[Kinh Nghiệm Đầu Tư] Giá bất động sản lập đỉnh, có nên mua vào lúc này?

Có một thực tế đang diễn ra là, dù ảnh hưởng của dịch bệnh nhưng mặt bằng giá BĐS vẫn "neo" ở mức cao. Ngay cả thời điểm dịch bùng phát mạnh cũng không có chủ đầu tư (CĐT) nào công bố giảm giá bán. Về phía người mua, nhà đầu tư (NĐT) thì vẫn mong muốn thị trường "hạ nhiệt" về giá để mua vào, thậm chí có nhiều nhóm NĐT chờ đợi để bắt đáy thị trường. Tuy nhiên, theo diễn biến hiện tại, dường như việc giảm giá bất động sản trên diện rộng là điều khó xảy ra, đặc biệt trong bối cảnh dịch bệnh đang được kiểm soát theo chiều hướng tích cực.

Thị trường cũng đang xuất hiện tâm lý từ người mua, liệu vào thị trường BĐS còn có lời khi mà giá vẫn chiều hướng đi lên, mặt bằng giá ở nhiều khu vực đã tăng quá cao trong khoảng thời gian dài. Cơ hội về biên lợi nhuận liệu còn hấp dẫn như thời điểm trước đây.

Theo hầu hết các chuyên gia trong ngành, với bối cảnh thị trường chậm như hiện nay thì NĐT cũng không nên quá kì vọng lợi nhuận cao. Việc tham gia vào các phân khúc nếu có lợi nhuận ổn định là điều tốt. Quan trọng nhất là vào thị trường lúc này người mua sẽ có nhiều lợi thế hơn người bán.

Từng chia sẻ, ông Trần Khánh Quang, Chuyên gia BĐS cho rằng, không lúc nào dễ mua bất động sản như thời điểm này. Doanh nghiệp BĐS đang hỗ trợ người mua rất nhiều. Nếu có tiền nhàn rỗi thì thời điểm này nên mua một BĐS mà mình yêu thích. Khi thích thì sẽ hiểu về nó, tầm nhìn quan trọng của sản phẩm trong vòng 2-3 năm, biết được mình mua mắc hay rẻ, để đó chờ đợi và chốt giá tốt.

Trong khi đó, nếu thích những BĐS khai thác, theo ông Quang, đây là cơ hội rất tốt để mua vào. Thực tế, từ tháng 4 trong đợt dịch lần thứ nhất, một loại hình BĐS khai thác được rao bán nhiều là khách sạn. Các khách sạn được rao bán rải rác từ Bắc đến Nam, từ 2 sao đến 4 sao. Nguyên nhân là khách du lịch giảm sút khiến nguồn thu không thể bù được chi phí vận hành. Đây chính là cơ hội vào thị trường của những NĐT có dòng vốn khá.

"Dù mua BĐS nào thì những người thắng cuộc không bao giờ đầu tư trong vòng 6 tháng, phải đầu tư theo quy luật của thị trường bất động sản. Chắc chắn, sau một chu kì tăng ít nhất gấp 3 lần. Đừng bao giờ mua BĐS theo phong trào", ông Quang nhấn mạnh.

Ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cũng nhận định, thị trường BĐS trong trung và dài hạn có nhiều cơ hội phát triển bởi nhu cầu về tất cả các phân khúc đều rất lớn: nhà ở, BĐS nghỉ dưỡng, công nghiệp… Đặc biệt, với nỗ lực khống chế dịch Covid-19 thì trong năm tới dịch sẽ được khống chế trên quy mô thế giới, BĐS sẽ được phục hồi và bước vào giai đoạn phát triển mới như cách đây 10 năm.

"Vì thế, đây là giai đoạn tốt để đầu tư nếu có tiền bởi giá chưa thực sự cao, giao dịch cũng chưa thực sự sôi động, có nhiều tiềm năng sẽ tốt hơn trong tương lai", ông Hà khẳng định.

Ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc bộ phận R&D DKRA Vietnam cũng lưu ý, dù mua để ở hay đầu tư, mọi người cũng cần chú ý đến điều kiện tài chính, nắm bắt rõ thị trường, tìm hiểu rõ dự án với các tiêu chí về vị trí, uy tín và năng lực chủ đầu tư, tiềm năng phát triển.

Chia sẻ tại buổi toạ đàm trước đó, ông Đinh Thế Hiển, chuyên gia tài chính cho hay, hiện nay khi đầu tư NĐT phải xác định đầu tư dài hạn. Cơ hội chỉ thực sự đến với những người biết chờ đợi. Với NĐT cá nhân thì luôn luôn có cơ hội. Các NĐT tham gia thị trường trong khoảng thời gian 3 -5 năm sẽ chọn lúc thị trường khó khăn, đi xuống để bỏ tiền đầu tư. Còn với những NĐT lướt sóng thì lại chọn đầu tư khi thị trường đang lên.

"Với các NĐT cá nhân, chỉ nên mua những vùng nào sẽ có đô thị hóa, sẽ có dân sinh sống và mua phải chấp nhận chờ đợi trong trung – dài hạn thì cơ hội mới lớn. Nếu có tiền vốn nhàn rỗi thì tiến về vùng lân cận để tìm kiếm các BĐS giá mềm trên dưới 1 tỉ đồng/sản phẩm là điều hợp lý ở thời điểm này", ông Hiển nhấn mạnh.

Theo vị chuyên gia này, thị trường BĐS hiện nay đang đứng trong thế phân vân. Đầu tư vào BĐS đều có 2 xu thế là tâm lý và giá cả. BĐS hiện nay nếu là do Covid-19 thì không sợ vì dịch bệnh có thể qua, còn phát triển BĐS tầm nhìn từ 5-10 năm thì không đáng lo ngại do dịch. NĐT dài hạn họ vẫn xuống tiền và chờ đợi thị trường tốt lên.

Nguyên tắc đầu tư BĐS là phải có tầm nhìn trung hạn. Tất nhiên, những NĐT nhạy bén sẽ nhìn được khu vực nào có tiềm năng "lướt sóng" nhưng rủi ro cũng rất cao. Những nhà đầu tư kỹ tính hơn sẽ tìm những khu vực có tiềm năng và tăng trưởng bền vững, nếu có lướt sóng hụt thì vẫn có thể chờ đất tăng theo giá trị vị trí.

Còn những NĐT thiếu kinh nghiệm, chỉ chạy theo xu thế, sẽ bị "đuối" vì việc bán lại là không dễ. Bây giờ, những ai lỡ "ôm" đất, nếu có tiền thì tiếp tục gồng gánh, còn nếu phải vay ngân hàng thì nên chấp nhận giảm giá.

Cùng quan điểm, ông Nguyễn Khánh Duy, Giám đốc bộ phận Kinh doanh Nhà ở, Savills Việt Nam cho hay, lúc thị trường biến động lại chính là cơ hội cho những NĐT trường vốn, đổ tiền gom BĐS để chờ đợi trong trung dài hạn.

Khi thị trường đi xuống, đa số các nhà phát triển BĐS đều sẽ giữ tâm lý thận trọng do tâm lý không chắc chắn về thị trường, còn các nhóm hay cá nhân đầu tư sẽ khá e dè do việc mua bán tài sản hay dự án đều phải cần một nguồn vốn lớn. Cũng có không ít bộ phận các đơn vị chủ đầu tư phải bán tháo bớt tài sản và các danh mục đầu tư của mình do thua lỗ trong kinh doanh.

"Thời điểm khó khăn này, từ một góc nhìn khác, lại là cơ hôi rất tốt cho các doanh nghiệp hay cá nhân có khả năng tài chính tốt, có nhiều kinh nghiệm trong việc đầu tư BĐS không chỉ trong và ngoài nước", ông Kiệt nhấn mạnh.