Kịch bản lý tưởng cho thị trường bất động sản 2024: Giá có thể tăng tới 20%

Theo báo cáo của Viện nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - bất động sản Dat Xanh Service (DXS - FERI), Trong năm 2023, nguồn cung bất động sản nhà ở mới vẫn khan hiếm do vướng mắc pháp lý chưa được tháo gỡ triệt để (chỉ có khoảng 40% trong tổng số 1.200 dự án vướng pháp lý đang được xem xét tháo gỡ).

Tổng nguồn cung sơ cấp toàn quốc đạt khoảng 47.200 sản phẩm, trong đó nguồn cung sơ cấp khu vực miền Nam đứng đầu cả nước, tập trung chủ yếu ở TP.HCM và Bình Dương với khoảng 22.800 sản phẩm, chiếm khoảng 48% tổng sản phẩm. Tại Hà Nội và các tỉnh lân cận, tổng nguồn cung ghi nhận khoảng 16.000 sản phẩm, chiếm khoảng 34%. Tại miền Trung, tổng nguồn cung ghi nhận khoảng 5.600 sản phẩm, chiếm khoảng 12%. Tại miền Tây, tổng nguồn cung ghi nhận khoảng 2.800 sản phẩm, chiếm khoảng 6% (chưa bao gồm dự án The 5Way Phú Quốc).

Trong thực tế, nguồn cung các dự án mới chủ yếu tập trung vào phân khúc trung cao và cao cấp. Điều này đang tạo ra tình trạng khan hiếm sản phẩm nhà ở vừa túi tiền, phù hợp với đa số người dân. Đồng thời, tỷ trọng hàng tồn kho tích lũy từ nhiều năm trước vẫn chiếm tỷ lệ lớn trong tổng nguồn cung gây áp lực lên các chủ đầu tư, buộc phải tăng cường việc ra hàng và thu hồi vốn một cách nhanh chóng để giải quyết bài toán dòng tiền và giải phóng hàng tồn kho.

Về sức cầu, nhu cầu mua bất động sản đang phân hóa theo từng khu vực, với sức cầu tập trung mạnh nhất tại Hà Nội, tiếp theo là TP.HCM. Trái lại, các khu vực khác ghi nhận mức cầu thấp và thậm chí là rất thấp, tạo nên sự chênh lệch rõ rệt giữa các khu vực trên cả nước.

Phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng và đất nền đang gặp phải những khó khăn và chưa có bất kỳ dấu hiệu phục hồi nào. Sự trì trệ này đặt ra thách thức lớn đối với việc tái khởi động và phát triển trong các phân khúc này.

Về giá bán, ngoại trừ đất nền, giá sơ cấp duy trì ổn định hoặc có dấu hiệu tăng nhẹ trong thời gian gần đây. Đối với dự án mới, giá công bố thường thấp hơn so với kỳ vọng của chủ đầu tư, tạo điều kiện thuận lợi cho người mua. Đối với dự án đã triển khai, mức giá cho các giai đoạn sau thường được điều chỉnh giảm thông qua các chính sách bán hàng, hỗ trợ người mua đưa ra quyết định.

Trong khi đó, giá bán thứ cấp ghi nhận diễn biến khác biệt: Ở nửa đầu năm 2023, đã có sự giảm mạnh lên đến 30 - 40%. Điều này đã tạo ra cơ hội hấp dẫn đối với người mua hoặc các nhà đầu tư quan tâm đến thị trường. Tuy nhiên, trong nửa cuối năm 2023, xu hướng giảm giá vẫn tiếp tục nhưng không còn tình trạng cắt lỗ sâu, trừ khi có các trường hợp hàng tồn kho "ngộp" hoặc các dự án đầu tư gặp áp lực lãi vay sau khi hết hỗ trợ lãi suất.

Theo DXS, tỷ lệ hấp thụ bất động sản không đồng đều, đặc biệt ở các khu vực và loại hình sản phẩm khác nhau. Hà Nội và TP.HCM là hai thành phố có tỷ lệ hấp thụ cao nhất, chủ yếu tập trung vào phân khúc căn hộ.

Một diễn biến khác đáng chú ý là sự chuyển biến tích cực trong nhu cầu thuê nhà ở, đặc biệt là đối với phân khúc trung bình khá trở lên của nhà ở cho thuê, bao gồm cả căn hộ và nhà phố. Điều này cho thấy sự chuyển đổi trong lối sống và ưu tiên của người dân, đồng thời cũng tác động tích cực đến thị trường cho thuê bất động sản.

Theo dự báo của DXS, thị trường bất động sản 2024 có 3 kịch bản gồm lý tưởng, kỳ vọng và thách thức. Cụ thể, ở kịch bản lý tưởng, lãi suất thả nổi dao động từ 9 - 11%, nguồn cung tăng 30 - 40%, tỷ lệ hấp thụ từ 40 - 50%, đáng chú ý, giá bán tăng từ 10 - 20%.

Ở kịch bản kỳ vọng, lãi suất ở mức 10 - 12%, nguồn cung bất động sản tăng 20 - 30%, tỷ lệ hấp thụ ở mức từ 30 - 35%, kéo theo giá bán tăng từ 3 - 5%. Còn với kịch bản thách thức, lãi suất thả nổi dao động từ 12 - 13%, nguồn cung tăng 10 - 20%, tỷ lệ hấp thụ ở mức 20 - 25%, giá bán sẽ đi ngang.

Theo DXS, thị trường bất động sản đã trải qua nhiều giai đoạn khác nhau trong quá khứ, từ khủng hoảng đến sự phục hồi và tái cấu trúc. Dự báo cho giai đoạn từ năm 2024 - 2025 cho thấy sự thị trường đang bước vào quá trình tích lũy và chuẩn bị. Ở thời điểm này, kinh tế vĩ mô dần cải thiện, lạm phát và lãi suất được kiểm soát hơn. Đồng thời, các hành lang pháp lý bất động sản đang dần hoàn thiện, tạo điều kiện cho thị trường trở nên minh bạch hơn. Các tín hiệu phục hồi rõ ràng hơn được kỳ vọng từ năm 2026 khi nền kinh tế dần phục hồi, các cơ chế pháp lý hoàn thiện hơn và niềm tin của thị trường được khôi phục, đặc biệt là nhu cầu mua bất động sản ngày càng tăng.