Kiến nghị hàng loạt giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản

Theo báo cáo của đơn vị này, thị trường bất động sản TPHCM 2 năm qua đã bị sụt giảm mạnh nguồn cung dự án và nguồn cung sản phẩm nhà ở, nhất là tình trạng quá thiếu nhà ở thương mại có giá vừa túi tiền và nhà ở xã hội.

Sụt giảm mạnh nguồn cung

Những năm qua nhiều dự án nhà ở tại TP.HCM không thực hiện được các thủ tục đầu tư xây dựng, hoặc bị dừng triển khai. Từ tháng 7 năm 2015 đến tháng 8/2018, đã có 126 dự án nhà ở có quỹ đất hỗn hợp bị dừng các thủ tục đầu tư, dù đã có Quyết định chủ trương đầu tư, nhưng không làm được thủ tục phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 để làm tiếp các thủ tục đầu tư xây dựng.

Có 150 dự án nhà ở liên quan đến sử dụng quỹ đất công đã bị tạm dừng để rà soát thủ tục đầu tư kể từ sau văn bản 342/TTg-V.I ban hành vào tháng 3 năm 2017. Đến tháng 3-2019, Lãnh đạo cơ quan trung ương và thành phố đã công bố cho 124 dự án được tiếp tục hoạt động bình thường nhưng thực chất nhiều dự án đến nay vẫn chưa hoạt động bình thường.

Điều này khiến nguồn cung trên thị trường BĐS TP.HCM sụt giảm mạnh kể từ năm 2018 đến nay. Chỉ có 19 dự án được công nhận chủ đầu tư, 59 dự án được chấp thuận đầu tư và 53 dự án được cấp giấy phép xây dựng, với tổng số 39.959 căn hộ với tổng diện tích đất 3.263.212 m², giảm 42% số lượng dự án, giảm 40% về số lượng căn hộ và giảm 74% về tổng diện tích đất các dự án nhà ở so với năm 2017.

Ngoài ra, chỉ có 8 dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư với diện tích 323.655 m². Đồng thời, chỉ có 77 dự án nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện huy động vốn, với 28.316 căn nhà, giảm 16,31% về số lượng dự án và giảm 34,14% về số lượng căn nhà so với năm 2017.

9 tháng đầu năm 2019, thị trường bất động sản TPHCM tiếp tục xu thế bị sụt giảm, chỉ có 1 dự án nhà ở được chấp thuận chủ trương đầu tư, giảm khoảng 83%; không có dự án nhà ở nào được công nhận chủ đầu tư (0 dự án); chỉ có 12 dự án được chấp thuận đầu tư, giảm khoảng 72% và chỉ có 24 dự án được cấp phép xây dựng, giảm khoảng 38%, so với cùng kỳ năm 2018.

Đồng thời, chỉ có 32 dự án nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện huy động vốn, với 19.662 căn nhà, giảm 58,44% về số lượng dự án và giảm 30,56% về số lượng căn nhà so với năm 2018. Trong đó, có đến 31 dự án nhà ở quy mô "vừa và nhỏ", nhưng có 1 dự án đại đô thị tại quận 9 với tổng số 10.007 căn hộ, tỷ lệ 63%, chiếm vị thế áp đảo trên thị trường.

Tình trạng thiếu sản phẩm nhà ở, dẫn đến giá nhà đất tăng (do "tổng cầu" quá lớn nhưng nguồn cung ít), đem lại lợi nhuận lớn cho một số chủ đầu tư, nhưng lại làm cho khách hàng phải mua nhà giá cao hơn. Bên cạnh đó, phần lớn người tiêu dùng là người có thu nhập trung bình và người có thu nhập thấp đô thị khó tạo lập nhà ở hơn.

Kiến nghị hàng loạt giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường

HoREA kiến nghị Thủ tướng Chính phủ chỉ đạo các bộ, ngành, địa phương rà soát, đề xuất xây dựng, sửa đổi, hoàn thiện hệ thống pháp luật về đất đai, đầu tư, xây dựng, quy hoạch đô thị, nhà ở, kinh doanh bất động sản (bao gồm cả các Văn bản dưới luật), đảm bảo tính hệ thống, đồng bộ, liên thông.

Thực hiện lộ trình sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Đầu tư, Luật Doanh nghiệp trong năm 2019; Luật Đất đai, Luật Quy hoạch đô thị và Đề án Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư (PPP) trong năm 2020.

Trước mắt, đề nghị tập trung giải quyết các vướng mắc, xung đột giữa một số quy phạm pháp luật của Luật Nhà ở với Luật Đất đai, giữa Luật Đầu tư với Luật Quy hoạch đô thị; Cơ chế để giải quyết phần đất công (bao gồm đất rạch, đường, bờ đất) thuộc Nhà nước quản lý trong dự án nhà ở; Cơ chế để giải quyết các dự án nhà ở thương mại có quỹ đất hỗn hợp và công tác tính tiền sử dụng đất, để khai thông các vướng mắc và ách tắc của thị trường bất động sản hiện nay.

Cụ thể như sau: Quy định phải có 100% "đất ở" thì mới được "chỉ định chủ đầu tư" dự án nhà ở thương mại theo quy định tại Khoản (2.c) Điều 22 và Khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở xung đột với Khoản (1.b) Điều 169 Luật Đất đai và Khoản 2 Điều 191 Luật Đất đai (quy định doanh nghiệp được nhận quyền sử dụng "đất" phù hợp với quy hoạch để làm dự án nhà ở), và không sát với thực tế vì đa số dự án nhà ở thường có quỹ đất hỗn hợp.

Đây là một trong những vướng mắc và cũng là một nguyên nhân chủ yếu gây sụt giảm quy mô thị trường bất động sản hiện nay, do phần lớn dự án có quỹ đất hỗn hợp phải thực hiện thủ tục theo Luật Đầu tư. Nhưng sau khi đã có "Quyết định chủ trương đầu tư" thì "nhà đầu tư" lại không làm được thủ tục phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 theo quy định của Luật Quy hoạch đô thị. Do vậy, không được công nhận "chủ đầu tư" dự án.

Quy định "Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng tổ chức lập quy hoạch chi tiết khu vực được giao đầu tư", theo quy định tại Khoản 7 Điều 19 Luật Quy hoạch đô thị dẫn đến xung đột pháp luật với Khoản 1 Điều 33 Luật Đầu tư, bởi lẽ khi ban hành "Quyết định chủ trương đầu tư" dự án nhà ở thương mại thì chỉ ghi tên doanh nghiệp là "Nhà đầu tư". Điều này thể hiện sự thiếu thống nhất, thiếu đồng bộ giữa Luật Đầu tư, Luật Đất đai và Luật Quy hoạch đô thị (Trong Luật Quy hoạch đô thị thì cũng có xung đột pháp luật giữa Khoản 7 Điều 19 và Khoản 4 Điều 30).

Quy định phần đất công trong dự án nhà ở (bao gồm đất rạch, đường, bờ đất thuộc Nhà nước quản lý), theo quy định của Luật Đất đai; Luật Quản lý, sử dụng tài sản công thì phải tổ chức đấu giá. Nhưng, phần lớn quỹ đất này không có hình dạng xác định, thường nằm phân tán rải rác trong dự án, không thể xác lập được chỉ tiêu quy hoạch để hình thành một dự án độc lập, nên không đủ điều kiện để tổ chức đấu giá. Quy định về tính tiền sử dụng đất dự án nhà ở thương mại còn nhiều bất cập, chưa hợp lý, doanh nghiệp bị mất rất nhiều thời gian để được nộp tiền sử dụng đất.

Theo Horea, do pháp luật quy định công chức, viên chức nhà nước chỉ được làm những gì pháp luật cho phép, mà một số quy phạm pháp luật lại có xung đột, thiếu thống nhất, thiếu đồng bộ, nên đã có tiềm ẩn yếu tố rủi ro cho người thi hành công vụ, dẫn đến một bộ phận cán bộ, công chức nhà nước có tâm lý sợ trách nhiệm, đùn đẩy, không dám đề xuất giải quyết hồ sơ, yêu cầu của doanh nghiệp.

Cộng đồng doanh nghiệp mong muốn được hoạt động trong môi trường kinh doanh minh bạch, công bằng, bình đẳng, cạnh tranh lành mạnh. "Minh bạch" là yêu cầu hàng đầu. Có "minh bạch" thì mới có công bằng, bình đẳng trong một môi trường kinh doanh "trong suốt" cạnh tranh lành mạnh. Nhưng trên thực tế, vẫn chưa thực sự đảm bảo tính minh bạch, công bằng, bình đẳng, cạnh tranh lành mạnh.

Trong thời gian qua, có một số doanh nghiệp được chỉ định đầu tư các dự án khu đô thị, khu nhà ở có quy mô diện tích rất lớn; được giải quyết các thủ tục hành chính về đầu tư xây dựng rất nhanh; được phê duyệt các chỉ tiêu quy hoạch, chỉ tiêu dân số rất thuận lợi; được xác định tiền sử dụng đất rất mau lẹ…