Không còn cảnh dân xách từng bao tải tiền đi mua nhà, đất

Chia sẻ tại sự kiện mới đây của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV nêu ra 10 điểm mới nổi bật của Luật Kinh doanh Bất động sản 2023.

Điểm mới đáng chú ý là quy định trường hợp bắt buộc phải thanh toán không dùng tiền mặt.

Theo Điều 48 của Luật Kinh doanh bất động sản 2023, chủ đầu tư dự án, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản phải nhận tiền thanh toán thông qua tài khoản mở tại tổ chức tín dụng đang hoạt động hợp pháp tại Việt Nam.

Đồng thời, theo Điều 47, các tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải ghi đúng giá giao dịch thực tế vào trong hợp đồng; chịu trách nhiệm trong việc ghi lại giá giao dịch trong hợp đồng không đúng với giá giao dịch thực tế.

Đánh giá về tác động của chính sách này, ông Cấn Văn Lực cho rằng, đây là điểm cần thiết để tăng tính công khai, minh bạch; Hạn chế tình trạng 2 giá trong giao dịch bất động sản gây thất thu thuế và khó khăn trong công tác xây dựng dữ liệu thị trường bất động sản chuẩn xác, minh bạch.

Điểm mới thứ 2, ông Lực nêu, Luật đã thống nhất và bổ sung nhiều khái niệm pháp lý quan trọng, liên quan đến tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài… Đặc biệt, làm rõ các loại bất động sản theo công năng và bổ sung “phần diện tích sàn xây dựng” vào các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh (gồm cả condotels, officetels...). Qua đó, giúp giảm thiểu tình trạng chồng chéo, tăng nhất quán thực thi.

Thứ ba, việc công khai thông tin bất động sản đưa vào kinh doanh được quy định chặt chẽ hơn và bổ sung hành vi bị cấm. Tăng tính công khai, minh bạch về thông tin dự án bất động sản. Giảm rủi ro tranh chấp; rủi ro cho vay, đầu tư kinh doanh bất động sản.

Thứ tư, quy định rõ và tăng điều kiện kinh doanh bất động sản. Cụ thể, tổ chức, cá nhân phải lập doanh nghiệp hoặc HTX khi kinh doanh bất động sản (trừ quy mô nhỏ hoặc không nhằm mục đích kinh doanh); Bảo đảm vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20ha, không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20ha trở lên và phải bảo đảm khả năng huy động vốn để thực hiện dự án đầu tư…

Thứ năm, mở rộng quyền kinh doanh bất động sản của người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam. Đó là cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam theo quy định của pháp luật về quốc tịch được phép nhập cảnh vào Việt Nam thì được kinh doanh bất động sản theo các hình thức tương đồng với công dân Việt Nam ở trong nước. Điều này giúp đa dạng hóa các nguồn lực đầu tư, phát triển bất động sản tại Việt Nam một cách hợp lý, trong tầm kiểm soát, làm rõ điều kiện được “mua” nhà ở. Tuy nhiên, không dễ dàng kiểm soát “chính chủ”.

Thứ sáu, kết cấu lại, bổ sung, làm rõ các quy định liên quan đến từng loại hình bất động sản được đưa vào kinh doanh. Như đối với việc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, đã bổ sung hoặc làm rõ hơn về các điều kiện đưa nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai vào kinh doanh; luật hóa việc triển khai hình thức đặt cọc vốn gặp nhiều sai phạm trong thời gian qua; giảm tỷ lệ thanh toán khi thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai xuống còn 50% thay vì 70% như hiện nay…

Đối với việc kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản: Không cho phép phân lô, bán nền tại khu vực phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, II và III và trong trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định của Luật Đất đai thì không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở.

Thứ bảy, có những quy định nhằm tăng tính thực thi dự án chuyển nhượng. Như làm rõ nguyên tắc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án BĐS, Làm rõ hơn điều kiện của dự án chuyển nhượng (không bị đình chỉ, phải được giải chấp, trong thời gian thực hiện; chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính..

Cần lưu ý khi chuyển nhượng dự án bất động sản có liên quan đến xử lý nợ xấu (cần tham chiếu Luật Tổ chức tín dụng sửa đổi 2023); và sẽ phức tạp hơn đối với doanh nghiệp nước ngoài (vì còn phải theo Luật quản lý vốn Nhà nước tại doanh nghiệp – đang chuẩn bị sửa đổi).

Thứ tám, hoàn thiện khung pháp lý đối với hoạt động của sàn giao dịch bất động sản và môi giới, tư vấn bất động sản (chương VII).

Trong đó, có khuyến khích các giao dịch bất động sản được thực hiện qua sàn giao dịch; Bổ sung, làm rõ nhiều quy định liên quan đến nguyên tắc, điều kiện thành lập, hoạt động của sàn giao dịch bất động sản. Đặc biệt, cá nhân hành nghề môi giới, tư vấn bất động sản phải hoàn thành các khóa đào tạo hàng năm, có chứng chỉ hành nghề; không cho phép cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập; cá nhân môi giới không được hưởng hoa hồng môi giới trực tiếp từ khách hàng,...

Thứ chín, quy định chi tiết về việc quản lý thông tin, dữ liệu và quản lý, điều tiết của nhà nước về kinh doanh bất động sản, hướng đến tăng tính công khai, minh bạch, chuyên nghiệp hơn. Còn đối với DN, sẽ giúp góp phần giảm rủi ro khi đầu tư – kinh doanh bất động sản, hay khi cần cung cấp và khai thác thông tin, dữ liệu nhà ở, bất động sản, chỉ số giá bất động sản… Lưu ý khâu hướng dẫn triển khai là quan trọng, gắn với cơ sở thông tin, dữ liệu về đất đai; giá bất động sản biến động 20% trong 1 quý là cần can thiệp.

Thứ mười, quy định 13 trường hợp chuyển tiếp linh hoạt. Điển hình, Luật sửa đổi cho phép các doanh nghiệp bất động sản hoàn thiện các điều kiện hoạt động để đáp ứng quy định mới trong vòng 6 tháng kể từ ngày Luật có hiệu lực thi hành (1/8/2024); Quy định chi tiết về việc tiếp tục áp dụng Luật Kinh doanh bất động sản 2014 hay áp dụng Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đối với một số trường hợp: dự án bất động sản đã thực hiện xong thủ tục đầu tư, dự án bất động sản thực hiện thủ tục điều chỉnh, chuyển nhượng dự án bất động sản, ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, bảo lãnh ngân hàng…