Kinh doanh từ 23 tuổi, 11 năm sau người đàn ông 32 tuổi sở hữu 60 căn hộ, kiếm 10 tỷ đồng/năm: Bí quyết là 4 quy tắc đơn giản

Bài viết dưới đây là quan điểm của Michael Albaum, nhà đầu tư bất động sản đồng thời là Huấn luyện viên trưởng của Học viện Roofstock. Bắt đầu tham gia đầu tư bất động sản từ năm 23 tuổi đến thời điểm hiện tại anh đã sở hữu hơn 60 điểm cho thuê và thu về 431.000 USD/năm từ khoản đầu tư này. Với nguồn thu nhập thụ động, gia đình anh sống trên chiếc mobihome và đi du lịch vòng quanh nước Mỹ. 

Dẫu bắt đầu có thể khó khăn song tôi luôn nói với mọi người rằng bất động sản là một lĩnh vực đầu tư tiềm năng. Là một nhà đầu tư bất động sản trong 8 năm qua, tôi đã bắt đầu con đường này từ năm 23 tuổi. Khi đó tôi chỉ đặt mục tiêu, kiếm thêm thu nhập ngoài khoản lương kỹ sư với một hoặc hai bất động sản cho thuê. 

Thực tế đến bây giờ, tôi đã sở hữu 61 địa điểm cho thuê. Năm ngoài tôi đã thu về 431.000 USD (khoảng 10 tỷ đồng). Tôi cũng giảng dạy các môn học liên quan đến bất động sản tại Học viện Roofstock. Hiện tại, gia đình tôi đang sống trên chiếc mobihome (nhà di động) và đi du lịch khắp nước Mỹ. 

Sau khi thanh toán các khoản thế chấp, thuế, phí quản lý và bảo trì, tôi thu được khoảng 6.000 USD/tháng (140 triệu đồng) từ nguồn thu nhập thụ động đến từ hoạt động đầu tư bất động sản. 

Nhờ nguồn thu nhập thụ động vợ chồng Albaum có thể sống và đi du lịch khắp ước Mỹ trên chiếc mobihome

Mua bất động sản đầu tiên từ tiền tiết kiệm và đi vay

Năm 2013, ngay sau khi tốt nghiệp đại học, tôi đã đảm nhận công việc kỹ sư phòng cháy chữa cháy và kiếm được 73.000 USD/năm (khoảng 1,7 tỷ đồng). Đặt mục tiêu có thể sở hữu một bất động sản đầu tiên, tôi đã sống tiết kiệm trong khả năng của mình. Tôi trả 800 USD/tháng tiền thuê nhà với người bạn phòng. May mắn các chi phí thiết yếu như tiền thuê bãi đỗ xe ô tô và điện thoại di động đều được hỗ trợ từ chủ nhà nên cho phép tôi tiết kiệm nhiều hơn mỗi tháng. 

Năm 2014, tôi đã sử dụng 40.000 USD tiết kiệm được và bán số cổ phiếu trị giá 20.000 USD để mua bất động sản đầu tiên của mình: một ngôi nhà cho gia đình giá 295.000 USD ở nam California. Chi phí thiếu còn lại tôi vay người nhà nên không cần hỗ trợ từ ngân hàng. 

Căn nhà bị bỏ trống trong 2 tháng trước khi tôi cho thuê với mức giá 1.810 USD/tháng. Số tiền này giúp tôi chi trả các khoản vay hàng tháng khi mua nhà cùng chi phí quản lý. 

Phát triển danh mục đầu tư lên đến con số 61 điểm cho thuê 

Đến năm 2016, tôi đã là chủ sở hữu của 3 căn nhà. Ở lần mua nhà thứ 2, tôi đã vay ngân hàng. Khi mua căn hộ thứ 3, tôi vay 250.000 USD từ một thành viên trong gia đình với mức lãi suất cố định 4% trong 30 năm. 

Khi đó tôi đã kiếm được 51.404 USD/năm từ việc cho thuê 3 căn hộ. Số tiền này phần lớn được dùng để trang trải chi phí thế chấp, bảo trì và quản lý. Còn lại, tôi có thể ''bỏ túi'' 1.800 USD/tháng. 

Năm 2017, tôi quyết định dốc hết tiền tiết kiệm để mua thêm bất động sản. Khi tôi biết được mỗi đô la có thể kiếm được bao nhiêu trong các thị trường cơ hội - nơi dòng tiền cao và giá mua thấp - tôi bắt đầu tìm kiếm các bất động sản bên ngoài California. Tôi đã mua những bất động sản rẻ nhất có thể tìm thấy ở Trung Tây, chủ yếu là Ohio và Kentucky, và sửa lại chúng.

Để làm được điều này từ xa, tôi đã xây dựng mối quan hệ với các đại lý và chuyên gia quản lý bất động sản khu vực. Nhờ đó, tôi tin rằng mình có thể xác định được những bất động sản tốt nhất và có thể chăm sóc cho khách thuê của mình. 

Tôi làm việc với các doanh nghiệp quản lý nhỏ do gia đình sở hữu có mức phí trung bình là 7% hoặc có thể lên tới 20% tổng tiền thuê mỗi bất động sản của tôi. 

Cách để bắt đầu hành trình đầu tư của riêng bạn 

Tôi cảm thấy rất may mắn khi được làm công việc như những nhân viên văn phòng 9-5 song vẫn có thể thoái mái đi du lịch và kiếm được thu nhập thụ động thông qua hoạt động đầu tư bất động sản. Tôi tin rằng nếu có một khoản tiền và lựa chọn đúng, bạn cũng có thể làm giàu bằng cách đầu tư vào bất động sản - ngay cả trong thời điểm giá nhà không ngừng tăng. Dưới đây là lời khuyên của tôi: 

1. Bắt đầu từ quy mô nhỏ với một chiếc lược được nghiên cứu kỹ lưỡng

Chiếc lược đầu tư của tôi gói gọn trong phương pháp: Mua, cải tạo, cho thuê, tái cấp vốn và lặp lại. 

Tôi mua nhà ở các thị trường nơi các đơn vị đang cho thuê với mức giá cao. Tôi sửa chữa chúng sau đó cho thuê để trang trải chi phí mua nhà và đầu tư vào các tài sản khác. Để tìm ra được chiến lược phù hợp với bản thân, bạn nên bắt đầu nghiên cứu từ những điều cơ bản nhất. Có rất nhiều nguồn để bạn tham khảo kiến thức như podcast hay các khoá học trực tiếp. 

Bạn có thể tham khảo cách thức từ các nhà đầu tư khác trên các diễn đàn về đầu tư bất động để tìm hiểu các chiến lược của họ. 

Nhiều người thường hỏi tôi về cách đặt mục tiêu lợi tức đầu tư như thế nào. Tôi luôn trả lời rằng bạn nên so sánh tổng lợi nhuận mà họ có thể nhận được trong bất động sản với lợi nhuận từ các hình thức đầu tư khác. 

Từ đây bạn sẽ chọn được hình thức đầu tư phù hợp. Điều quan trọng, đừng so sánh mình với bất kì ai. 

2. Với phương pháp của tôi, mục tiêu là làm càng ít công việc càng tốt

Tôi quản lý các điểm thuê bất động sản một cách dễ dàng bằng việc thuê bên thứ 3. Điều này đồng nghĩa thu nhập của tôi sẽ giảm đi. Song nó cho phép cuộc sống của tôi trở nên đơn giản hơn và biến những danh mục đầu tư bất động sản trở thành nguồn thu nhập thụ động. Bạn chỉ mua và sửa nhà một lần và sau đó bạn sẽ gặt hái được thành quả miễn là bạn sở hữu tài sản đó.

Mục tiêu chính từ việc đầu tư bất động sản của tôi là trở nên độc lập 100% về tài chính hoặc trang trải mọi chi phí của tôi mà không cần phải làm việc, ngay cả khi đã tính đến các chi phí trong tương lai.

3. Bạn không nhất thiết phải cải tạo toàn bộ để nâng cao giá trị tài sản 

Cho đế nay, tôi đã chi khoảng 2,5 triệu USD để cải tạo những căn nhà đã mua và đang được thu lời. Chỉ cần có thêm những nâng cấp như phòng giặt hay thiết bị bằng thép không gỉ có thể giúp tăng giá thuê của bất động sản. 

Mua ở những thị trường cơ hội hoặc những nơi mà bất động sản được cho là sẽ tăng giá trị theo thời gian và thực hiện những điều chỉnh nhỏ đối với những căn nhà đó cũng có thể nâng cao giá trị lâu dài cho những giao dịch của bạn.

4. Dựa vào các chuyên gia bất động sản địa phương

Tôi luôn làm việc với các doanh nghiệp quản lý bất động sản địa phương tại các thị trường mà tôi đầu tư.

Điều này cho phép tôi xây dựng một danh mục đầu tư ở Trung Tây khi sống ở California, và bây giờ nó cho phép tôi đi du lịch trong khi tạo ra thu nhập thông qua các tài sản của mình. Tôi có thể xem nhà qua FaceTime với đại lý của mình, dựa vào nhà thầu đáng tin cậy để cải tạo và giao việc đó cho người quản lý tài sản của tôi để tìm kiếm những người thuê có trách nhiệm.

Theo CNBC