Kiểm toán “lắc đầu” với Vinahud về hai dự án Mê Linh và Grand Mercure Hội An

CTCP Đầu tư Phát triển Nhà và Đô thị (Vinahud, mã: VHD) vừa công bố báo cáo tài chính hợp nhất bán niên 2025 đã được kiểm toán bởi Công ty TNHH Kiểm toán và Định giá Quốc tế, trong đó xuất hiện nhiều ý kiến nhấn mạnh liên quan đến các khoản chuyển nhượng đầu tư và công nợ.

Tại báo cáo tài chính hợp nhất bán niên 2025, Vinahud ghi nhận 1.049 tỷ đồng phải thu ngắn hạn, là khoản thanh toán theo tiến độ từ khách hàng đã ký hợp đồng mua sản phẩm tại dự án Grand Mercure Hội An do công ty con là CTCP Đầu tư Xây dựng Xuân Phú Hải làm chủ đầu tư.

Tuy nhiên, theo đơn vị kiểm toán, Vinahud chưa cung cấp đầy đủ hồ sơ liên quan đến khoản phải thu nói trên. Do đó, kiểm toán viên chưa có đủ cơ sở để đưa ra kết luận về tính hiện hữu của khoản mục này cũng như ảnh hưởng của nó đến các chỉ tiêu khác trong báo cáo tài chính.

Liên quan đến định hướng tái cơ cấu, tại ĐHĐCĐ tổ chức vào tháng 10/2025, cổ đông Vinahud đã thông qua phương án chuyển nhượng toàn bộ vốn góp tại Công ty TNHH Đầu tư và Xây dựng Friends với giá không thấp hơn 1.200 tỷ đồng; đồng thời chuyển nhượng 99,99% vốn tại CTCP Đầu tư Xây dựng Xuân Phú Hải với giá không dưới 286 tỷ đồng.

Dự án Grand Mercure Hội An được khởi công xây dựng từ tháng 11/2016 với tên gọi ban đầu là Khu du lịch Xuân Phú Hải. Năm 2020, Xuân Phú Hải được Công ty TNHH Đầu tư và Xây dựng Friends (công ty con Bamboo Capital) mua lại cổ phần, đến cuối 2021 nhượng lại cổ phần cho Vinahud.

Thời điểm ra mắt, Ban lãnh đạo của Vinahud cho biết, dự án sẽ gồm 118 căn biệt thự, 338 căn hộ nghỉ dưỡng và 452 căn hộ khách sạn tiêu chuẩn 5 sao, doanh thu dự kiến đạt hơn 4.500 tỷ đồng (chưa bao gồm kinh doanh khách sạn). Tuy nhiên, quá trình triển khai dự án liên tục gặp nhiều vướng mắc về thủ tục pháp lý cũng như các tác động khác khiến kết quả kinh doanh không được như ý muốn.

Theo Vinahud, dự án chậm bàn giao cũng do nhiều nguyên nhân khác nhau nhưng chủ yếu vẫn là do các yếu tố khách quan, bất khả kháng. Dù vậy có một số khách hàng chưa đồng thuận với những chính sách hỗ trợ của chủ đầu khi chưa thể bàn giao sản phẩm như cam kết.

Với việc thoái vốn gần như toàn bộ tại các công ty con, Vinahud sẽ rút khỏi dự án Khu du lịch Grand Mercure Hội An tại phường Điện Dương, thị xã Điện Bàn, Quảng Nam (nay là phường Điện Bàn Đông, Đà Nẵng). Số tiền thu được Vinahud sẽ tất toán khoản vay tại TPbank, giảm áp lực nợ vay và cân đối cơ cấu nguồn vốn doanh nghiệp.

Theo báo cáo kiểm toán, trong năm 2024, Vinahud đã thực hiện thanh lý khoản đầu tư tại Công ty TNHH Mê Linh Thịnh Vượng và ghi nhận khoản lãi khoảng 125 tỷ đồng từ giao dịch chuyển nhượng. Tuy nhiên, kiểm toán viên cho biết chưa thu thập được đầy đủ bằng chứng thích hợp để đưa ra ý kiến về tính hợp lý của khoản lãi này, do đó không thể xác định mức độ ảnh hưởng tiềm tàng của các khoản công nợ này đối với báo cáo tài chính hợp nhất giữa niên độ.

Trước đó, vào tháng 7, Vinahud công bố đã hoàn tất thủ tục chuyển nhượng 100% vốn tại Mê Linh Thịnh Vượng giá trị sổ sách 659,5 tỷ đồng cho CTCP Mê Linh Homes với giá chuyển nhượng 1.080 tỷ đồng. Khoản đầu tư này được Vinahud nhận chuyển nhượng từ CTCP Tập đoàn R&H theo hợp đồng ký vào tháng 4/2023.

Thông qua Mê Linh Thịnh Vượng, Vinahud từng sở hữu gần 40% vốn góp tại CTCP Đầu tư Bất động sản Prime Land – chủ đầu tư dự án Làng Hoa Tiền Phong tại xã Tiền Phong, huyện Mê Linh (Hà Nội cũ). Dự án có quy mô khoảng 40 ha, tổng mức đầu tư dự kiến 3.864,5 tỷ đồng.

Việc thoái toàn bộ vốn tại Mê Linh Thịnh Vượng đồng nghĩa Vinahud chính thức rút khỏi dự án tại Mê Linh. Theo lãnh đạo doanh nghiệp, thương vụ này nhằm tạo nguồn tiền để xử lý các khoản nợ và chi phí tài chính tăng cao – nguyên nhân chính khiến công ty thua lỗ trong các năm gần đây.

Giải trình về ý kiến kiểm toán, Vinahud cho biết giao dịch thanh lý khoản đầu tư được thực hiện vào tháng 12/2024. Chứng thư thẩm định giá do đơn vị thẩm định độc lập phát hành ngày 13/9/2024 chưa được cập nhật tại thời điểm cuối năm, nên kiểm toán viên không sử dụng tài liệu này làm cơ sở đánh giá khoản lãi chuyển nhượng.

Ngoài ra, kiểm toán viên cũng cho biết chưa thể đánh giá đầy đủ khả năng thu hồi các khoản công nợ của Vinahud, bao gồm 145 tỷ đồng từ hoạt động hợp tác kinh doanh tại dự án khu khách sạn – dịch vụ du lịch Bãi Cháy (Quảng Ninh), 367 tỷ đồng tiền gốc cho vay và 52,5 tỷ đồng lãi cho vay.

Theo giải trình của Vinahud, phần lớn các khoản vay này được bảo đảm bằng tài sản thế chấp nhưng chưa hoàn thiện đầy đủ hồ sơ pháp lý về quyền kiểm soát tài sản bảo đảm. Trong giai đoạn 2025–2026, doanh nghiệp cho biết đang rà soát toàn bộ danh mục cho vay, hoàn thiện các thỏa thuận bảo đảm và xây dựng kế hoạch thu hồi theo từng đối tượng nhằm nâng cao khả năng kiểm soát rủi ro tín dụng.