trường bất động sản mới đây của Bộ Xây dựng cho biết, hiện dự án nhà ở thương mại tại khu vực trung tâm của các đô thị hầu như không có căn hộ với mức giá dưới 25 triệu đồng/m2; căn hộ có mức giá này chỉ có tại một số ít các dự án tại khu vực xa trung tâm như các quận/huyện như tại Hà Nội. Bộ Xây dựng đánh giá, sản phẩm chủ đạo trên thị trường vẫn là các căn hộ phân khúc trung cấp có mức giá khoảng 30 triệu đồng/m2 đến dưới 50 triệu đồng/m2.

"Qua tổng hợp cho thấy giá căn hộ chung cư tại các địa phương đều có xu hướng tăng, tỷ lệ tăng bình quân khoảng 3% so với thời điểm cuối năm 2021; tại Hà Nội giá nhà chung cư tăng khoảng 4 - 5% cao hơn so với tại TP.HCM tăng khoảng 1 - 2% so với cuối năm 2021", Bộ Xây dựng khẳng định.

Về giá nhà ở riêng lẻ, đất nền, Bộ Xây dựng cho biết, tại Hà Nội, các khu vực Vành đai 4 đi qua huyện Hoài Đức như gần Cụm công nghiệp Dương Liễu, cầu vượt Song Phương giá khoảng hơn 100 triệu đồng/m2; khu vực gần dự án Vinhomes Wonder Park Đan Phượng giá khoảng 150 triệu đồng/m2; Khu vực đầu cầu Nhật Tân phía Đông Anh, giá khoảng hơn 200 triệu đồng/m2 với những lô đẹp mặt đường lớn.

Tại TP.HCM, giá đất nền tại Thủ Thiêm Villa (quận 2) có giá khoảng 125,3 triệu đồng/m2, The EverRich III (quận 7) có giá khoảng 117,5 triệu đồng/m2, Đông Tăng Long (quận 7) có giá khoảng 64,4 triệu đồng/m2, Hoàng Anh Minh Tuấn (quận 9) có giá khoảng 91,5 triệu đồng/m2, Kim Sơn (quận 7) giá khoảng 136,5 triệu đồng/m2, KDC Kiến Á (Quận 9) giá khoảng 70,1 triệu đồng/m2.

“Nhìn chung, giá nhà ở riêng lẻ, đất nền có biên độ tăng cao hơn so với căn hộ chung cư (bình quân tăng khoảng 5 - 10% so với quý trước); sang cuối tháng 3/2022 tại một số địa phương, các vùng ven Hà Nội, TP.HCM, tại các tỉnh Thái Bình, Lâm Đồng, Khánh Hoà, Đà Nẵng, Đồng Nai… lại có hiện tượng giá và lượng giao dịch đất nền tăng nhanh, một số nơi mức giá tăng 15 - 20% so với cuối năm 2021 (tương tự thời điểm cuối quý I đầu quý II năm 2021, tuy nhiên mức độ lan rộng và biên độ tăng giá thấp hơn)”, Bộ Xây dựng cho hay.

Cùng nhiều cơn sốt đất thời gian qua, nhà đất Hà Nội tăng chóng mặt. Qua khảo sát, một số dự án trên địa bàn huyện Hoài Đức đã vượt mốc 100 triệu đồng/m2. Có những căn liền kề lên đến 200 triệu đồng/m2.

Đơn cử như dự án Hinode Park, căn liền kề mặt đường 30m, diện tích 100m2 mặt tiền 5m, chào giá 102 triệu đồng/m2. Căn shophouse đường 33m, diện tích 100m2 mặt tiền 5m chào bán giá 130 triệu đồng/m2. Khảo sát bảng hàng, căn đắt nhất nằm mặt đường 51m, diện tích 153.75m2, giá bán lên tới 260 triệu/m2. Tương tự tại dự án Splendora, căn biệt thự 161m2 cũng đang được chào với giá 22 tỷ đồng (136 triệu đồng/m2).

Bên cạnh đó, nhà đất nằm ngoài các khu đô thị cũng tăng giá trông thấy. Đơn cử như khu đất dịch vụ ven đường vành đai 3.5, trước đó vẫn hàng nhà chào bán từ 70-90 triệu đồng/m2 thì nay cũng đã vượt mốc từ 105 triệu đồng/m2.

Một căn nhà 4 tầng, 30m2 tại Vân Canh, Hoài Đức, Hà Nội với giá 3 tỷ đồng, tương đương 100 triệu đồng/m2. Một căn nhà 4 tầng khác nằm sâu trong ngõ đường 422B xã Vân Canh cũng được chào bán với giá 2,4 tỷ đồng, tương đương 60 triệu đồng/m2. Trước đó khoảng hơn 1 năm, khảo sát chung giá đất trên địa bàn này chỉ khoảng 30 - 40 triệu đồng/m2.

Kéo giảm giá bất động sản

Theo đánh giá của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), do thiếu cung trong lúc tổng "cầu" rất lớn, mà theo quy luật cung - cầu đã dẫn đến tình trạng giá nhà đất tăng liên tục trong hơn 5 năm qua. Biểu hiện qua chỉ số giá nhà ở của nước ta cao gấp hơn 20 lần so với thu nhập trung bình của xã hội.

Trước thực trạng trên, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng, giải pháp cấp bách nhằm làm tăng nguồn cung nhà ở thương mại, nhà ở xã hội để kéo giảm giá nhà và bình ổn thị trường bất động sản.

Trong đó, gỡ vướng cho các dự án bất động sản, nhà ở thương mại thuộc diện phải rà soát về pháp lý, thanh tra, kiểm tra, điều tra theo hướng yêu cầu chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc nghĩa vụ tài chính bổ sung với Nhà nước.

Sau đó cho phép chủ đầu tư tiếp tục triển khai thực hiện dự án, hoặc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở cho khách hàng.

Ông Châu cũng đề xuất, cho phép chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại được hoán đổi nhà ở xã hội tương đương quỹ đất 20% của dự án nhà ở thương mại để đảm bảo nguồn cung nhà ở xã hội và phù hợp với tình hình thực tiễn...

Đồng quan điểm, Luật sư Trương Anh Tuấn, Trưởng ban Pháp chế Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) cho rằng, GDP của Việt Nam thấp nhưng giá đất lại thuộc tốp đắt hàng đầu thế giới. Thị trường bất động sản đang không đi theo quy luật cung - cầu. "Cầu cao, cung ít, giá tăng cao, nên vấn đề then chốt nhất là tăng nguồn cung của thị trường bất động sản.

Đồng thời, Luật sư Tuấn cũng kiến nghị, sửa Luật Kinh doanh bất động sản để ngăn chặn đầu cơ bằng việc đánh mạnh vào vấn đề tài chính như thuế, phí và biện pháp kỹ thuật.

Theo PGS.TS Đinh Trọng Thịnh - chuyên gia kinh tế phân tích, gói hỗ trợ kinh tế hơn 300.000 tỷ đồng có tác động rất lớn đến nền kinh tế nói chung, thị trường bất động sản nói riêng nhưng nếu không cẩn thận, một phần của gói hỗ trợ sẽ lại chảy sang bất động sản, chứng khoán, giống như nhiều nước trên thế giới. Thực tế, năm 2021 trong khi nền kinh tế rất khó khăn, thị trường chứng khoán, bất động sản lại sốt nóng một cách bất thường. Chính vì vậy, kiểm soát tín dụng, nắn dòng vốn chảy vào sản xuất, kinh doanh, thay vì các kênh đầu cơ là rất cấp thiết.

Các chuyên gia đều cho rằng, giá bất động sản tăng là xu hướng tự nhiên, nguyên lý của thị trường ở những khu vực được đầu tư hạ tầng đồng bộ nhưng nếu tăng nóng ăn theo quy hoạch, xây dựng hạ tầng thì đó là biểu hiện bất thường của hoạt động đầu cơ.

Theo T.S Kinh tế Vũ Đình Ánh, để có giải pháp căn cơ cần ban hành các luật đánh thuế tài sản, đánh thuế lũy tiến với người sở hữu nhiều nhà đất. Từ đó siết đầu cơ vào bất động sản, uống nắn dòng tiền chảy vào sản xuất kinh doanh.

“Đầu tư vào bất động sản cần vốn và nguồn vốn này có thể tìm được từ các ngân hàng. Tuy nhiên, với những yêu cầu về kiểm soát tăng trưởng tín dụng, các Ngân hàng cũng đã có động thái siết chặt mảng cho vay bất động sản nhằm kiểm soát rủi ro trong lĩnh vực này”, ông Ánh nói.

Với các giải pháp trên, dù là trước mắt, từ phía chính quyền, cũng như của các ngân hàng, hy vọng rằng, tình trạng bát nháo, sốt nóng trong lĩnh vực đất đai hiện nay sẽ được khắc phục. Những người dân, có nhu cầu thực sự về đất ở, có thể tìm được một mảnh đất phù hợp với khả năng tài chính của mình, thay vì cứ phải chạy theo mức giá trên trời từ phía các “cò” đất.