[Kinh Nghiệm Đầu Tư] Đất nền ven đô “dậy sóng”, nhà đầu tư cần làm gì để tránh “tiền mất tật mang”?

Sau khi dịch bệnh cơ bản được kiểm soát, thị trường bất động sản đang "ấm dần lên", kéo theo cơn "sốt" đất nền quanh khu vực nội thành Hà Nội. Nhiều "đại gia" bất động sản và các nhà đầu tư thứ cấp coi đất nền vùng ven như "con gà đẻ trứng vàng", có khả năng sinh lời cao nên đã nhanh chóng tìm mua loại hình bất động sản này.

Theo báo cáo của nhiều tổ chức nghiên cứu bất động sản thì dân đầu tư đang có xu hướng đua nhau ôm tiền "chạy" ra các tỉnh vùng ven, làng quê để "lướt sóng".

Theo ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn "Lượng tìm kiếm thông tin bất động sản trước đây chủ yếu nhắm tới khu vực nội đô Hà Nội, TP.HCM. Tuy nhiên, xu hướng 2 năm gần đây thì lượng tìm kiếm tại các thị trường khác bắt đầu tăng lên rõ rệt. Dự báo thị trường những tháng cuối năm 2020, phân khúc đất nền dưới 1 tỷ đồng sẽ tiếp tục thu hút sự quan tâm giới đầu tư"

Cụ thể, tại các khu vực vùng ven như: Hoài Đức, Đông Anh, Thạch Thất, Thanh Trì hay Ứng Hòa kể từ khi có đề xuất lên quận cũng như đang có những dự án manh nha được đầu tư thì giá đất tại các huyện này cũng được đánh giá là đang "ăn" theo quy hoạch.

Tại Hoài Đức kể từ khi có đề án lên quận, giá đất thổ cư tại khu vực này đã rục rịch tăng, nhưng tăng mạnh nhất là từ cuối năm 2019 cho đến nay. Theo khảo sát, hiện mức giá đất thổ cưđược rao đã tăng khoảng 30 - 40% so với 2 - 3 năm về trước.

Khảo sát tại xã Lại Yên cho thấy, giá đất tại trục đường trung tâm xã hiện có giá từ 40 - 50 triệu đồng/m2. Đất thổ cư có sổ dọc đường làng có giá từ 30 - 32 triệu đồng/m2. Dịch sâu vào trong ngõ, giá đất dao động khoảng 30 triệu đồng/m2. Riêng đất dịch vụ có giá khoảng 38 triệu đồng/m2.

Các nhà đầu tư "đổ bộ"về ven đô, đất nền một số khu vực "dậy sóng"

Hay như tại huyện Ứng Hòa, kể từ khi có thông tin về việc sân bay thứ hai của Hà Nội sắp được xây dựng tại đây thì ngay lập tức giá đất nền xung quanh đề án sân bay đã "tăng phi mã". Trên các trang rao vặt địa ốc "giá đất ban đầu ở xã Hòa Nam ở vị trí đẹp nhất chỉ vào khoảng 10 triệu đồng/m2, nhưng những ngày qua tăng từng ngày, ban đầu là tăng 14 triệu đồng/m2 rồi lên 20 triệu đồng, hiện tại là 25 triệu đồng/m2"...

Bà Nguyễn Hoài An - Giám đốc cấp cao CBRE cho rằng: Việc quy hoạch sân bay thường kéo dài vài chục năm, trong quá trình đó, thị trường sẽ phát triển dần dần. Một dự án sân bay mới không thể phát triển trong nay mai, thị trường bất động sản cũng cần có một thời gian để phát triển hạ tầng, các dự án có quy mô lớn được triển khai... Đề xuất này vẫn chỉ mới trong quy hoạch và đang lựa chọn vị trí. Thời điểm này nếu đầu tư cũng chỉ có "lướt sóng" mà thôi.

Mới đây tại buổi Công bố Báo cáo thị trường Quý III/2020 của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, ông Nguyễn Văn Đính – Phó chủ tịch Hội chia sẻ: Do khan hiếm nguồn hàng chính thống, giá căn hộ các phân khúc đều đang ở ngưỡng trần nên nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ tìm và khai phá những thị trường mới ở vùng nông thôn khu vực Đông Anh, Gia Lâm, Hoài Đức, Hòa Lạc… Hiện tượng các nhà đầu tư xuất hiện tại các vùng nông thôn đã làm cho đất đai làng trên xóm dưới sôi động, nhộn nhịp. Giá đất được đẩy lên cao nhanh chóng mặt.

Đồng thời theo ghi nhận của Hội Môi giới Bất động sản, có những nơi vài năm trước ngưỡng giá trong làng chỉ vài trăm nghìn đồng/m2 nay đã lên đến vài triệu đồng, vài chục triệu/m2. Thậm chí đất vườn, đất ruộng cũng được đẩy lên vài triệu đồng/m2.

"Trông giỏ mà bỏ thóc", cẩn thận "tiền mất tật mang"

Theo các chuyên gia nhận định, trước khi rót vốn vào các khu đất vùng ven, nhà đầu tư nên tham khảo, kiểm tra thông tin quy hoạch từ địa phương, tránh chạy theo tâm lý đám đông, dẫn đến việc "ôm cũng dở mà bán cũng không xong". Có nhiều người "hốt bạc" nhờ đầu tư đất vùng ven nhưng cũng không ít người phải nhận "trái đắng" khi ôm đất vùng này.

Chia sẻ về vấn đề này, bà Nguyễn Hoài An - Giám đốc cấp cao CBRE - cho rằng: Đầu tư các khu vực đất vùng ven, những thị trường mới nổi như vậy cần lưu ý tính thanh khoản của nó. có những nhà đầu tư "lướt sóng" kiếm lời nhưng khi thị trường đi xuống, muốn rút chân ra rất khó

Bà An lưu ý "Phải nắm được thông tin về khu vực đó có thể hiện thực hóa đến đâu, có nằm trong quy hoạch không, góp ý như thế nào, tài chính nhà đầu tư có đủ vững hay không"

Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Đính cho rằng: Một số khu vực có chủ trương phát triển thành quận, có sự quan tâm nghiên cứu đầu tư của những nhà phát triển bất động sản lớn... Tuy nhiên, thực tế đầu tư thì chưa hề ghi nhận hiện tượng nào và chưa biết đến bao giờ nhưng địa phương này có sự đầu tư đủ điều kiện nâng cấp thành quận.

"Đơn cử như Hoài Đức, thời gian tới giá đất tại đây sẽ rơi vào khoảng 20-30 triệu/1m2 khi có đề án lên quận. Trong khi những năm gần đây Hoài Đức không hề có đầu tư gì mới ngoài con đường đã có từ mấy chục năm nay đó là đường 32. Mà bất động sản về nguyên tắc phải tăng giá trị bởi sự đầu tư thực sự, chứ cứ tin đồn với nhau rồi đẩy dần thì hiện tượng này sẽ không có lợi cho các nhà phát triển bất động sản đang có nhu cầu vào tham gia. Đó là những vấn đề nhà đầu tư cần lưu ý."

Ông Đính nhấn mạnh thêm: Tại những khu vực không có dự án đầu tư nào, không có sự tham gia của các chủ đầu tư chính nào mà chỉ có hoạt động của nhà đầu cơ giá đất cũng "nhảy múa", đây là hiện tượng không tốt của thị trường.