Khan hiếm nguồn cung nhà ở, cơ hội mới cho dòng sản phẩm căn hộ khách sạn?

Thanh khoản hấp dẫn từ căn hộ nội đô

Thị trường bất động sản thời gian qua được ví giống như một "chiếc bẫy" về tâm lý khiến nhiều người bị "lỡ" cơ hội an cư. Giá bất động sản nội đô tại các thành phố lớn trong đó có Hà Nội liên tục tạo sóng và thiết lập mặt bằng giá mới.

Điều này được lý giải do khu vực các quận trung tâm luôn có sức hút với các nhà đầu tư bởi nơi đây luôn có nguồn cầu cao về nhu cầu nhà ở, thu hút đông người cả người Việt và người nước ngoài tới sinh sống, làm việc, du lịch. Bên cạnh sức hút từ vị trí trung tâm, khu vực nội thành còn mang lại nhiều cái "nhất" đáng tự hào như sầm uất nhất, hạ tầng hiện đại nhất, giao thông tiện lợi nhất, dịch vụ cao cấp nhất, nhịp sống năng động nhất và sự giao thoa văn hóa… Đây chính là những điều kiện đặc biệt thuận lợi để các doanh nhân, chuyên gia hay người nổi tiếng dễ dàng kết nối, làm việc để phát huy tối đa tài năng, giá trị của họ.

Bởi vậy, bất động sản khu vực trung tâm mang lại giá trị kép cho nhà đầu tư. Đây là một kênh lưu trữ giá trị tài sản mà vẫn đảm bảo sinh lời tốt cho nhà đầu tư với tiềm năng cho thuê lớn và cơ hội tăng giá trong dài hạn. Đồng thời, khả năng thanh khoản hấp dẫn của các sản phẩm bất động sản khu vực trung tâm luôn ở mức cao.

Trong tương lai, nguồn cung bất động sản cao cấp tại khu vực trung tâm khó có khả năng tăng nhiều, bởi quỹ đất ngày càng bị thu hẹp và quy định nghiêm ngặt về quy hoạch. Điều này lý giải cho tình trạng mất cân bằng cung cầu cho những dự án vốn đã sở hữu vị trí tốt, lại còn được đầu tư bài bản về chất lượng.

Chính vì vậy, sau trào lưu bỏ phố về rừng, đầu tư đất nền vùng ven ăn theo dự án, đất trang trại, homestay…, không ít người lại quay trở về đầu tư chung cư nội đô do tính thanh khoản của loại hình này tốt hơn.

Theo nhận định từ Savills, trong vòng 3 - 5 năm tới, nguồn cung căn hộ nội thành sẽ vẫn khan hiếm do quỹ đất cạn kiệt, nhiều dự án bị vướng mắc pháp lý chưa thể tháo gỡ ngay. Các dự án có thể ra hàng thời điểm này là vô cùng ít ỏi và là cơ hội tốt để nhà đầu tư xuống tiền. Sau khoảng thời gian khai thác cho thuê, nhà đầu tư có thể bán ra. Tỷ suất sinh lời trên căn hộ vẫn khá ổn, trong khi có thêm dòng tiền cho thuê.

Thời của căn hộ khách sạn đang tới?

Trên thị trường căn hộ hiện xuất hiện nhiều dòng sản phẩm với mô hình mới, hiện đại, bắt kịp thị hiếu người tiêu dùng trẻ, người có phong cách sống hiện đại... Đó là các căn hộ với tiện ích đi kèm không thua kém các khách sạn 5 sao như khu vui chơi giải trí, hồ bơi hay thậm chí cả dọn phòng, giặt ủi,… So với khách sạn thì loại hình này được người tiêu dùng chuộng hơn bởi giá thuê mềm hơn. Các sản phẩm này được gọi là "căn hộ khách sạn" và thường được nhóm khách hàng là các kỹ sư, chuyên gia nước ngoài hay những thanh niên trẻ, có công việc với thu nhập tốt lựa chọn. Giới đầu tư nhận định căn hộ khách sạn tuy không đem lại khoản tiền lớn "ngay tức thì" nhưng đảm bảo tạo ra dòng tiền thu về một cách ổn định.

Dù xuất hiện trên thị trường chưa lâu, căn hộ khách sạn đã chứng minh ưu thế của loại hình sản phẩm này. Nghiên cứu của Savills cho thấy, tỷ lệ lấp đầy căn hộ dịch vụ tại Hà Nội đạt 83%, trong khi công suất năm 2023 tại TP.Hồ Chí Minh đạt 82% ( theo báo cáo Quý IV/2023).

Tại các khu vực trung tâm, lượng khách thuê luôn sẵn. Các căn có giá tốt, nội thất đẹp thường chưa kết thúc hợp đồng cũ đã có khách cọc giữ chỗ. "Chỉ cần người thuê cũ trả nhà là họ dọn vào ở ngay", anh Kim Hào, đại diện một công ty môi giới bất động sản cho biết. Không chỉ thuê nhà để ở, nhiều người thuê nhà để kinh doanh lại theo mô hình Airbnb (cho thuê theo ngày). Do vậy giá thuê tại các khu vực này đắt đỏ là vậy nhưng "hở căn nào ra là hết căn đó", anh Hào nhấn mạnh.

Đón đầu làn sóng mua nhà để tích sản, tạo kênh trú ẩn an toàn cho dòng tiền trong bối cảnh lãi suất ngân hàng giảm sâu, phân khúc căn hộ khách sạn tại khu vực nội đô được nhiều chuyên gia dự báo sẽ tạo "bão thanh khoản"", nhất là với những tháo gỡ về pháp lý sau khi có Luật Đất đai (sửa đổi) năm 2024.

Trong bối cảnh nguồn cung căn hộ ở khu vực nội đô và các quận trung tâm của Hà Nội gần như đã cạn kiệt, không ít dòng tiền đầu tư đã nhạy bén chuyển hướng. Đặc biệt, "sóng" căn hộ khách sạn với thanh khoản cao, tỷ suất cho thuê tốt đang hấp dẫn các nhà đầu tư nhập cuộc. Được định vị là phân khúc cao cấp nên giá thuê Căn hộ khách sạn sẽ cao hơn khách sạn thông thường, đồng nghĩa với khả năng sinh lời cao hơn, thu hồi vốn cũng nhanh hơn.

Thông thoáng pháp lý cho loại hình căn hộ khách sạn

Hiện nay, pháp luật đã chính thức cho phép cấp sổ đỏ cho căn hộ khách sạn. Cụ thể, khoản 4 Điều 1 Nghị định 10/2023/NĐ-CP đã nêu rõ "Công trình xây dựng có sử dụng vào mục đích lưu trú du lịch theo quy định pháp luật trên đất thương mại, dịch vụ nếu đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của pháp luật thì được chứng nhận quyền sở hữu".

Như vậy, Nghị định 10/2023/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung các nghị định hướng dẫn Luật Đất đai có hiệu lực đã hoàn thiện khung pháp lý cho loại hình bất động sản này. Việc được cấp sổ đỏ sẽ giúp nhà đầu tư có cơ hội tiếp cận được với các nguồn tín dụng khi đầu tư căn hộ trong dự án vì chỉ khi có Giấy chứng nhận chủ sở hữu căn hộ mới có thể thế chấp chính căn hộ là tài sản hợp pháp của mình để vay vốn từ ngân hàng và các tổ chức tín dụng.

Đồng thời, việc ghi nhận, cấp sổ đỏ cho căn hộ khách sạn cũng sẽ giúp tránh được những tranh chấp phát sinh từ việc mua bán căn hộ khách sạn "trao tay" do không có sổ đỏ. Thông tin về một số các dự án căn hộ khách sạn đã được cấp sổ thành công như Times Square Đà Nẵng, Cocobay Đà Nẵng đã "mở khóa" tâm lý e ngại của nhiều khách hàng cũng như chủ đầu tư khi quyết định tham gia vào phân khúc này.

Trong bối cảnh thị trường bất động sản tại các thành phố lớn như Hà Nội hay TP.HCM gặp nhiều vướng mắc về pháp lý hay hạn chế nguồn cung, việc "vá" lỗ hổng pháp lý đã giúp dòng sản phẩm căn hộ khách sạn dần trở lại một cách mạnh mẽ.

Vấn đề thời hạn sở hữu căn hộ cũng đang dần được tháo gỡ. Theo đó, với các dự án bất động sản được Nhà nước giao đất không quá 50 năm, tuy nhiên, khi khu đất được chuyển mục đích sang đất ở, phần diện tích đất thuộc quyền sử dụng chung của các chủ sở hữu căn hộ sẽ được cấp sổ hồng sử dụng thời hạn lâu dài.

Thực tế thị trường và những thay đổi về mặt pháp lý đã mở ra một tương lai mới cho loại hình căn hộ khách sạn, căn hộ sở hữu 50 năm đồng thời giúp khách hàng giải quyết bài toán tìm kiếm một kênh đầu tư vừa được đảm bảo tài sản vừa có khả năng sinh lời.