Khi thị trường bất động sản chững, nhà đầu tư làm gì?

Thời gian từ cuối tháng 5/2022 đến nay, giao dịch dự án bắt đầu chậm lại. Điều này diễn ra ở hầu hết các phân khúc BĐS trên thị trường.

Theo các chuyên gia, từ nay đến cuối năm 2022, thị trường BĐS không mấy lạc quan. Thậm chí, bức tranh có thể diễn biến theo chiều hướng xấu như xuất hiện bán tháo BĐS, ở các nhà đầu tư áp lực ngân hàng, hoặc không vay được vốn để đầu tư tiếp.

Trước mắt, nhìn tổng thể, thị trường BĐS còn nhiều bất ổn, giá có thể sẽ ở mức đi ngang trong vài tháng và dự báo sẽ tích cực nhẹ vào cuối năm khi lượng tiền trên thị trường dồi dào hơn.

Ông Trần Khánh Quang, chuyên gia BĐS cho hay, trước những động thái kiểm soát dòng vốn đổ vào BĐS, thị trường đang bắt đầu chậm lại, giao dịch các sản phẩm cao cấp ít dần. Các nhà đầu tư cá nhân lớn đang có xu hướng cơ cấu lại sản phẩm, rút bớt đầu tư ở tỉnh, giữ các sản phẩm gần trung tâm để đảm bảo tính thanh khoản sau này. Dự báo, nửa cuối năm nay giá căn hộ chuẩn ở TP.HCM sẽ dao động nhẹ. Còn tất cả phân khúc khác như đất nền, nhà phố… đã đẩy giá tăng quá ảo sẽ mất thanh khoản thời gian dài nếu tiếp tục neo giá bán cao như hiện nay.

Ông Quang dự báo, giá có thể giảm mạnh để thoát hàng ở các NĐT ngộp vốn. Trong quý 3/2022, dự báo thị trường sẽ bình lặng, giá không tăng, giao dịch chậm lại. Nếu chủ đầu tư tái cơ cấu sản phẩm lại tốt, đáp ứng nhu cầu thị trường thì giao dịch từ giờ đến cuối năm sẽ ổn định hơn.

Có thể thấy, bên cạnh vấn đề siết nguồn vốn thì trong 3 năm Covid, thị trường bất động sản đã bị ảnh hưởng nhiều. Cùng với đó, pháp lý có độ trễ lớn, các chủ đầu tư cũng "đau đầu" liên tục vì bị vướng các thủ tục hành chính, pháp lý. Điều này đã ảnh hưởng đến tâm lý của các nhà đầu tư trên thị trường. Tâm lý e dè xuống tiền đã bắt đầu xuất hiện ở giai đoạn này.

Giữa lúc bối cảnh thị trường biến động, nhà đầu tư nên làm gì để đợi chờ cơ hội phía trước. Chia sẻ trong Group An Cư mới đây, ông Nguyễn Đức Minh, một nhà đầu tư lâu năm trên thị trường BĐS cho hay, lúc này nhà đầu tư nên xem và đánh giá lại danh mục đã đầu tư. Trong đó, nhà đầu tư cần đánh giá lại mức độ tiềm năng của mỗi sản phẩm. Sản phẩm nào còn động lực tăng trưởng hay không? Nếu tăng trưởng thì trong bao lâu, 1-2 năm, hay 3-5 năm. Sản phẩm nào không còn tăng trưởng nữa thì phải thanh khoản bớt đi.

Cùng với đó, nhà đầu tư phải xác định, sản phẩm nào sẽ đánh ngắn hạn 1 năm, sản phẩm nào đầu tư cho trung hạn 1-3 năm, và sản phẩm nào đầu tư trên 3 năm. Để đảm bảo luôn có dòng tiền cũng như tránh rủi ro thì việc cơ cấu và phân bổ nguồn vốn là cực kỳ quan trọng.

Ngoài ra, nhà đầu tư cần tìm hiểu thị trường và săn BĐS giá rẻ. Theo nhà đầu tư này, khi mà hầu hết mọi người đang hoang mang, lo sợ diễn biến thị trường thì nhiều người lại đi tìm hiểu và mua vào. BĐS mang tính giai đoạn và chu kỳ. Thời điểm hiện tại BĐS đang bước vào chu kỳ mới của giai đoạn suy thoái (giá ngang-giảm), nếu nhà đầu tư vào giai đoạn có thể bắt được giá đáy của chu kỳ tiếp theo. Những BĐS mà NĐT ngộp, cần tiền để trả Ngân hàng hoặc làm việc khác thì họ sẵn sàng giảm giá để thu tiền về. Hơn nữa, thị trường một mình một chợ sẽ có nhiều thời gian phân tích, đánh giá, lựa chọn, đàm phán giá và đưa ra một quyết định đúng đắn nhất.

Còn theo một số chuyên gia, thời điểm này, các nhà đầu tư mới nên quan sát diễn biến thị trường, không nên nóng vội xuống tiền ở giai đoạn này. Việc cẩn trọng trước quyết định xuống tiền lúc này là rất cần thiết.

Theo chuyên gia Trần Khánh Quang, ở thời điểm này, một số nhà đầu tư chuyên nghiệp có thể tìm thấy các sản phẩm giá tốt ở thời điểm này để mua nhưng các nhà đầu tư F0, ít kinh nghiệm thì "dù hưng phấn đến mấy cũng nên cảnh giác với những rủi ro khi BĐS chững lại".

Các nhà đầu tư F0 nên nên chờ đợi và tiếp tục quan sát các diễn biến tiếp theo của thị trường. Nếu vẫn chọn mua BĐS ở thời điểm này, người mua cần cân nhắc nhiều yếu tố. Thứ nhất, chỉ nên chọn mua các sản phẩm có hiệu quả khai thác, không mua theo số đông. Thứ hai, nhà đầu tư không nên vay ngân hàng để mua BĐS lúc này bởi khả năng được duyệt hồ sơ không cao và lãi suất có thể tăng trong thời gian tới.

Một số chuyên gia cũng nhận định, tuy thị trường giá bất động sản vẫn duy trì ở mức cao, tuy nhiên đây cũng chỉ là khoảng trầm xuống tạm thời, và dự đoán bắt đầu tăng mạnh trong những năm tiếp theo. Trong các kênh đầu tư, chiếm ưu thế về mặt an toàn và tăng lời cao thì chung quy vẫn bất động sản. Nếu như trong nền kinh tế biến động, bất động sản vẫn là nơi để giữ dòng vốn an toàn, bền vững. Còn trong nền kinh tế bình ổn và tăng trưởng, thì bất động sản chắc chắn là kênh sinh lời cao trong thời gian ngắn.